Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2013 г. N 10АП-10328/13

г. Москва

10 декабря 2013 г.

Дело N А41-25487/13

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Марченковой Н.В., Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Тарасенко Т. И.,

при участии в заседании:

от истца Общества с ограниченной ответственностью "Летучий Голландец" (ИНН: 5035037106, ОГРН: 1085035000445): Царькова М. А., представитель по доверенности б/н от 13.05.2013 г., Курбатов А. Н., представитель по доверенности б/н от 20.11.2013 г.

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Павловский Посад" (ИНН: 5035039463, ОГРН: 1105035000674): Гаджиев Б. Н., представитель по доверенности, б/н от 09.09.2013 г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Летучий Голландец" на решение Арбитражного суда Московской области от 19 августа 2013 года по делу N А41-25487/13, принятое судьей Бирюковой Е. В.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Летучий Голландец" к Обществу с ограниченной ответственностью "Павловский Посад" о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Летучий Голландец" (далее по тексту - ООО "Летучий Голландец") в лице Конкурсного управляющего Долотина Д.А. обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Павловский Посад" (далее по тексту - ООО "Павловский Посад") о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 2 от 29.07.2008 г. и взыскании денежных средств в размере 5 475 225 руб., которые были потрачены на улучшение арендованных помещений (л. д. 2 - 5).

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 августа 2013 года по делу А41-25487/13 расторгнут договор аренды нежилых помещений N 2 от 29.07.2008 г., заключенный между ООО "Павловский Посад" и ООО "Летучий Голландец". В остальной части иска отказано (л. д. 138 - 139).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом в части отказа в удовлетворении требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, просил его отменить в указанной части и удовлетворить заявленные исковые требования о взыскании с ответчика стоимости произведенных неотделимых улучшений в размере 5 475 225 рублей (л. д. 142 - 143).

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Между тем представитель ответчика представил возражения относительно проверки законности решения в обжалуемой части, просил проверить законность обжалуемого судебного акта в полном объеме (л. д. 23, т. 2).

Законность принятого по делу судебного акта в полном объеме проверена судом апелляционной инстанции в соответствии с нормами статей 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя просил суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 5 475 225 рублей, удовлетворить заявленные требования в указанной части.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил отменить решение суда в части расторжения договора аренды.

Оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, между ООО "Летучий Голландец" (далее Истец, Арендатор) и ООО "Павловский Посад" (далее Ответчик, Арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 2 от 29.07.2008 г. (далее Договор) (л. д. 6 - 14, т. 1).

Согласно условиям Договора Арендодатель передает во временное владение и пользование (аренду) Арендатору, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) у Арендодателя на определенных в Договоре условиях нежилое помещение, (далее по тексту - "Помещение"), находящееся по адресу: Россия, Московская область, г. Павловский Посад, улица Большая Покровская, д. 35, согласно данным БТИ г. Павловского Посада, расположенного: этаж II, литера А, комнаты N N 13, 14, 26, 53, 54, 55, 56, 57, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65 общей площадью 1390,6 кв.м (копия

экспликации и копия поэтажного плана - Приложение N 1 к настоящему договору, являющееся неотъемлемой частью настоящего Договора).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.08.208 г. помещение передано арендодателю (л. д. 13, т. 1).

Срок аренды устанавливается 5 лет. Срок аренды исчисляется с даты регистрации настоящего Договора в Московской областной регистрационной палате (п. 1.4 Договора).

В соответствии с п. 6.6 Договора Арендатор имеет право отказаться от исполнения Договора, письменно предупредив Арендодателя не менее чем за 90 рабочих дней.

Как указал истец, в связи с препятствиями в использовании арендованным имуществом, а также отсутствием экономической обоснованности и необходимости в арендуемых помещениях, конкурсный управляющий обратился к Ответчику с предложением расторгнуть Договор (л. д. 18 - 24), которое последним оставлено без ответа.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, делая вывод о правомерности заявленных истцом требований в части расторжения спорного договора, исходя из доказанности материалами дела того обстоятельства, что доступ к арендованному имуществу у Истца отсутствует, энергоснабжение и водоснабжение со стороны Ответчика отключены, ссылаясь на п. 6.5, п. 6.6 спорного договора и статью 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то, что доступ к арендованному имуществу у истца по вине ответчика отсутствует, а также посчитал, что истцом был соблюден порядок расторжения договора в одностороннем порядке, установленный нормами гражданского законодательства.

