Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2013 г. N 10АП-8966/13

г. Москва

25 ноября 2013 г.

Дело N А41-14837/12

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Черниковой Е.В.,

судей Диаковской Н.В., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Нехаем А.А.,

при участии в заседании:

от КУИ Администрации г.Щербинки Московской области (ИНН: 5051001795, ОГРН: 1025007512309): Кабаева Е.Г., представитель по доверенности N 12 от 15.01.2013,

от НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" (ИНН: 0274021161,ОГРН: 1020202555064): Малышева О.Е., представитель по доверенности N 18 от 19.06.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" на решение Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2013 года по делу N А41-14837/12, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Щербинки Московской области к Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды N 81 от 22.03.1999 и обязании освободить арендуемое здание,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Щербинка Московской области (далее - КУИ Администрации г.Щербинка Московской области) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Восточная экономико-юридическая гуманитарная академия" (далее - НОУ ВПО "Академия ВЭГУ"):

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды помещений N 81 от 22.03.1999 за период с апреля 1999 года по 31.12.2011 в сумме 10 836 171, 60 руб., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 9 576 458, 08 руб. и пени в сумме 1 259 713, 52 руб.,

о расторжении договора аренды помещений N 81 от 22.03.1999 и обязании НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" освободить здание, расположенное по адресу: Московская область, г.Щербинка, ул. Пушкинская, д. 3 "а", от своего имущества (т.1 л.д.2-6).

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.07.2012 по делу N А41-14837/12, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012, исковые требования КУИ Администрации г.Щербинка Московской области удовлетворены в части взыскания с НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" в пользу истца основного долга в сумме 4 551 084, 96 руб., а также в части расторжения договора и обязания освободить спорное здание. В удовлетворении остальной части иска отказано (т.1 л.д.176-178, т.2 л.д.73-77).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.01.2013 по делу N А41-14837/12 решение Арбитражного суда Московской области от 16.07.2012 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области (т.2 л.д.104-110).

Направляя дело на новое рассмотрение, кассационная инстанция указала, что вывод суда первой и апелляционной инстанций о том, что институтом не представлено доказательств, подтверждающих расходы на ремонт помещения в сумме 1 490 663, 16 руб. не могут быть признаны обоснованными.

Также судебной коллегией указано на то, что противоречат имеющимся доказательствам и выводы судов о неполучении истцом заявлений ответчика о зачете произведенных затрат в счет уплаты арендной платы, что судами не проверено, освобождался ли ответчик от уплаты арендных платежей с момента заключения договора и по 31.12.1999 в соответствии с п.2 Постановления Главы г.Щербинка N 47 от 01.03.1999.

По итогам нового рассмотрения дела N А41-14837/12 решением Арбитражного суда Московской области от 21.06.2013 исковые требования КУИ Администрации г.Щербинка Московской области удовлетворены в части взыскания с НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" в пользу истца основного долга в сумме 4 551 084, 96 руб., неустойки в сумме 1 120 573, 79 руб., а также в части расторжения договора и обязания освободить спорное здание. В удовлетворении остальной части иска отказано (т.2 л.д.150-153).

Не согласившись с решением суда, НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права (т.3 л.д.2-6).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.

Представитель КУИ Администрации г.Щербинка Московской области против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 22.03.1999 между Комитетом КУИ Администрации г.Щербинка Московской области (арендодатель) и НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" (арендатор) был заключен договор аренды N 81, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать во временное пользование арендатору для размещения филиала института и организации учебного процесса 2-х этажное здание бывшего детского сада N 38 АО "Москвич", расположенное по адресу: 142002, Московская область, г.Щербинка, ул.Пушкинская д. 3"а", зарегистрированный в установленном законом порядке 07.04.1999 (т.1 л.д.14-21, 26).

Пунктом 4.2 указанного договора установлен срок аренды - с 01.04.1999 по 31.03.2024.

Разделом 5 спорного договора установлен размер и порядок внесения арендной платы, согласно п.5.1 которого ставка арендной платы на март 1999 года составляет 380 000 руб. за 1 кв.м. (без учета НДС), а сумма арендной платы, подлежащей ежемесячному внесению, определяется в соответствии с расчетом (приложение N 1 к договору).

В соответствии с п.5.2 договора арендная плата может быть изменена во всякое время по соглашению арендодателя и арендатора, но не чаще одного раза в год.

Арендная плата вносится ежемесячно на расчетный счет арендодателя не позднее 10-го числа следующего месяца (п.5.5).

