Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2013 г. N 16АП-1867/13

г. Ессентуки

11 декабря 2013 г.

Дело N А25-2563/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сомова Е.Г., судей: Баканова А.П., Луговой Ю.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая компания жилищного хозяйства г. Черкесска" на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 15.04.2013 по делу N А25-2563/2012 по иску открытого акционерного общества "Управляющая компания жилищного хозяйства г. Черкесска" (ОГРН 1080917004816, ИНН 09170127447708503727) к Управлению имущественным и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска (ОГРН 1020900515140, ИНН 0901025603); третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: мэрия муниципального образования г. Черкесска (ОГРН 1020900511279, ИНН 0901020490), Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики (ОГРН 1080917004850, ИНН 0918000540); об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора; при участии в судебном заседании представителей: от истца - Калашьян А.Н. (доверенность от 09.01.2013), от ответчика - Урусова З.М. (доверенность от 22.03.2013 N 30-243/1), от третьего лица (мэрии) - Кремень М.И. (доверенность от 19.12.2012 N 3305-01),

УСТАНОВИЛ

открытое акционерное общество "Управляющая компания жилищного хозяйства г. Черкесска" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики (далее - министерство) о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от 14.09.2012 N 393 в части определения выкупной цены земельного участка. С учетом уточнения исковых требований общество просило суд обязать министерство в пункте 2.1 договора указать выкупную стоимость земельного участка в размере 39 585 руб., составляющую 2,5% от его кадастровой стоимости.

Требования мотивированы тем, что во исполнение решения суда от 22.02.2012 по делу N А25-2083/2011 министерство направило обществу проект договора от 14.09.2012 N 393 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101210:93, в котором цена участка определена в размере его рыночной стоимости, в то время как при продаже земельных участков из государственной или муниципальной собственности собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений действует льготный порядок определения выкупной цены.

Определением от 21.02.2013 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление имущественным и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска (далее - управление). Судом первой инстанции установлено, что согласно Закону Карачаево-Черкесской Республики от 25.07.2012 N 72-РЗ внесены изменения в Закон Карачаево-Черкесской Республики от 09.12.2003 N 61-РЗ "Особенности регулирования земельных отношений в Карачаево-Черкесской Республике" и с 01.01.2013 полномочия по распоряжению земельными участками в муниципальном образовании - городе Черкесске, государственная собственность на которые не разграничена, переданы мэрии муниципального образования города Черкесска (далее - мэрия).

С учетом данного обстоятельства определением от 21.03.2013 принят отказ истца от исковых требований к министерству, производство по делу в данной части прекращено, министерство привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением суда от 15.04.2013 в удовлетворении требований к управлению отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку все действия по заключению спорного договора осуществлялись между обществом и министерством, не являющимся правопредшественником управления. Находящийся на земельном участке объект недвижимого имущества не введен в эксплуатацию, за истцом не зарегистрировано право собственности на него, следовательно, спорный участок не может рассматриваться как застроенный. В связи с этим при переоформлении права постоянного бессрочного пользования на участок, он подлежит приобретению по рыночной цене в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ в постановлении от 14.12.2010 N 8155/10.

Не согласившись с решением, общество обжаловало его в апелляционном порядке, просило решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы приведены доводы о неправильном толковании и применении судом норм материального права, ненадлежащей оценке имеющихся в деле доказательств. Суд не учел, что в отношении объекта недвижимости истца, расположенного на спорном земельном участке, получено разрешение на строительство, а также необходимые согласования и заключение на ввод в эксплуатацию. Право собственности на объект не было зарегистрировано лишь потому, что ввод его в эксплуатацию затягивался мэрией по формальным основаниям. Вопрос о признании указанных действий мэрии незаконными является предметом рассмотрения в арбитражном суде, однако суд не придал данному факту должного значения и пришел к неверному выводу об отсутствии у общества права на приобретение земельного участка в собственность по льготной цене. Суд не принял во внимание Постановление Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 12.07.2007 N 353 в редакции от 13.09.2010, действующей в период спорных правоотношений, согласно которому до 01.01.2012 осуществляется продажа земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальном образовании - городе Черкесске юридическим лицам, переоформляющим право постоянного бессрочного пользования земельными участками, на право собственности по цене в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2013 производство по апелляционной жалобе приостанавливалось до вступления в законную силу конечного судебного акта по делу N А25-233/2013. Определением от 06.11.2013 производство по жалобе возобновлено.