Суд апелляционной инстанции указанные выводы не может признать обоснованными ввиду следующего.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В соответствии с нормой части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о расторжении договора аренды истец в исковом заявлении мотивирует нарушением ответчиком существенных условий спорного договора, а именно указывает на то, что ответчик создает препятствия в пользовании арендованным имуществом; в спорном помещении отсутствует водоснабжение и электроснабжение.

Между тем, в обоснование соблюдения предусмотренного законодательством досудебного порядка урегулирования спора истцом в материалы дела представлено уведомление о расторжении договора (л. д. 18, т. 1).

В указанном уведомлении истец указывает на статью 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в соответствии с пунктом 1 которой внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

Какие-либо нарушения условий договора аренды со стороны ответчика, являющиеся основанием для расторжения договора, не указаны.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 60 Постановления N 6/8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определенной в пункте 29 Информационного письма N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Таким образом, руководствуясь позицией Высшего арбитражного суда Российской Федерации, можно прийти к выводу, что письменное предупреждение арендодателя должно содержать указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок, а также предупреждение о том, что если обязательства не будут исполнены в установленный срок, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

В уведомлении о расторжении договора, представленном истом в материалы дела, указания на нарушение ответчиком существенных условий договора, а также предложение их устранить в конкретный срок, не содержатся.

Следовательно, истцом в рамках настоящего дела не соблюден предусмотренный нормами гражданского законодательства порядок расторжения договора в связи с существенным нарушением обязательств ответчиком.

Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора указаны в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательства, подтверждающие наличие таких оснований, материалы дела не содержат.

Такие основания не указаны в уведомлении истца о расторжении договора (л. д. 18, т. 1).

Учитывая изложенное выше, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления без рассмотрения исковых требований о расторжении договора аренды на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, решение Арбитражного суда Московской области в части удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды подлежит отмене.

В остальной части решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба истца - без удовлетворения по следующим основаниям.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика суммы в размере 5 475 225 рублей, которые были потрачены на улучшение арендованных помещений, в обоснование которого он представляет договоры, акты о приемке выполненных работ, платежные поручения (л. д. 52 - 102, т. 1)

В соответствии с п. 1.2.1 Договора в случае расторжения Договора аренды по инициативе Арендодателя Арендодатель обязуется возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений по остаточной стоимости с учетом естественного износа.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3.7.10 спорного договора Арендатор имеет право осуществлять необходимые ему изменения и/или перепланировку и/или оборудование и/или реконструкцию и/или реконструктивные работы после письменного согласия Арендодателя и за счет собственных средств.

Таким образом, только наличие согласия Арендодателя дает право на возмещение стоимости данных улучшений при прекращении договора аренды.

Однако, как установлено судом первой инстанции, улучшения, производимые Истцом в арендованном им помещении, были произведены без согласия Арендодателя, каких-либо доказательств получения согласия Арендодателя на производство неотделимых улучшений Истцом не представлено.

Пунктом 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Ссылки истца на акт приема-передачи нежилого помещения от 01 августа 2008 года (л. д. 13, т. 1), как на документ, подтверждающий получение согласия арендодателя на проведение арендатором неотделимых улучшений и стоимости таких улучшений необоснованны.

В тексте акта содержатся противоречия, не позволяющие достоверно установить волю сторон при подписании данного акта.

Так, например, в пункте 2 акта указано следующее: "Техническое состояние помещения на момент приемки соответствует условиям Договора. Инженерно-технические коммуникации проведены по границе помещения".

В соответствии с п. 1.2. договора аренды N 2 от 29 июля 2008 года помещение передается в состоянии, непригодном для осуществления уставной деятельности Арендатора.

