Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2013 г. N 14АП-10133/13

г. Вологда

05 декабря 2013 г.

Дело N А66-3960/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 05 декабря 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В.. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЕвроСтройПроект" представителя Кондратьева В.В. по доверенности от 15.11.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 10 сентября 2013 года по делу N А66-3960/2013 (судья Романова Е.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ЕвроСтройПроект" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (далее - Управление) с исковым заявлением о признании недействительными расчетов арендной платы, установленных в приложениях к договору аренды земельного участка от 29.05.2008 N 144 "Об изменениях арендной платы на 2011 год" и "О расчете арендной платы на 2012 год" (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением суда от 10.09.2013 исковые требования удовлетворены.

Управление с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение отменить, принять новый судебный акт, отказав в иске.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд неправомерно применил к отношениям 1994 года положения действующего Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в части отнесения настоящего порядка предоставление земельного участка в аренду под строительство (за исключением жилищного) с предварительным согласованием места расположения объекта к порядку предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования под любые виды строительства (в том числе жилищное) с предварительным согласованием места расположения объекта. В силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции от 18.12.2006) до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов (с предварительным согласованием мест расположения объекта), если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, то есть до даты вступления в законную силу статьи 30.1 ЗК РФ в действующей редакции. Таким образом, переходными положениями вышеназванного закона установлены ограничения реализации возможности получения земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов: временные - до 01.03.2007 и при условии предоставления земельного участка такому лицу решением о предварительном согласовании - до 01.10.2005. Федеральным законодателем установлен достаточный многомесячный переходный период, в течение которого граждане, юридические лица имели возможность и должны были завершить все ранее начатые процедуры по предоставлению под жилищное строительство земельных участков без торгов (в аренду с предварительным согласованием мест расположения объекта). Поэтому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, предоставляемого в целях жилищного строительства в порядке предварительного согласования места расположения объекта строительства, мог быть заключен без проведения аукциона по заявлению застройщика только до 01.03.2007. Спорный договор аренды заключен 29.05.2008, то есть за установленным сроком. Права на льготный размер арендной платы у нового собственника также не возникло, поскольку договор аренды земельного участка, предоставляемого под жилищное строительство с предварительным согласованием места расположения объекта без проведения аукциона, мог быть заключен только в установленный законодателем срок - до 01.03.2007. При таких обстоятельствах, договор аренды, заключенный 29.05.2009, мог быть оформлен только в порядке статьи 36 ЗК РФ. В связи с этим, отсутствуют основания для применения льготного размера арендной платы 2 % от кадастровой стоимости в случае предоставления земель в аренду под строительство с предварительным согласованием места расположения объекта строительства.

Общество в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против ее доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Управление надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителя Общества, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, земельный участок, кадастровым номером 69:42:07:05:45:0040, расположенный на землях поселений по адресу: Тверская область, город Кимры, улица Пушкинская, дом 77/2, общей площадью 12 500 кв.м, является федеральной собственностью, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.10.2005 серии 69-АА N 733507.

Управление (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "СабПампСэплайс" (арендатор) 29.05.2008 подписали договор N 144 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из земель населенных пунктов, кадастровым номером 69:42:0070545:0002, по адресу: Тверская область, город Кимры, улица Пушкинская, дом 77/2, общей площадью 12 500 кв.м, под жилищное строительство.

На участке находятся объекты недвижимого имущества - объект незавершенного строительства, литера А, с процентом готовности - 40 % (пункт 1.2).

В силу пункта 2.1 договор действует по 18.04.2009, вступает в силу с момента его подписания.

Согласно пункту 2.2 условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 19.05.2008.

В соответствии с пунктом 4.1 размер арендной платы составляет 908 389 руб. в год. Расчет арендной платы определен в приложении к договору (пункт 4.2).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что арендодатель в бесспорном и одностороннем порядке вправе изменить размер арендной платы:

- при изменении уровня инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете;

- при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах), но не чаще одного раза в год;

- при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в пять лет, в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка.

В случаях, указанных в названном пункте договора, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, размер арендной платы, порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

Размер арендной платы определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 21.05.2008 N 107/08, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Оценка-Консалтинг". Годовая сумма арендной платы составила 1 228 643 руб.

Арендатор 02.12.2011 заключил с истцом договор N 144у/1 уступки прав и обязанностей по договору аренды с письменного согласования Управления.

