Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2013 г. N 11АП-20271/13 (ключевые темы: муниципальная собственность - субъекты малого и среднего предпринимательства - нежилые помещения - преимущественное право на приобретение арендуемого имущества - рыночная стоимость)

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2013 г. N 11АП-20271/13

г. Самара

11 декабря 2013 г.

Дело N А72-5050/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2013 года.

В полном объеме постановление изготовлено 11 декабря 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семушкина В.С., судей Захаровой Е.И., Юдкина А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Новожиловой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 09.12.2013 в помещении суда апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 03.10.2013 по делу N А72-5050/2013 (судья Корастелев В.А.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Кузнецова Юрия Николаевича (ИНН 732800197630, ОГРН 304732822500050), г.Ульяновск, к Администрации города Ульяновска, г.Ульяновск, Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска, г.Ульяновск,

об оспаривании отказа в выкупе арендуемых помещений, об обязании совершить юридически значимые действия и заключить договор купли-продажи помещений,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кузнецов Юрий Николаевич обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Комитету по управлению городским имуществом и земельным ресурсам администрации города Ульяновска (далее - Комитет) и Администрации города Ульяновска (далее - Администрация) о признании незаконным отказа Комитета, оформленного письмом от 14.02.2013 N 2755-04, в выкупе арендуемых помещений N 11 и N 13 площадью 21,0 кв.м. и N 42 площадью 51,31 кв.м., расположенных соответственно на втором и третьем этажах здания по адресу: г. Ульяновск, проспект Ленинского Комсомола, д. 41; об обязании осуществить юридически значимые действия по постановке на кадастровый учет, регистрации права собственности и оценке рыночной стоимости указанных нежилых помещений; об обязании заключить с предпринимателем Кузнецовым Ю.Н. договор купли-продажи указанных нежилых помещений (с учетом принятого судом уточнения предъявленных требований).

Решением от 03.10.2013 по делу N А72-5050/2013 Арбитражный суд Ульяновской области признал оспариваемый отказ незаконным, а также обязал Комитет осуществить кадастровый учет, регистрацию права собственности, оценку рыночной стоимости указанных нежилых помещений и заключить с предпринимателем Кузнецовым Ю.Н. договор купли-продажи этих помещений.

В апелляционной жалобе Комитет просил отменить указанное судебное решение и отказать предпринимателю Кузнецову Ю.Н. в удовлетворении заявленных требований. По мнению Комитета, обжалованное судебное решение является незаконным и необоснованным.

Предприниматель Кузнецов Ю.Н. апелляционную жалобу отклонил по основаниям, приведенным в отзыве.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отзыве, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как видно из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска и предпринимателем Кузнецовым Ю.Н. на срок с 29.11.2004 до 01.10.2005 был заключен договор от 24.11.2004 N 8040/2061 аренды нежилого помещения площадью 180 кв.м. в здании, расположенном по адресу: проспект Ленинского Комсомола, 41, под ателье по пошиву и ремонту верхней одежды.

Дополнительным соглашением от 29.12.2004 срок действия договора был установлен с 01.01.2005 до 01.12.2005; дополнительным соглашением от 13.01.2005 площадь арендуемого имущества была уменьшена до 160 кв.м. (в том числе: помещение N 42 на 3 этаже -110,63 кв.м., помещения N 11,13, часть помещения N 6 на 2 этаже - 26 кв.м.; 23,37 кв.м. - площадь общего пользования); дополнительным соглашением от 28.06.2005 общая площадь арендуемых помещений определена в 90 кв.м. - ателье по пошиву и ремонту одежды, из них 18 кв.м. - площадь общего пользования; дополнительным соглашением от 15.11.2005 договор пролонгирован на период с 01.12.2005 до 01.11.2006, а дополнительным соглашением от 16.11.2006 - на период с 01.11.2006 по 01.11.2011.

Дополнительным соглашением от 21.02.2008 общая площадь арендуемых помещений определена в 92,89 кв.м, в том числе:

- 1-й этаж: 0,7 кв.м. - вспомогательные (часть помещений N 50 площадью 0,5 кв.м., N 59 площадью 0,2 кв.м.);

- 2-й этаж: 21,0 кв.м. - ателье по пошиву и ремонту одежды ( помещения N 11, 13); 12,2 кв.м. - вспомогательные (часть помещений N 6 площадью 5 кв.м., N 8 площадью 1 кв.м., N 27 площадью 0,1 кв.м., N 28 площадью 0,1 кв.м., N 40 площадью 5 кв.м., N 48 площадью 1 кв.м.);

- 3-й этаж: 51,31 кв.м. - ателье по пошиву и ремонту одежды (часть помещения N 42); 7,68 кв.м. - вспомогательные (часть помещений N 10 площадью 0,05 кв.м., N 11 площадью 0,05 кв.м., N 12 площадью 0,05 кв.м., N 13 площадью 0,05 кв.м., N 14 площадью 0,05 кв.м., N 15 площадью 0,05 кв.м., N 8 площадью 2,0 кв.м., N 25 площадью 1,0 кв.м., N 26 площадью 2,88 кв.м., N 27 площадью 1,0 кв.м., N 28 площадью 0,5 кв.м.).

Дополнительным соглашением от 22.11.20011 договор был пролонгирован на период с 01.11.2011 до 01.07.2015.

29.01.2013 предприниматель Кузнецов Ю.Н. обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - помещений площадью 92,89 кв.м, расположенных по адресу: г. Ульяновск, проспект Ленинского Комсомола, д. 41.

Письмом от 14.02.2013 N 2755-04 Комитет отказал предпринимателю Кузнецову Ю.Н. в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых помещений по мотиву того, что арендуемое предпринимателем недвижимое имущество включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; арендуемые предпринимателем помещения общей площадью 92,89 кв.м. не выделены в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, право муниципальной собственности на них не зарегистрировано, данные помещения не могут являться объектом договора купли-продажи.

