Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2013 г. N 02АП-8879/13

г. Киров

28 ноября 2013 г.

Дело N А31-1384/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2013 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кобелевой О.П.,

судей Гуреевой О.А., Дьяконовой Т.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Салтыковой А.В.,

без участия сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крона"

на решение Арбитражного суда Костромской области от 29.08.2013 по делу N А31-1384/2013, принятое судом в составе судьи Семенова А.И.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа г. Шарья Костромской области (ИНН: 4407002464, ОГРН: 1024402038154)

к обществу с ограниченной ответственностью "Крона" (ИНН: 4407001397, ОГРН: 1064436006656),

третье лицо: Удалов Сергей Владимирович, Удалова Валентина Аркадьевна

о взыскании задолженности,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа г. Шарья Костромской области (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Крона" (далее - ответчик, ООО "Крона") о взыскании 14 578 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.01.2010 N 10к-ю-2010 за период с 01.01.2011 по 31.12.2012 и пени в размере 45 100 руб. 73 коп. за период с 01.04.2011 по 27.11.2012 (дело NА31-1384/2013), а также о взыскании 12 209 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.01.2010 N 8к-ю-2010 за период с 01.01.2011 по 31.12.2012 и пени в размере 38 026 руб. 14 коп. за период с 01.04.2010 по 27.11.2012 (дело N А31-2496/2013).

Определением Арбитражного суда Костромской области от 17.06.2013 указанные дела объединены в одно производство. Делу присвоен N А31-1384/2013.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно уточнял исковые требования, окончательно просил взыскать с ответчика 34 300 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.06.2013, в том числе, по договору от 25.01.2010 N 8к-ю-2010 в размере 15 262 руб. 06 коп., по договору от 21.01.2010 N 10к-ю-2010 в размере 19 038 руб. 06 коп., а также пени в размере 142 907 руб. 72 коп., в том числе по договору от 25.01.2010 N8к-ю-2010 в размере 65 154 руб. 39 коп. за период с 01.04.2010 по 30.06.2013, по договору от 21.01.2010 N 10к-ю-2010 в размере 77 753 руб. 33 коп. за период с 01.04.2010 по 30.06.2010.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Удалова Валентина Аркадьевна (далее - Удалова В.А.) и Удалов Сергей Владимирович (далее - Удалов С.В.).

Решением Арбитражного суда Костромской области от 29.08.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчик, не согласившись с принятым решением, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт.

По мнению заявителя, взыскание всех сумм только с ООО "Крона" при отсутствии обязательств о солидарной ответственности Удаловых является необоснованным возложением на ООО "Крона" бремени несения расходов по чужому имуществу, в связи с тем, что большая часть здания (75,96 %) и, соответственно, земельного участка принадлежит Удаловым С.В. и В.А., сумму арендной платы за земельный участок следовало разделить на собственников здания. Ответчик поясняет, что в настоящее время Удалов С.В. обратился в Арбитражный суд Костромской области с заявлением к Комитету, в котором просит понудить ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером 44:31:010213:13. В случае удовлетворения требований и заключения договора аренды с момента приобретения здания суммы арендной платы будут повторно начислены по доле Удаловых. ООО "Крона" также ссылается на то, что им уплачен земельный налог за 2011, 2012 годы, следовательно, Комитет при обращении с иском о взыскании арендной платы должен был учесть данные суммы. Кроме того, заявитель указывает на несогласие с расчетом взысканных сумм, неоднократное уточнение истцом исковых требований и отсутствие возможности оспорить их, несоразмерность неустойки.

Истец в отзыве на жалобу с доводами заявителя не согласен, ссылается на то, что ООО "Крона", Удалов Сергей Владимирович, Удалова Валентина Аркадьевна не представили истцу соглашения о порядке владения и пользования земельными участками и не обратились вместе о заключении договора аренды со множественностью лиц, в настоящее время ведутся работы по объединению земельных участков в один земельный участок, данное обстоятельство позволит произвести расчет арендной платы для каждого пользователя земельным участком, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды, ООО "Крона" вправе предъявить регрессные требования о взыскании части арендной платы за земельные участки к третьим лицам, ответчик не является плательщиком земельного налога и обязан уплачивать арендную плату, доказательства неисполнения ответчиком обязательств представлены в материалы дела, при рассмотрении дела в первой инстанции ответчик не заявлял ходатайства о снижении суммы неустойки.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО "Крона" являлось собственником двухэтажного здания магазина, общей площадью 314,2 кв.м., инв. N 14899, лит. А, А1, а, а1, расположенного по адресу: Костромская область, г. Шарья, пос. Ветлужский, ул. Спортивная, д. 1а., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 44-АБ N 365614.