В судебном заседании представитель общества поддержал апелляционную жалобу, представители управления и мэрии просили оставить обжалуемое решение без изменения как законное и обоснованное.

Министерство, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечило, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению дела. В отзыве просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на неё, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, апелляционный суд пришел к выводу, что решение от 15.04.2013 подлежит отмене, исходя из следующего.

Судом установлено, что в соответствии с постановлением главы администрации г.Черкесска от 31.01.1993 N 196 правопредшественнику общества - городскому предприятию жилищно-коммунального хозяйства на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101210:93 площадью 420000 кв.м. для производственных и социальных нужд.

20.09.2011 общество обратилось в министерство с заявкой, в которой, ссылаясь на наличие права постоянного (бессрочного) пользования, просило приватизировать участок с кадастровым номером 09:04:0101210:93, расположенный по адресу: г. Черкесск, южная часть города (территория питомника).

Письмом от 30.09.2011 N 3710-03 министерство со ссылкой на пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса и постановление Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 12.09.2007 N 353 отказало обществу в приобретении земельного участка. Отказ мотивирован тем, что на участке отсутствует недвижимое имущество заявителя.

Ссылаясь на незаконность действий министерства (отказа от 30.09.2011), общество оспорило их в судебном порядке по правилам главы 24 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 22.02.2012 по делу N А25-2083/2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2012, требования общества удовлетворены. Действия министерства, выразившиеся в отказе в передаче земельного участка в собственность обществу, признаны незаконными. На министерство возложена обязанность по предоставлению обществу земельного участка.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.08.2012 указанные судебные акты изменены. Пункт 2 резолютивной части решения от 22.02.2012 изложен в следующей редакции: "Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики в срок до 16.09.2012 подготовить проект договора купли-продажи земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 09:04:0101210:93 площадью 420000 кв.м., расположенного по адресу: г.Черкесск, южная часть города, и направить его открытому акционерному обществу "Управляющая компания жилищного хозяйства г. Черкесска"".

Во исполнение судебных актов министерство подготовило проект договора купли-продажи земельного участка от 14.09.2012 N 393 и направило его для подписания обществу.

Пунктом 2.1 указанного договора предусмотрено, что цена участка определена в соответствии с отчетом от 07.09.2012 N МА-658/09/12 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка" и составляет 117 600 000 руб.

Письмом от 25.09.2012 N 550 общество попросило разъяснить основания для применения выкупной цены земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Министерство в ответе от 08.10.2012 N 3416-03 указало, что правообладателям земельных участков, находящихся в государственной собственности без объектов недвижимости, необходимо выкупать их по рыночной стоимости в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Впоследствии общество обратилось к министерству с заявлением (письмо от 24.10.2012 N 606) об изменении условий договора, сославшись на наличие на земельном участке хозяйственно-бытового здания площадью 19,91 кв.м., не зарегистрированного в установленном порядке по независящим от общества причинам - в связи с затягиванием мэрией решения вопроса о вводе объекта в эксплуатацию. Просило внести в проект договора изменения в части выкупной цены земельного участка, определив её с учетом положений Закона Карачаево-Черкесской Республики от 13.01.2009 N 100-РЗ "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Карачаево-Черкесской Республики или государственная собственность на которые не разграничена при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" (далее - Закон 13.01.2009 N 100-РЗ).

Письмом от 19.11.2012 N 3834-03 министерство отказало обществу во внесении изменений в договор, сославшись на разъяснения, которые были даны ранее.