В п.5.6 договора стороны предусмотрели возможность зачета арендной платы в твердой сумме платежей или части по дополнительному соглашению сторон в порядке, установленном п.2 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу п.6.2.3, 6.2.11 договора арендатор обязался своевременно, в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование имуществом, своевременно производить текущий ремонт арендуемых помещений. При этом стороны согласовали, что капитальный ремонт осуществляется в порядке, определяемом дополнительным соглашением сторон, если иное не будет определено в законе по арендным отношениям.

Согласно п.11.2 арендатор принял на себя обязательства за счет собственных средств профинансировать выполнение ремонтно-строительных работ, связанных с восстановлением эксплуатации здания на условиях статьи 615 ГК РФ (за счет арендной платы), ввиду чего стороны в п.11.1 согласовали, что на период выполнения указанных работ арендатор на основании постановления Главы г.Щербинка N 47 от 01.03.1999 освобождается от обязанности по внесению арендной платы на срок до 31.12.1999 (т.1 л.д.20).

Сумма затрат арендатора на проведение неотложного капитального и текущего ремонта здания, связанного с восстановлением его эксплуатации, принимаемая в зачет арендной платы, определяется на основании проектно-сметной документации, актов-процентовок (приема выполненных работ и финансовых документов арендатора, подтверждающих произведенных затраты) и оформляется дополнительным соглашением к договору аренды (п.11.4 договора).

В соответствии с представленным в материалы дела актом приема-передачи от 29.03.1999 объект аренды был передан комиссией в составе балансодержателя и арендодателя арендатору в пользование (т.1 л.д.25).

Обращаясь в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском, КУИ Администрации г.Щербинка Московской области указал, что ответчиком обязательства по своевременному внесению арендных платежей были нарушены с начала действия договора, ввиду чего за последним образовалась задолженность в сумме 10 836 171, 60 руб.

С целью соблюдения досудебного порядка урегулирования настоящего спора КУИ Администрации г.Щербинка Московской области 14.10.2010, 28.10.2011 в адрес ответчика были направлены претензии с предложением уплатить образовавшуюся задолженность (т.1 л.д.64, 66).

В последующем, в связи с существенным и систематическим нарушением положений п.п.5.5, 6.2.3 договора аренды N 81 от 22.03.1999 КУИ Администрации г.Щербинка Московской области 23.11.2010 направил в адрес НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" требование N 1449 о расторжении договора и освобождении арендованного здания от своего имущества, погашении задолженности и сдаче по акту приема-передачи указанного здания (т.1 л.д.67).

Согласно представленному в материалы дела почтовому уведомлению, данное требование было вручено арендатору 06.12.2010 и 10.12.2010

Поскольку задолженность по уплате арендных платежей ответчиком не погашена и НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" продолжает занимать указанное выше здание, КУИ Администрации г.Щербинка Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском.

Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" ссылается на неполное выяснение обстоятельств, что привело к необоснованному удовлетворению заявленных исковых требований.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает обжалуемое решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения в силу следующего.

Исходя из предмета, договор N 81 от 22.03.1999 по своей правовой природе является договором аренды недвижимого имущества, ввиду чего спорные правоотношения сторон подлежат регулированию общими нормами ГК РФ об обязательствах (статьи 309 - 328) и специальными нормами параграфа 1 (статьи 606-625) и параграфа 4 главы 34 ГК РФ (статьи 650-655).

В соответствии с п.1 ст. 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).

По правилам п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

Между тем, с начала срока действия спорного договора по 31.12.2011 НОУ ВПО "Академия ВЭГУ" не вносило арендную плату, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендной плате в сумме 9 576 458, 08 руб.

Вместе с тем, стороны в п.11.1 согласовали, что на период выполнения ремонтно-строительных работ по восстановлению здания и реализации проекта приспособления здания под филиал института, арендатор на основании постановления Главы г.Щербинка N 47 от 01.03.1999 освобождается от обязанности по внесению арендной платы на срок до 31.12.1999.

Пунктом 5.6 спорного договора стороны согласовали возможность зачета арендной платы в твердой сумме платежей или ее части, указав в п.11.4 договора, что сумма затрат арендатора на проведение неотложного капитального и текущего ремонта здания, связанного с восстановлением его эксплуатации, принимаемая в зачет арендной платы, определяется на основании проектно-сметной документации, актов-процентовок (приема выполненных работ и финансовых документов арендатора, подтверждающих произведенные затраты) и оформляются дополнительным соглашением к договору аренды.