Управление произвело расчет арендной платы на 2012 год на основании отчета от 21.11.2011 N 047-11/11 "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - земельного участка". Годовая сумма арендной платы на 2012 год составила 5 165 834 руб.

Считая, что представленные Управлением расчеты арендной платы на 2011 и 2012 годы в приложениях к договору аренды земельного участка от 29.05.2008 N 144 "Об изменениях арендной платы на 2011 год" и "О расчете арендной платы на 2012 год" являются недействительными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и удовлетворил иск.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с положениями статьи 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), к земельным отношениям, возникшим до введения в действие ЗК РФ, его нормы применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

Предварительное согласование места размещения объекта предоставляет право на применение к правоотношениям аренды земельного участка, расположенного под таким объектом, в части определения размера арендной платы, положений Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила).

Пункта 3 Правил предусматривает, что размер арендной платы за земельный участок, предоставленный в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, устанавливается в размере 2 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Суд первой инстанции установил, что спорный земельный участок первоначально был предоставлен фабрике имени Горького (город Кимры) для размещения проектируемого 175-ти квартирного жилого дома на основании решения от 17.03.1987 N 42-2 Кимрского городского Совета народных депутатов. Решениями от 28.04.1987 N 71-1 и 25.07.1987 N 92-3.

Отвод земельного участка произведен фабрике под строительство 175-ти квартирного жилого дома по улице Пушкина и под его благоустройство положениями Земельного Кодекса РСФСР 1970 года.

Положениями Земельного Кодекса РСФСР (пункт 3 статьи 35) устанавливалось, что предприятия, организации и учреждения, заинтересованные в изъятии земельных участков для несельскохозяйственных нужд, обязаны до начала проектных работ предварительно согласовать с землепользователями и органами, осуществляющими государственный контроль за использованием и охраной земель, место расположения объекта и примерные размеры намечаемой к изъятию площади.

В соответствии со статьей 85 Земельного Кодекса РСФР изъятие земельных участков в городах производится на основании решения исполнительного комитета городского Совета народных депутатов с соблюдением порядка и условий, предусмотренных статьей 35 настоящего Кодекса.

Предварительное согласование места расположения объекта являлось обязательным в силу закона и предшествующим изъятию такого участка при предоставлении земельного участка из городских земель под строительство жилого дома и последующего отвода земельного участка.

Как указал суд первой инстанции, принятие Кимрским городским Советом народных депутатов решений о выделении фабрике земельного участка, а также об отводе земельных участков под строительство жилого дома и изъятии земельных участков для такого отвода, свидетельствуют о том, что установленный порядок и условия изъятия земельного участка для осуществления жилищного строительства, включающие процедуру обязательного и безальтернативного в силу закона предварительного согласования места расположения объекта были полностью соблюдены.

Суд первой инстанции установил, что отделом главного архитектора исполкома Кимрского городского совета народных депутатов Калининской области выдано Архитектурно-планировочное задание от 03.06.1987N 589.

В качестве основания для выдачи архитектурно-планировочного задания указаны следующие документы: решение исполкома горсовета от 17.03.1987 N 42-2; акт выбора земельного участка от 09.04.1987; разрешение областного управления по делам строительства и архитектуры от 08.04.1987 N 278; разрешение исполкома горсовета от 28.04.1987 N 71-1; решение облисполкома от 26.06.1987 N 208.

Суд первой инстанции установил, что истец доказал факт предварительного согласования места расположения объекта, обязательного в силу требований законодательства, действующего на момент проведения процедуры выделения фабрике земельного участка под строительство жилого дома.

Соблюдение процедуры изъятия земельных участков подтверждается решением от 07.04.1987 N 61 "Об утверждении актов оценки сносимых домовладений, подлежащих ликвидации в связи с проектированием 175-ти квартирного жилого дома по ул. Пушкина Фабрикой им. Горького", актами оценки домовладений, подлежащих ликвидации в связи с проектированием 175-ти квартирного жилого дома по ул. Пушкина Фабрикой им. Горького, графиком сноса домовладений, расположенных на земельном участке, отведенным под строительство 175-ти квартирного жилого дома, договорами о сносе домовладений и предоставления жилой площади.

Исходя из вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что установление после введения в действие Правил или применение ранее установленных регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям ЗК РФ, Закона N 137-ФЗ и Правилах.

Фактически все доводы подателя жалобы были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, правовых оснований для переоценки которых у апелляционной инстанции не имеется.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 10 сентября 2013 года по делу N А66-3960/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина