Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2013 г. N 19АП-5854/13

г. Воронеж

09 декабря 2013 г.

Дело N А14-7202/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02.12.2013.

Постановление в полном объеме изготовлено 09.12.2013.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи

судей

Донцова П.В.,

Семенюта Е.А.,

Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Бутыриной Е.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью "Майский сад":

от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области:

Чертов П., генеральный директор, решение от 01.06.2010; Богацкий Р.О., представитель по доверенности от 10.04.203 выданной сроком на один год;

Захарова С.В., главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения по доверенности от 21.12.202 N 86-д выданной сроком до 31.12.2013.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.10.2013 по делу N 14-7202/2013 (судья Максимович Т.Н.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Майский сад" (ОГРН 1033600090150, ИНН 3664052971) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании незаконным отказа в регистрации права собственности от 04.07.2013 и обязании в отсутствие заявления от Плодоводческого совхоза "Майский" произвести регистрацию перехода к ООО "Майский сад" права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Майский сад" (далее - ООО "Майский сад", заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - ответчик, Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в регистрации права собственности от 04.07.2013 и обязании в отсутствие заявления от Плодоводческого совхоза "Майский" произвести регистрацию перехода к ООО "Майский сад" права собственности на следующие объекты недвижимости:

- напольный склад Литер 6А, общей площадью 66,4 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Воронежская область, Панинский район, поселок Майский, ул. Кольцевая, 53,

- напольный склад Литер 7А, общей площадью 66,4 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Воронежская область, Панинский район, поселок Майский, ул. Кольцевая, 43,

- напольный склад Литер 8А, общей площадью 66,4 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Воронежская область, Панинский район, поселок Майский, ул. Кольцевая, 44,

- баня Литер 5А, а, общей площадью 95,1 кв.м., расположенная по адресу: Россия, Воронежская область, Панинский район, поселок Майский, ул. Кольцевая, 38,

- котельная Литер 4А, общей площадью 563,2 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Воронежская область, Панинский район, поселок Майский, ул. Кольцевая, 51,

- коровник Литер 3А, общей площадью 1052,9 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Воронежская область, Панинский район, поселок Майский, ул. Кольцевая, 47,

- коровник Литер А, общей площадью 1280 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Воронежская область, Панинский район, поселок Майский, ул. Кольцевая, 46,

- заправочная Литер 2А, общей площадью 15,2 кв.м., расположенная по адресу: Россия, Воронежская область, Панинский район, поселок Майский, ул. Кольцевая, 50,

- телятник Литер 1А,а, общей площадью 516,2 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Воронежская область, Панинский район, поселок Майский, ул. Кольцевая, 52,

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 03.10.2013 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, Управление Росреестра обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Указывает, что:

- в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11371/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой суд, установив наличие обстоятельства, обосновывающего отказ в государственной регистрации, обязан признать его законным. При этом не имеет значения, явилось названное обстоятельство основанием отказа в государственной регистрации или нет;

- право собственности у плодоводческого совхоза "Майский" в отношении спорных объектов не могло возникнуть в 1983-1989 годах, поскольку указанное предприятие как и любое предприятие того времени (кроме колхозов) вообще не являлось субъектом права собственности (ст.94, 95 Гражданского кодекса РСФСР от 1964 г.);

- суд декларирует ранее возникшее право собственности продавца на спорные объекты, хотя документальные подтверждения тому не представлены, не исследованы и не оценены.

В заседании апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра поддержал требования апелляционной жалобы по вышеприведённым основаниям.

Представитель ООО "Майский сад" требования апелляционной жалобы не признал, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 27.11.2013 до 02.12.2013.

Изучив материалы дела с учётом доводов апелляционной жалобы, заслушав и обсудив пояснения представителей участвующих в деле лиц, присутствовавших в судебном заседании, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.06.2004 по делу N А14-1596/2004 Плодоводческий совхоз "Майский" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

26.08.2005 между Плодоводческим совхозом "Майский" (продавец) в лице конкурсного управляющего Быханова С.А. и ООО "Майский сад" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 3, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество:

Согласно пункту 3 договора строения продаются за общую цену 574819 руб., уплачиваемых покупателю в течение четырнадцати дней с момента заключения договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

В соответствии с передаточным актом от 02.11.2005 имущество передано покупателю. Обязательства по оплате имущества покупателем выполнены.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 07.09.2006 конкурсное производство в отношении Плодоводческого совхоза "Майский" завершено.