Недостижение сторонами соглашения по вопросу о цене выкупа земельного участка послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред., действовавшей на момент обращения общества с заявлением) устанавливал обязанность юридических лиц (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса) переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность, до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Впункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии состатьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 2 Вводного закона до 01.01.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Статьей 1 Закона Карачаево-Черкесской Республики от 13.01.2009 N 100-РЗ (в ред. Закона от 24.02.2012 N 19-РЗ, действующей на момент направления обществу проекта договора) предусмотрено, что максимальная цена земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена на территории Карачаево-Черкесской Республики, до 01.07.2012 для юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, не может превышать двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Судебными актами по делу N А25-233/2013 установлено, что 22.09.2011 обществу выдано разрешение N RU 09301000-192-2011 на строительство хозяйственно-бытового здания площадью 19,91 кв.м., на спорном земельном участке, сроком действия до 21.03.2012.

26.12.2011 общество обратилось за разрешением на корректировку рабочего проекта хозяйственно-бытового здания в части увеличения размеров здания.

01.02.2012 письмом N 178-04 обществу отказано в корректировке проекта в связи с нецелесообразностью.

05.09.2012 общество повторно обратилось за разрешением на корректировку рабочего проекта хозяйственно-бытового здания в связи с увеличением наружных размеров здания.

08.10.2012 письмом N 2581-04 обществу отказано в корректировке проекта со ссылкой на статью 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, вследствие отклонения от предельных параметров разрешенного строительства.

03.12.2012 общество обратилось в муниципальное образование за разрешением на ввод объекта (хозяйственно-бытового здания) в эксплуатацию.

25.12.2012 письмом N 3378-04 обществу отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Решением суда от 31.07.2013 по делу N А25-233/2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2013, признано недействительным постановление мэрии муниципального образования г. Черкесска от 23.04.2013 N 859 об отмене разрешения на строительство хозяйственно-бытового здания по адресу: г. Черкесск, южная часть города (территория питомника); признаны незаконными, как несоответствующие Градостроительному кодексу Российской Федерации, действия муниципального образования, выразившиеся в отказе обществу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию хозяйственно-бытового здания по адресу:

г. Черкесск, южная часть города (территория питомника). Суд обязал муниципальное образование выдать обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Суды указали, что отмена разрешения на строительство по истечении 1 года и 7 месяцев с момента его выдачи, после фактического возведения объекта и обращения за разрешением о вводе объекта в эксплуатацию, противоречит принципу правовой определенности и стабильности гражданского оборота и нарушает права и интересы общества.

Согласно пункту 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства (п.10 ст.55 ГрК РФ).

Таким образом, общество является законным владельцем объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке и вправе на основании пункта 2 статьи 3 Вводного закона, статьи 1 Закона КЧР от 13.01.2009 N 100-РЗ приобрести земельный участок по льготной цене, составляющей 2,5 % от его кадастровой стоимости.

При этом с учетом установленных судебными актами по делу N А25-233/2013 обстоятельств, отсутствие государственной регистрации права собственности на возведенный обществом объект недвижимости, не является основанием для отказа истцу в реализации его права на приобретение земельного участка по льготной цене. Документов, свидетельствующих о наличии спора о праве в отношении возведенного объекта недвижимости, материалы дела не содержат.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Преддоговорной спор между сторонами возник в связи с недостижением согласия относительно цены договора, которая в данном случае является регулируемой. С учетом установленных обстоятельств, стоимость отчуждаемого обществу земельного участка по договору купли-продажи от 14.09.2012 N 393 должна составлять 39 585 руб.

Вывод суда первой инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования преддоговорного спора, апелляционный суд считает ошибочным. По правилам пункта 2 статьи 445 ГК РФ право на передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, заключение которого обязательно для государственного органа (органа местного самоуправления), возникло у общества после получения письма министерства от 19.11.2012 N 3834-03 (об отклонении предложения общества по цене участка, содержащегося в письме от 24.10.2012 N 606). Последующая передача полномочий по распоряжению земельными участками от одного уполномоченного органа к другому не влечет обязанности общества повторно обращаться с заявлением об изменении условий договора.

С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 15.04.2013 по делу N А25-2563/2012 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Управление имущественным и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска заключить с открытым акционерным обществом "Управляющая компания жилищного хозяйства г. Черкесска" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101210:93 на условиях проекта договора N 393 от 14.09.2012 с установлением цены выкупа земельного участка в размере 39 585 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

А.П. Баканов Ю.Б. Луговая