Согласно приложению 1 к договору аренды N 81 от 22.03.1999 расчет арендной платы производится по методике Мособлкомимущества, утвержденной постановлением Главы Администрации Московской области N176-пг от 29.04.1996, по формуле Ап = Бап Ч Киз Ч Км Ч Кт Ч Кз Ч Кд Ч Кнж Ч Ки Ч S, где:

Бап - базовый коэффициент арендной платы;

Киз - коэффициент износа;

Км - коэффициент качества материала;

Кт - коэффициент, учитывающий территориальную зону для г. Щербинки;

Кнж - коэффициент качества нежилого помещения;

Ки - коэффициент удобства пользований;

Кд - коэффициент деятельности;

S - площадь арендуемого помещения (т.1 л.д.22-24).

Согласно указанной формуле, арендная плата составила: за 2000 год - 109 811, 12 руб., за 2001 год - 150 689 руб., за 2002 год - 205 602 руб., за 2003 год - 257 002, 44 руб., за 2004 год - 308 403 руб., а всего - 1 031 507, 56 руб.

Как усматривается из материалов дела, решением Совета депутатов г.Щербинка N 419/112 от 29.12.2004 изменены показатели в методике расчета арендной платы, согласно которой расчет арендной платы, начиная с 01.01.2005, производится по формуле: Ап = Бап Ч Киз Ч Км Ч Кт Ч Кд Ч Кнж Ч Кс Ч S (т.1 л.д.131).

Таким образом, арендная плата составила: за 2005 года -771 007, 32 руб., за 2006 год - 771 007, 32 руб., за 2007 год - 963 759, 24 руб., за 2008 год - 1 156 511, 04 руб., за 2009 год - 1 606 265, 28 руб., за 2010 год - 1 606 265, 28 руб., за 2011 год - 1 606 265, 28 руб.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что размер арендной платы может быть увеличен соглашением сторон только после внесения изменений в договор аренды арбитражным апелляционным судом отклоняется ввиду следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11487/09 от 26.01.2010, увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением условий договора аренды, поэтому такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, истец обоснованно начислил ответчику арендную плату за период с 2000 года по 2011 год в сумме 9 512 588, 32 рублей.

Вместе с тем, согласно акту от 28.12.1999, утвержденному Главой г.Щербинки 29.12.1999, затраты ответчика на выполнение ремонтно-строительных работ по восстановлению арендованного помещения, составили 1 490 663, 16 руб. (т.1 л.д.99-102).

Согласно указанному акту, данную сумму предложено зачесть в счет арендной платы арендатора в порядке статьи 616 ГК РФ.

В силу ст. 614 ГК РФ, пунктов 11.2, 11.4 договора аренды N 81 от 22.03.1999 указанные расходы ответчика подлежат зачету в счет оплаты арендной платы за период с января 2000 года по август 2005.

Как усматривается из материалов дела, ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии со ст. 196, 199, 200 ГК РФ, срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Исходя из указанных положений закона, с учетом п.5.5 спорного договора, истец должен был узнать о нарушении своего права не позднее 10 числа соответствующего месяца.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно установил, что срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за период с января 2000 года по февраль 2009 год истцом пропущен, ввиду чего взысканию подлежит задолженность по арендной плате за период с марта 2009 года по 31.12.2011 в сумме 4 551 084,96 руб.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Арбитражный апелляционный суд, проверив произведенный истцом расчет неустойки на его соответствие п.8.1 договора аренды N 81 от 22.03.1999, с учетом пропущенного срока исковой давности, также признал обоснованной и подлежащей взысканию неустойку в сумме 1 259 713, 52 руб. за период с 11.02.2010 по 31.12.2011.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцом в адрес ответчика направлялось требование N 1449 от 23.11.2010, в котором арендодатель извещает арендатора о расторжении спорного договора аренды, освобождении арендованного нежилого помещения от своего имущества, погашении задолженности и сдаче по акту приема-передачи помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Пушкинская, д. 3 "а" (т.1 л.д.67).

Поскольку ответчик более двух раз подряд не вносил арендную плату по спорному договору аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о расторжении данного договора в судебном порядке.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем доказательств возврата истцу здания, расположенного по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Пушкинская, д. 3 "а", ответчиком в материалы дела не представлено.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска в части требования об обязании ответчика в срок не позднее 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда возвратить КУ Администрации г.Щербинка Московской области полученное по спорному договору аренды здание.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2013 года по делу N А41-14837/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Черникова

Судьи

Н.В. Диаковская Н.С. Юдина