То есть, согласно п. 2 акта, с учетом условий договора, помещение передается Арендатору в состоянии, непригодном для осуществления уставной деятельности.

При этом в данном пункте, указано, что на 01 августа 2008 года Арендатор уже произвел в арендованном помещении неотделимые улучшения, включающие в себя системы вентиляции и кондиционирования, пожарной сигнализации и оповещения при пожаре, электромонтажные работы и освещение и т.п. на сумму 5 475 225 рублей.

Согласно пояснениям представителя истца, которые он давал в суде первой инстанции, работы выполнялись до заключения Договора аренды и до передачи помещения арендатору по акту приема-передачи.

Однако в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства проведения данных работ за счет Арендатора, в объеме и стоимости, указанных в акте.

Таким образом, указанный акт не может быть принят апелляционным судом в качестве доказательства получения истцом согласия арендодателя на проведение им неотделимых улучшений и согласования стоимости таких улучшений.

Содержащиеся в материалах дела договоры на производство неотделимых улучшений, представленные истцом в обоснование заявленных требований, заключены им в отношении работ произведенных в период с сентября по ноябрь 2008 года.

Вместе с тем, каких-либо документов, свидетельствующих о согласовании данных работ с ответчиком, истцом представлено не было.

Кроме того суд апелляционной инстанции отмечает, что стоимость и объем неотделимых улучшений, который истец произвел за своей счет, не соответствует стоимости и объему неотделимых улучшений, согласованных, по словам истца, с ответчиком.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения арендодатель согласовал произведение арендатором следующих неотделимых улучшений: системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, электромонтажные работы и освещение, канализация и отопление, система пожарной сигнализации и оповещения, противопожарные двери, и пластиковые окна.

Стоимость вышеуказанных неотделимых улучшений составила 5 475 225 рублей.

Между тем, исходя из представленных истцом договоров, представленных им в обоснование производства неотделимых улучшений, арендатор не произвел оборудование арендуемого помещения канализацией, системой отопления, не установил в арендуемом помещении пластиковые окна.

При этом стоимость неотделимых улучшений, которую истец просит взыскать с ответчика, составляет ту же сумму - 5 475 225 рублей.

В представленном истцом договоре N 35 от 29 июля 2008 года на поставку и монтаж оборудования приточно-вытяжной вентиляции (л. д. 62 - 65, т. 1), в статье 4 указано, что приемка поставки оборудования осуществляется подписанием сторонами товарно-транспортных накладных, а работы считаются выполненными в день подписания акта приемки-сдачи выполненных работ.

Однако в материалах дела отсутствую товарно-транспортные накладные на поставку оборудования, подписанные сторонами договора и акт - приемки сдачи выполненных работ.

Суду апелляционной инстанции такие документы также не представлены.

Таким образом, отсутствуют доказательства того, что истцом за свой счет были произведены в арендованном помещении неотделимые улучшения в виде системы вентиляции на сумму 3 581 452 рубля.

Кроме того, в материалах дела отсутствует договор на производство электромонтажных работ в арендуемом помещении N Э-ПП-28/07-08 от 28.07.2008 года (л. д. 82, т. 1).

Представлена только копия первой страницы договора без подписей и печатей сторон договора.

При данных обстоятельствах данный договор не может быть принят в качестве доказательства несения истцом расходов на производство неотделимых улучшений.

Следовательно, материалами дела факт произведения истцом неотделимых улучшений на сумму 5 171 452 рубля не подтвержден.

На основании изложенного, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требований истца о взыскании денежных средств в размере 5 475 225 рублей.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 148, статьями 149, 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19 августа 2013 года по делу N А41-25487/13 отменить в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды нежилых помещений N 2 от 29 июля 2008 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Павловский Посад" и Обществом с ограниченной ответственностью "Летучий Голландец".

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Летучий Голландец" о расторжении договора оставить без рассмотрения.

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 19 августа 2013 года по делу А41-25487/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.В. Марченкова Е.В. Черникова