С учетом положений частей 2 и 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования предпринимателя Кузнецова Ю.Н.

По общему правилу, установленному статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на дату принятия оспариваемого отказа) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления от лица, которое имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу положений статьи 4 Закона N 209-ФЗ предприниматель Кузнецов Ю.Н. является субъектом малого предпринимательства.

Помещения N 11 и N 13 площадью 21,0 кв.м. и N 42 площадью 51,31 кв.м., расположенные соответственно на втором и третьем этажах здания по проспекту Ленинского Комсомола, д. 41, находилось в аренде у предпринимателя Кузнецова Ю.Н., в числе прочих арендованных им в этом здании площадей, более двух лет до принятия Закона N 159-ФЗ.

При рассмотрении настоящего дела не представлено надлежащих сведений о наличии задолженности по арендной плате за арендуемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) и о превышении площади арендуемых помещений установленных законами Ульяновской области предельных значений площади арендуемого имущества.

Таким образом, предприниматель Кузнецов Ю.Н. соответствует требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 10 Закона N 159-ФЗ этот закон вступил в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования (опубликован в издании "Российская газета" от 25.07.2008 N 158), за исключением частей 2, 3, 4 его статьи 9, которые вступили в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

В пункте 1 указанного Информационного письма также разъяснено, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом; субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Как указано в пункте 5 этого Информационного письма, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования Закона N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Из материалов дела следует, что помещения, арендуемые предпринимателем Кузнецовым Ю.Н., включены в Перечень имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением Главы города Ульяновска от 23.12.2008 N 9795 (далее - Перечень).

Данное постановление Главы города Ульяновска опубликовано в издании "Ульяновск сегодня" от 24.12.2008 N 100 (711), то есть уже после опубликования Закона N159-ФЗ и за 9 дней до возникновения у предпринимателя Кузнецова Ю.Н. возможности подать заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, на основании которого уполномоченный муниципальный орган должен был бы совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N159-ФЗ, вне зависимости от того, включено ли указанное имущество в нормативный правовой акт о приватизации муниципального имущества на соответствующий год.

Это постановление является препятствием для реализации предпринимателем Кузнецовым Ю.Н. предусмотренного законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно отклонил ссылку Комитета на включение указанного имущества в Перечень.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела Комитет и Администрация не представили доказательств, свидетельствующих о наличии достаточных оснований для включения в Перечень помещений, арендуемых предпринимателем Кузнецовым Ю.Н., и о том, что это имущество необходимо для выполнения муниципальных функций и полномочий или для решения вопросов местного значения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.10.2013 по делу N А72-1657/2013 не было установлено каких-либо обстоятельств, имеющих преюдициальное значение для настоящего дела.

В пункте 8 вышеуказанного Информационного письма разъяснено, что по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Экспертным исследованием АНО "Поволжский центр экспертиз" от 16.09.2013 N 270/13 подтверждается, что помещение N 11 площадью 6,6 кв.м. и помещение N 13 14,4 кв.м., расположенные на 2 этаже здания по проспекту Ленинского Комсомола, д. 41, обладают достаточными индивидуально-определенными признаками части объема здания, имеют определенное назначение и ограничены строительными конструкциями для постановки на самостоятельный учет, поскольку это изолированные объекты недвижимости, предназначенные и пригодные для производственных целей, отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Этим экспертным исследованием также подтверждается, что имеется техническая возможность оформления в границах нежилого помещения 42, расположенного на 3 этаже указанного здания, площадью 110,63 кв.м. двух самостоятельных изолированных помещений, в том числе помещения площадью 51,31 кв.м., арендуемого предпринимателем Кузнецовым Ю.Н., поскольку оба вновь образующихся помещения обладают достаточными индивидуально-определенными признаками для постановки на самостоятельный учет, предназначены и пригодны для производственных целей, отвечают санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Указанные обстоятельства подтверждаются и планом недвижимого имущества (с описанием), составленным Ульяновским областным государственным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации".

При рассмотрении настоящего дела Комитет и Администрация не представили доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения.

Довод апелляционной жалобы о том, что предприниматель Кузнецов Ю.Н. не обращался с заявлением о выкупе именно вышеуказанного имущества, а Комитет не отказывал ему в реализации преимущественного права на приобретение этого имущества, противоречит материалам дела.

Из заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений общей площадью 92,90 кв.м. следует, что предприниматель Кузнецов Ю.Н., в частности, просил осуществить юридически значимые действия по исключению арендуемых им помещений из Перечня и произвести оценку рыночной стоимости этих помещений.

Письмом от 14.02.2013 N 2755-04 Комитет отказал предпринимателю Кузнецову Ю.Н. в предоставлении преимущественного права на приобретение всех арендуемых помещений. Очевидно, что при этом Комитет имел ввиду и те арендуемые площади, по поводу которых рассматривается данное судебное дело.

По действующему законодательству арендатор вправе выкупить и часть арендуемого имущества, а поэтому Комитет мог удовлетворить заявление предпринимателя Кузнецова Ю.Н. в отношении части указанных им площадей.

Таким образом, обжалованное судебное решение является законным и обоснованным. Выводы, сделанные судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, согласуются с выводами, содержащимися в судебных актах судов первой, апелляционной и кассационной инстанций по делу N А72-4071/2013, обстоятельства которого схожи с обстоятельствами настоящего дела.

Доводы, приведенные Комитетом в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельства, установленные судом первой инстанции, и в этой связи не могут быть приняты во внимание.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 03 октября 2013 года по делу N А72-5050/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.С. Семушкин

Судьи

Е.И. Захарова А.А. Юдкин