Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 марта 2014 г. N Ф08-1531/14 по делу N А25-2563/2012

г. Краснодар

24 марта 2014 г.

Дело N А25-2563/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 марта 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Управляющая компания жилищного хозяйства г. Черкесска" (ИНН 0917012744, ОГРН 1080917004816) - Калашьян А.Н. (доверенность от 22.12.2013), от ответчика - управления имущественным и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска (ИНН 0901025603, ОГРН 102090051514) - Урусовой З.М. (доверенность от 17.12.2013), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - мэрии муниципального образования город Черкесск - Кремень М.А. (доверенность от 03.02.2014), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественным и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования город Черкесск на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 по делу N А25-2563/2012 (судьи Сомов Е.Г., Баканов А.П., Луговая Ю.Б.), установил следующее.

Открытое акционерное общество "Управляющая компания жилищного хозяйства г. Черкесска" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к министерству имущественных и земельных отношении? Карачаево- Черкесской Республики (далее - министерство) о внесении изменении? в договор от 14.09.2012 N 393 купли-продажи земельного участка площадью 420 тыс. кв. м с кадастровым номером 09:04:0101210:93, расположенного по адресу: г. Черкесск, южная часть города, (далее - договор купли-продажи, земельный участок) в части размера выкупной стоимости, о возложении на министерство обязанности по указанию в пункте 2.1 договора купли-продажи выкупной стоимости в размере 39 585 рублей, составляющих 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

В связи с внесением в Закон Карачаево-Черкесской Республики от 09.12.2003 N 61-РЗ "Особенности регулирования земельных отношении? в Карачаево-Черкесской Республике" Законом Карачаево-Черкесской Республики от 25.07.2012 N 72-РЗ изменений, согласно которым мэрии муниципального образования город Черкесск (далее - мэрия) с 01.01.2013 переданы полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определениями Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 21.02.2013 и от 21.03.2013 к участию в деле в качестве соответчика привлечено управление имущественным и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесск (далее - управление), принят отказ истца от исковых требовании? к министерству, производство по делу в данной части прекращено, министерство привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требовании? относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 15.04.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора с управлением, не являющимся правопреемником министерства, недоказанностью нахождения на земельном участке принадлежащих заявителю введенных в эксплуатацию объектов недвижимого имущества, отсутствием у общества права на приобретение земельного участка в собственность по льготной цене.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 15.07.2013 отменено, исковые требования удовлетворены. Апелляционный суд, приняв во внимание возложение на мэрию вступившими в законную силу судебными актами по делу N А25-233/2013 обязанности по выдаче обществу разрешения на ввод в эксплуатацию находящегося на земельном участке объекта недвижимости - хозяйственно-бытового здания площадью 19,91 кв. м (далее - нежилое здание), признал общество субъектом права на приобретение земельного участка в собственность по льготной цене.

Отсутствие государственной регистрации права собственности общества на возведенный на земельном участке объект недвижимости признано не препятствующим реализации названного права на льготу, а досудебный порядок разрешения разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, - соблюденным путем обмена документами с министерством.

Управление обжаловало судебный акт апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса. Доводы кассационной жалобы сводятся к отсутствию у общества зарегистрированного права собственности на находящееся на земельном участке нежилое здание и, в этой связи, права на выкуп земельного участка по льготной цене, а также несоблюдению досудебного порядка разрешения спора с управлением.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление апелляционного суда подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации г. Черкесска от 31.01.1993 N 196 правопредшественнику общества предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок для производственных и социальных нужд.

Общество обратилось в министерство с заявлением от 20.09.2011 о приватизации земельного участка.

Письмом от 30.09.2011 N 3710-03 министерство со ссылкой на пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и постановление Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 12.09.2007 N 353 отказало обществу в приобретении земельного участка. Отказ мотивирован отсутствием на земельном участке принадлежащих заявителю зданий, строений, сооружений.

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 22.02.2012 по делу N А25-2083/2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2012, действия министерства, выразившиеся в отказе обществу в предоставлении земельного участка в собственность, признаны незаконными. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.08.2012 по указанному делу на министерство возложена обязанность по подготовке в срок до 16.09.2012 проекта договора купли-продажи земельного участка и направлению его обществу.