Здание магазина расположено на двух смежных неделимых земельных участках площадью 276,35 кв.м. (кадастровый N 44:31:010213:26) и 195,63 кв.м. (кадастровый N 44:31:010213:13).

Постановлениями главы городского округа город Шарья от 21.01.2010 N 90 и от 25.01.2010 N 102 указанные земельные участки предоставлены ответчику в аренду на 2010 год с целевым использованием - для размещения магазина.

21.01.2010 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Крона" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 10к-ю-2010, по которому арендатору был передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 44:31:010213:26, площадью 276,35 кв.м., расположенный по адресу: Костромская область, г. Шарья, п. Ветлужский, ул. Спортивная, д. 1а.

Договор заключен на срок с 21.01.2010 по 31.12.2010. Стороны предусмотрели, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2010 по 20.01.2010 (пункты 2.1, 2.3).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.01.2010.

Размер арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 составил 7 289 руб. 25 коп. (пункт 3.1).

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором в следующем порядке: до 01.04.2010 - 2 121 руб. 87 коп.; до 01.07.2010 - 1 722 руб. 46 коп.; до 01.10.2010 - 1 722 руб. 46 коп.; до 01.01.2011 - 1 722 руб. 46 коп.

25.01.2010 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Крона" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 8к-ю-2010, согласно которому арендатору был передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 44:31:010213:13, площадью 195,63 кв.м., расположенный по адресу: Костромская область, г. Шарья, п. Ветлужский, ул. Спортивная, д. 1а.

Договор заключен на срок с 25.01.2010 по 31.12.2010. Стороны установили, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2010 по 24.01.2010 (пункты 2.1, 2.3).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 25.01.2010.

Размер арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 составил 6 104 руб. 83 коп. (пункт 3.1).

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором в следующем порядке: до 01.04.2010 - 1 839 руб. 82 коп.; до 01.07.2010 - 1 421 руб. 67 коп.; до 01.10.2010 - 1 421 руб. 67 коп.; до 01.01.2011 - 1 421 руб. 67 коп.

Размер арендной платы определен сторонами на основании постановления администрации Костромской области от 22.10.2007 N 241а "Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена".

Согласно пункту 5.3 заключенных договоров за нарушение срока внесения арендной платы по договорам арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

11.08.2010 между ООО "Крона" (продавец), Удаловой В.А. и Удаловым С.В. (покупатели) заключен договор купли-продажи комнат в нежилом помещении N 1/08-10, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность, а покупатели принять и оплатить в соответствии с условиями договора в долевую собственность по 1/2 доле в праве собственности каждому на комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10 в помещении N 1 и комнаты N 11, 12 мансарды, общей площадью 213,1 кв.м., инв. N 14899, литер А1, А, расположенные в здании магазина по адресу: Костромская область, г. Шарья, пос. Ветлужский, ул. Спортивная, д. 1а.

11.08.2010 имущество передано покупателям по акту.

20.09.2010 произведена государственная регистрация права собственности покупателей на переданное имущество.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельными участками послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Костромской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что ответчиком не представлено доказательств того, что арендная плата вносилась им своевременно и в полном объеме, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, начислив неустойку, предусмотренную договорами.

Доводы заявителя о том, что сумму арендной платы за земельный участок следовало разделить на собственников здания, суд апелляционной инстанции считает несостоятельными.

В силу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (части 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, порядок пользования земельным участком может быть определен с учетом долей в праве собственности на здание магазина, заключением договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку каждый из собственников объекта недвижимости в соответствии с вышеназванными нормами права приобрел право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и прежний собственник - на праве аренды, или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Соглашение о порядке пользования земельными участками между собственниками объекта недвижимости не представлено.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

Учитывая, что нежилые помещения в магазине используются в предпринимательских целях, доказательств, подтверждающих, что кто-либо из собственников спорного магазина использует принадлежащее ему помещения в иных (не предпринимательских) целях, не представлены, обязательства по внесению арендной платы собственниками объекта недвижимости являются солидарными.

В силу части 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Таким образом, предъявление иска Комитетом к ООО "Крона" является обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что ответчик не лишен права обратиться в суд за взысканием сумм земельного налога, как ошибочно уплаченных. Оснований для зачисления данных сумм в качестве арендной платы действующим законодательством не предусмотрено.

Доводы в отношении расчета суммы исковых требований документально не аргументированы.

Ссылка ответчика на несоразмерность неустойки подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, так как в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции. Из материалов дела не следует, что ответчиком указывалось на несоразмерность договорной неустойки.

Таким образом, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. В связи с предоставленной отсрочкой уплаты госпошлина подлежит взысканию с заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 29.08.2013 по делу N А31-1384/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крона" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Крона" в доход федерального бюджета 2 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Костромской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

О.П. Кобелева

Судьи

О.А. Гуреева Т.М. Дьяконова