14.09.2006 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности юридического лица Плодоводческого совхоза "Майский" в связи с его ликвидацией в связи с банкротством.

30.04.2013 заявитель обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, приобретенные по договору купли-продажи N 3 от 26.08.2005.

04.07.2013 Управлением Росреестра были приняты решения об отказе в государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества (исх. N 22/003/2013-916, N 22/003/2013-915, N22/003/2013-914, N 22/003/2013-913, N 22/003/2013-912, N 22/003/2013-911, N 22/003/2013-910, N 22/003/2013-909, N 22/003/2013-908).

Основанием для данного отказа послужило то обстоятельство, что на регистрацию не представлено заявление на государственную регистрацию перехода права на объекты от Плодоводческого совхоза "Майский".

Полагая, что данные отказы противоречат действующему законодательству, нарушают его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Арбитражный суд области удовлетворил требования ООО "Майский сад", указав на то, что спорное недвижимое имущество введено в эксплуатацию в 1983-1989 г.г., т.е. до вступления в силу Закона N 122-ФЗ; принятые на себя сторонами по договору купли-продажи N3 от 26.08.2005 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены. Отсутствие продавца не может являться препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим:

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предметом оценки арбитражного суда по настоящему делу является законность отказов Управления Росреестра в государственной регистрации N 22/003/2013-916, N 22/003/2013-915, N22/003/2013-914, N 22/003/2013-913, N 22/003/2013-912, N 22/003/2013-911, N 22/003/2013-910, N 22/003/2013-909, N 22/003/2013-908 от 04.07.2013.

На основании статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (статья 4 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В силу пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Вместе с тем, Законом N 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Изложенное выше полностью согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09.

Вместе с тем, в силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Арбитражным судом установлено, что спорное недвижимое имущество введено в эксплуатацию в 1983-1989 г.г., т.е. до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Арбитражным судом также установлено, что принятые на себя сторонами по договору купли-продажи N 3 от 26.08.2005 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены.

Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, т.е. его ликвидация, то, учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 12.11.2009 N ВАС-14043/09, а также разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, суд области пришёл к правильному выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика о том, что отказ в регистрации вызван также отсутствием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации ранее возникшего права собственности продавца Плодоводческого совхоза "Майский", приводились в суде первой инстанции, ему дана надлежащая оценка.

Ссылки заявителя жалобы на постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11371/12 по делу А51-13175/2011 не принимаются апелляционной коллегией, поскольку содержащиеся в нём выводы основаны на установленном неправильном применении норм материального права, а также неверной квалификацией спорного правоотношения.

В рассматриваемом случае судом правильно определены отношения, требующие правовой оценки и нормы материального и процессуального права, подлежащие применению, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным по делу.

При пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу А51-13175/2011 Президиум ВАС РФ исходил из того, что признавая отказ Управления не соответствующим законодательству, нижестоящие суды руководствовались пунктом 4 статьи 20 Закона о регистрации. Между тем, в рассматриваемом случае имело место не прекращение государственной регистрации прав, процедура которого установлена названной нормой, а предусмотренный абзацем вторым пункта 3 статьи 19 Закона о регистрации отказ в регистрации права как последствие приостановления государственной регистрации в связи с отзывом документов, поданных на регистрацию одной из сторон договора.

Отменяя судебные акты нижестоящих судов по делу А51-13175/2011, Президиум ВАС РФ указал не только на неправильное применение нормы материального права, но и на неправильное установление судом фактических обстоятельств дела.

В рассматриваемом случае арбитражным судом области правильно применены нормы материального права (пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ), фактические обстоятельства дела установлены верно.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения арбитражного суда области об удовлетворении требований ООО "Майский сад" не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ч.1 ст.269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.10.2013 по делу N 14-7202/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

П.В.Донцов

Судьи

Е.А.Семенюта
Н.Д.Миронцева

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.