Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2013 г. N 18АП-12757/13

г. Челябинск

13 декабря 2013 г.

Дело N А76-16891/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.10.2013 по делу N А76-16891/2013 (судья Скобелкин А.П.).

В заседании принял участие представитель:

закрытого акционерного общества "Форт" - Кожин Р.Н. (доверенность от 13.08.2013).

Закрытое акционерное общество "Форт" (далее - ЗАО "Форт", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", ответчик) с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 74:33:0124001:14, площадью 463 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, Ленинский р-н, ул. Бурденко, равной его рыночной стоимости в размере 709 049 руб., определенной по состоянию на 13.03.2012; с кадастровым номером 74:33:0124001:195, площадью 1993 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, Ленинский р-н, ул. Бурденко, равной его рыночной стоимости в размере 2 694 812 руб., определенной по состоянию на 13.03.2012.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Челябинской области (далее также - третье лицо), Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, третье лицо), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее также - Управление Росреестра, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 16.10.2013 исковые требования общества удовлетворены.

С вынесенным решением не согласилась Администрация и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. Полагает, что при рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что спорные земельные участки поставлены на кадастровый учет 10.10.2009, однако в перечень объектов оценки при проведении кадастровой оценки не вошли. До 24.12.2010 земельные участки в силу части 9 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) имели статус временных. Между тем, данные земельные участки образованы путем преобразования (раздела) земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:36, который вошел в перечень объектов оценки при проведении кадастровой оценки. На основании указанного со ссылкой на правовую позицию, приведенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, податель жалобы считает, что рыночная стоимость спорных земельных участков должна быть определена на 01.01.2010, в то время как она была определена на 13.03.2012.

Также Администрация сослалась на то, что арбитражным судом первой инстанции не полностью установлены фактические обстоятельства, связанные с достоверностью определения рыночной стоимости объекта. Указывает, что в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка (в случае установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости) обязательно прикладывается положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, иным актам, регулирующим отношения в сфере оценочной деятельности. По мнению подателя жалобы, отчет оценщика при отсутствии вышеназванного экспертного заключения не может считаться достаточным доказательством установления рыночной стоимости земельного участка. Из оспариваемого решения следует, что заключение экспертно-консультационного комитета "Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", подтвердившего соответствие отчета оценщика установленным требованиям, подготовлено 05.09.2013, то есть после вступления в силу статьи 21.1 Закона об оценочной деятельности. Следовательно, суду необходимо было установить, соответствует ли эксперт, подготовивший экспертизу отчета требованиям, установленным указанной статьей Закона об оценочной деятельности. Несоответствие требованиям к квалификации эксперта, подготовившего экспертизу отчета соответствующим требованиям, свидетельствует о необоснованности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Податель жалобы считает, что обжалуемое решение нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, поскольку необоснованное уменьшение кадастровой стоимости земельного участка неизбежно повлечет за собой уменьшение поступлений в бюджет города Магнитогорска, в соответствии с которым обеспечивается решение вопросов местного значения городского округа.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта. Против апелляционной жалобы возражал по основаниям, приведенным в письменных возражениях.

Представитель истца отметил, что доказательства наличия существенных отличий между рыночной стоимостью земельных участков по состоянию на 01.01.2010 и на 13.03.2012 отсутствуют. Кроме того, доводы подателя жалобы не подтверждают несоответствие отчета об определении рыночной стоимости земельных участков требованиям действующего законодательства. Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной не влияет на полномочия органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:0036, площадью 2547,17 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, в районе трамвайного депо N 2 по ул. Вокзальной в Ленинском р-не, на основании договора аренды от 28.04.2005 N 4042, заключенного с Администрацией (т. 1, л. д. 19, 20). Цель использования земельного участка - для размещения гостевой автостоянки.

В материалах дела имеется кадастровый паспорт указанного земельного участка (т. 1, л. д. 24, 25).

Указанный земельный участок был разделен на три земельный участка: с кадастровыми номерами 74:33:0124001:14, 74:33:0124001:195 (спорные), 74:33:0124001:194, что следует из кадастровых паспортов земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0124001:14, 74:33:0124001:195 (т. 1, л. д. 29-34).

Дата внесения номеров в государственный кадастр недвижимости 10.12.2009.

Цель использование земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:14 - размещение временного сооружения - шиномонтажной мастерской, цель использование земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:195 - размещение платной автостоянки.

В связи с указанным в договор аренды от 28.04.2005 N 4042 внесены изменения дополнительным соглашением от 15.03.2010 (т. 1, л. д. 21), которым в качестве предмета аренды указанные названные земельные участки с кадастровыми номерами 74:33:0124001:14, 74:33:0124001:195.

Срок аренды установлен до 30.03.2013 (пункт 1).

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.12.2010, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре.

В дальнейшем дополнительным соглашением от 22.05.2013 срок действия договора продлен до 30.03.2018 (т. 1, л. д. 23).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:14 определена в сумме 1 955 290 руб. 67 коп. (т. 1, л. д. 29).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:195 определена в сумме 8 416 618 руб. 37 коп. (т. 1, л. д. 32).

Из пояснений Управления Росреестра следует, что кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 13.03.2012 - на дату вступления в силу приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 17.11.2011 N 673 "О внесении изменений в Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного пользования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222" (т. 1, л. д. 135, 136, 138-140, т. 2, л. д. 34-36).

Истцом в материалы дела представлен отчет общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимых экспертиз и оценки" (далее - ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки") от 12.07.2013 N 0389/2013 об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:14 в сумме 709 049 руб. по состоянию на 13.03.2012 и земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:195 в сумме 2 694 812 руб. по состоянию на 13.03.2012 (т. 1, л. д. 36-145).

Также представлено экспертное заключение экспертно-консультационного комитета "Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 16.07.2013, согласно которому указанный выше отчет соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности (т. 2, л. д. 1-9).

Полагая, что определенная по результатам кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, общество обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные исковые требования и устанавливая кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной по состоянию на 13.03.2012, арбитражный суд первой инстанции исходил из несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу части 5 статьи 1 Закона о государственном кадастре недвижимости кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 названного Закона).

Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Законом (часть 5 статьи 4 названного Закона).

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 названного Закона установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Закон об оценочной деятельности содержит главу III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающую специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения. Данная глава была принята Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с абзацем первым статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости, могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в арбитражном суде.

При этом согласно абзацу второму названной статьи в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности. При этом Президиум исходил из того, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Именно поэтому статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11.

Как отмечено выше, дата внесения кадастровых номеров спорных земельных участков в государственный кадастр недвижимости - 10.12.2009. Данные земельные участки образованы из земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:36.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона о государственном кадастре недвижимости (в редакции, действовавшей на момент внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о спорных земельных участках) в случаях, установленных настоящим Законом, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер. Такие сведения до утраты ими в установленном настоящим Законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с частью 4 статьи 24 названного Закона к таким случаям относится внесенные в государственный кадастр недвижимости сведений при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.

Дополнительное соглашение от 15.03.2010 о внесении изменений в договор аренды от 28.04.2005 N 4042, в котором в качестве предмета аренды указаны названные земельные участки с кадастровыми номерами 74:33:0124001:14, 74:33:0124001:195, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.12.2010.

Соответственно, с указанной даты земельные участки утратили статус временных.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" по состоянию на 01.01.2010.

В перечень объектов оценки, определенный по состоянию на 01.10.2010, спорные земельные участки не вошли.

Однако, в указанный перечень вошел земельный участок с кадастровым номером 74:33:0124001:36, из которого образовались спорные земельные участки (таблица 18 "Магнитогорский городской округ", пункт 17587).

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 (далее - Методические указания).

Методические указания применяются и для определения кадастровой стоимости земельных участков в случае образования нового земельного участка путем раздела.

Так, подпункт 2.1.17 Методических указаний определяет, что в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемого земельного участка) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка.

В случае отсутствия кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка кадастровые стоимости образуемых земельных участков определяются согласно пунктам 2.1.1-2.1.16 настоящих Методических указаний в части определения кадастровой стоимости в случае образования новых или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных земельных участках соответствующих категорий и видов разрешенного использования.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11 указано, что поскольку при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, который был рассчитан в соответствии с теми данными, которые использовались при проведении государственной кадастровой оценки земель до существования нового участка, датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость нового участка, следует считать дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость преобразуемого участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В письменном мнении Управления Росреестра по делу приведен расчет кадастровой стоимости спорных земельных участков, из которого следует, что при расчете использован удельный показатель кадастровой стоимости в размере 4223 руб. 09 коп.

Данный показатель соответствует показателю, приведенному в приложении к постановлению Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П "Средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе кадастровых кварталов по муниципальным районам (городским округам)" - пункт 14490, по кадастровому кварталу 74:33:0124001 (Магнитогорский городской округ), вид разрешенного использования - N 5.

Таким образом, кадастровая стоимость спорных земельных участков рассчитана органом кадастрового учета на основании показателей, утвержденных постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П, то есть определенных по состоянию на 01.01.2010.

На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с доводом подателя жалобы о том, что рыночная стоимость спорных земельных участков должна быть определена на 01.01.2010.

Однако, рыночная стоимость земельных участков установлена на 13.03.2012, а не на дату установления кадастровой стоимости земельного участка, из которого образованы спорные, а потому не может быть принята в качестве достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорных земельных участков.

Надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельных участков по состоянию на дату установления кадастровой стоимости - на 01.01.2010 в материалы дела истцом не представлено, а потому исковые требования не подлежат удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене. В удовлетворении исковых требований ЗАО "Форт" следует отказать.

В силу указанного иные доводы апелляционной жалобы не имеют правового значения.

В связи с тем, что исковые требования общества были заявлены по двум земельным участкам, а государственная пошлина по иску оплачена в размере 4000 руб. (т. 1, л. д. 16), с ЗАО "Форт" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 4000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.10.2013 по делу N А76-16891/2013 отменить.

В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества "Форт" отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Форт" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 4000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина