Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2013 г. N 10АП-11970/13

г. Москва

05 декабря 2013 г.

Дело N А41-22709/13

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Епифанцевой С.Ю., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Газпромнефть-Центр": Заруба А.И. по доверенности N 2/518-Д от 30.07.13,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Газпромнефть-Центр" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 октября 2013 года по делу N А41-22709/13, принятое судьей Неяскиной Е.А., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Газпромнефть-Центр" к администрации Ленинского муниципального района Московской области, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, открытого акционерного общества "КОРИМОС", о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Газпромнефть-Центр" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о:

- признании отказа администрации Ленинского муниципального района Московской области в предоставлении в аренду земельного участка общей площадью 3 000 кв.м. с кадастровым номером 50:21:0030210:99, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский район, с/о Булатниковский, п. Измайлово, 31 км МКАД, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, незаконным;

- обязании администрации Ленинского муниципального района Московской области подготовить решение о передаче заявителю в аренду за плату земельный участок с кадастровым номером 50:21:0030210:99, общей площадью 3 000 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Ленинский район, с/о Булатниковский, п. Измайлово, 31 км. МКАД;

- обязании администрации Ленинского муниципального района Московской области в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве аренды осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0030210:99, общей площадью 3 000 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Ленинский район, с/о Булатниковский, п. Измайлово, 31 км. МКАД и направить его ООО "Газпромнефть-Центр" с предложением о заключении с указанием расчета арендной платы и распространить действие данного договора на отношения, возникшие с даты передачи права собственности ООО "Газпромнефть-Центр" на АЗС, а именно с 06.07.11(л.д. 2-4).

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 августа 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено открытое акционерное общество (ОАО) "КОРИМОС" (л.д. 73).

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 октября 2013 года в удовлетворении заявленных требований было отказано (л.д. 105-106).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Газпромнефть-Центр" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неправильное применение норм материального права (л.д. 108-111).

В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Газпромнефть-Центр" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей администрации Ленинского муниципального района Московской области и ОАО "КОРИМОС", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ООО "Газпромнефть-Центр", участвующего в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 27.05.97 между администрацией Ленинского района Московской области (Арендодатель) и АООТ "КОРИМОС" (Арендатор) был заключен договор N 22 аренды земельного участка в Ленинском районе Московской области, в соответствии с которым Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 0,3 га, согласно прилагаемой экспликации земель, для размещения автозаправочной станции вне границ населенного пункта в районе 31 км. МКАД (л.д. 79-84).

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка N МО-11/ЗВ/1-470986 от 31.008.11 земельный участок общей площадью 3 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под размещение АЗС, расположенный по адресу: Московская обл., Ленинский р-н, с/о Булатниковский, п. Измайлово, 31 км. МКАД, был поставлен на кадастровый учет 09.08.04 с присвоением ему кадастрового номера 50:21:0030210:99 (л.д. 35).

Из материалов дела также следует, что на указанном земельном участке ОАО "КОРИМОС" был возведен автозаправочный комплекс.

24.05.11 между ОАО "КОРИМОС" (Продавец) и ООО "Газпромнефть-Центр" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества N 07-146/11, в соответствии с которым Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить сооружение - Автозаправочный комплекс стационарного типа АЗС "Коримос-Видное", инв. N 32-10563, в составе: одноэтажное нежилое здание, общая площадь 121,1 кв.м., Лит. А, очистные сооружения, общая площадь 12,3 кв.м., лит. Б, трансформаторная подстанция, общая площадь 8,0 кв.м., лит. Г, навес, площадь застройки 508,6 кв.м., лит. Н, адрес объекта: Московская область, Ленинский район, пос. Измайлово, 31 км. МКАД, АЗС "Коримос-Видное" (л.д. 13-17).

Пунктом 1.2 договора купли-продажи N 07-146/11 от 24.05.11 установлено, что автозаправочный комплекс размещен на земельном участке общей площадью 3,0 га для размещения автозаправочной станции вне границ населенного пункта в районе 31 км. МКАД, который принадлежит Продавцу на основании договора N 22 аренды земельного участка в Ленинском районе Московской области от 27.05.97.

08.08.11ОАО "КОРИМОС" направило в адрес администрации Ленинского муниципального района Московской области письмо N 604, в котором просило прекратить действие догвоора N 22 аренды земельного участка от 27.05.97 в связи с продажей АЗС ООО "Газпромнефть-Центр" (л.д. 9).

11.05.12 ООО "Газпромнефть-Центр" обратилось в администрацию Ленинского муниципального района Московской области с письмом N 20/2392, в которой просило заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0030210:99 (л.д. 10).

Письмом N 96п от 11.02.13 администрация Ленинского муниципального района Московской области проинформировала ООО "Газпромнефть-Центр" о том, что заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:030210:0099 возможно при условии погашения задолженности настоящим арендатором данного земельного участка - ОАО "КОРИМОС" (л.д. 6).

Полагая отказ администрации Ленинского муниципального района Московской области в заключении договора аренды земельного участка недействительным, ООО "Газпромнефть-Центр" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что договор N 22 от 27.05.97 аренды земельного участка не расторгнут, в связи с чем возникновение у заявителя права аренды на спорный участок возможно путем перемены лиц в обязательстве.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, ООО "Газпромнефть-Центр" указало, что администрация Ленинского муниципального района Московской области неправомерно отказала заявителю в заключении договора аренды земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичное положение закреплено в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Из материалов дела следует, что ООО "Газпромнефть-Центр" на праве собственности принадлежит автозаправочный комплекс, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский район, пос. Измайлово, 31 км. МКАД, с кадастровым номером 50:21:0030210:99, переданным ООО "КОРИМОС" в аренду на основании договора N 22 от 27.05.97.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8611/09 от 27.10.09).

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменения согласно ст. 420, 421, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Указанный вывод также подтверждается разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от N 11 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о перемене лиц в обязательстве на стороне арендатора в договоре N 22 от 27.05.97.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Доказательств расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0030210:99, права арендатора по которому перешли к ООО "Газпромнефть-Центр", в установленном законом порядке в материалы дела и апелляционному суду не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие между заявителем и заинтересованным лицом действующего договора аренды спорного земельного участка, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционный суд также учитывает, что ООО "Газпромнефть-Центр" в администрацию Ленинского муниципального района Московской области с заявлением о внесении соответствующих изменений в договор аренды N 22 от 27.05.97 не обращалось.

Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 11 октября 2013 года по делу N А41-22709/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

С.Ю. Епифанцева Е.Н. Короткова