Министерство подготовило проект договора купли-продажи, пунктом 2.1 которого выкупная стоимость земельного участка в соответствии с отчетом оценщика от 07.09.2012 N МА-658/09/12 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка" определена равной 117 600 тыс. рублей.

На письмо общества от 25.09.2012 N 550 о разъяснении порядка ценообразования, министерство в письме от 08.10.2012 N 3416-03 сослалось статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), посчитав возможным выкуп незастроенного земельного участка только по рыночной стоимости.

Общество обратилось к министерству с заявлением от 24.10.2012 N 606 об изменении условий договора купли-продажи путем установления выкупной стоимости земельного участка в соответствии с положениями Закона Карачаево-Черкесской Республики от 13.01.2009 N 100-РЗ "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Карачаево-Черкесской Республики или государственная собственность на которые не разграничена при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" (далее - Закон N 100-РЗ).

Письмом от 19.11.2012 N 3834-03 министерство отказало обществу во внесении изменений в договор, сославшись на ранее данные разъяснения.

Недостижение сторонами соглашения по вопросу о цене выкупа земельного участка послужило основанием обращения общества в арбитражный суд.

Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В этом случае, в силу статьи 446 Гражданского кодекса, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С учетом имеющейся в деле переписки общества с министерством, апелляционный суд обоснованно отметил, что право на передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, возникло у общества после отклонения министерством предложения общества о внесении изменений в условие договора купли-продажи о цене земельного участка, а последующая передача полномочий по распоряжению земельными участками от одного уполномоченного органа к другому не повлекла необходимость повторного досудебного урегулирования спора с управлением.

Абзацем 4 части 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участках зданий, строений, сооружений, до 1 июля 2012 года предоставлена возможность выкупа таких земельных участков при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования ими по льготной цене, которая устанавливается субъектами Российской Федерации и для местности, не являющейся городом с численностью населения свыше трех миллионов человек, не может превышать двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Частью 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ установлена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, по переоформлению до 1 июля 2012 года права постоянного (бессрочного) пользования незастроенными земельными участками на право аренды или по приобретению используемых на таком праве земельных участков в собственность по правилам статьи 36 Земельного кодекса.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса определено, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21.03.2006 N 14711/05, одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и статья 36 Земельного кодекса регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Развивая соответствующий правовой подход, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 8155/10 отметил, что одинаковый порядок реализации права на приобретение земельных участков по названным двум основаниям не означает, что к отношениям по приобретению обладателем права постоянного (бессрочного) пользования незастроенного земельного участка применим льготный порядок ценообразования.

Поскольку действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на незастроенный земельный участок, такой земельный участок подлежит приобретению по рыночной цене.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, а также является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

Право собственности на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) и с момента такой регистрации возникает соответствующее право. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в суде (статья 131 Гражданского кодекса, статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

По смыслу вышеназванных норм правом на приобретение земельного участка в собственность по льготной цене обладает лицо, за которым на момент обращения в уполномоченный орган по вопросу о приватизации земли зарегистрировано право собственности на введенный в эксплуатацию объект недвижимости.

Доказательства введения обществом в эксплуатацию нежилого здания и государственной регистрации права собственности на него до обращения в министерство с заявлением от 20.09.2011 в деле отсутствуют.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.03.2014 по делу N А25-233/2013 решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 31.07.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2013 в части признания незаконным отказа в выдаче обществу разрешения на ввод нежилого здания в эксплуатацию и понуждения к его выдаче отменены, дело в соответствующей части направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Приняв во внимание изложенное, суд первой инстанции правомерно заключил об отсутствии у общества права на приватизацию земельного участка по льготной цене.

Установленные статьей 143 Кодекса основания приостановления производства по делу отсутствуют, соответствующее ходатайство общества удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Соответствие выводов арбитражного суда первой инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, допускают возможность удовлетворения последней, отмены постановления апелляционного суда и оставления в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 по делу N А25-2563/2012 отменить. Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 15.04.2013 по делу N А25-2563/2012 оставить в силе.

Ходатайство открытого акционерного общества "Управляющая компания жилищного хозяйства г. Черкесска" о приостановлении производства по кассационной жалобе оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин