Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2013 г. N 15АП-5599/13

город Ростов-на-Дону

15 декабря 2013 г.

дело N А53-34647/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,

при участии:

от истца - представителя Богомолова В.А. по доверенности от 15.11.2012

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

- Комитета по управлению имуществом города Таганрога

- администрации города Таганрога

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 19.03.2013 по делу N А53-34647/2012

по иску открытого акционерного общества "Металлургремонт"

к филиалу федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ростовской области

при участии третьих лиц: Правительства Ростовской области, администрации города Таганрога, Комитета по управлению имуществом города Таганрога

об установлении кадастровой стоимости земельных участков,

принятое в составе судьи Смольковой А.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Металлургремонт" (далее - истец, общество) обратилось в суд с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - ответчик) об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости.

Исковые требования мотивированы несоответствием кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, что нарушает права истца как арендатора спорных объектов недвижимости.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец уточнил предмет иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003223:20 общей площадью 9 322 кв.м., расположенного по адресу: г.Таганрог, ул. Адмирала Крюйса, 33, в размере равном его рыночной стоимости - 5 192 354 рубля; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003223:21 общей площадью 3302 кв.м., расположенного по адресу: г.Таганрог, ул.Адмирала Крюйса, 35, в размере равном его рыночной стоимости - 2 843 022 рубля. Уточненные требования были приняты судом к рассмотрению.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Ростовской области, администрация города Таганрога, Комитет по управлению имуществом города Таганрога.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Суд на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и, руководствуясь правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 913/11 от 28.06.2011, пришел к выводу, что в законодательстве отсутствует запрет определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести рыночную стоимость спорного земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. При определении рыночной стоимости спорных земельных участков суд руководствовался заключением N 30 эксперта Ивановой Л.П., являющейся сотрудником ЗАО "Приазовский центр смет и оценок".

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Таганрога и Комитет по управлению имуществом города Таганрога обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционных жалоб идентичны и состоят в следующем: экспертное заключение, положенное в основу решения суда, не соответствует обязательным требованиям стандартов оценки и действующему законодательству, а именно: экспертом использован только один метод - сравнительный; эксперт был некорректен в выборе аналогов; использованные экспертом объекты-аналоги несопоставимы по площади, но корректировка на площадь экспертом проведена не была. Иные доказательства рыночной стоимости земельных участков, кроме экспертного заключения, в материалах дела отсутствуют, истец не выполнил обязанность по доказыванию обстоятельств, на которых основаны его требования.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 производство по делу N А53-34647/2012 было приостановлено до опубликования постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А11-5098/2010 (надзорное производство N ВАС-10761/11).

18.09.2013 опубликовано постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А11-5098/2010 (надзорное производство N ВАС-10761/11) от 25.06.2013.

Определением от 05.11.2013 производство по делу N А53-34647/2012 возобновлено.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, просил решение оставить без изменения.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу принадлежат на праве аренды земельные участки с кадастровым номером 61:58:0003223:20 общей площадью 9 322 кв.м., расположенного по адресу: г.Таганрог, ул. Адмирала Крюйса, 33 и с кадастровым номером 61:58:0003223:21 общей площадью 3302 кв.м., расположенного по адресу: г.Таганрог, ул.Адмирала Крюйса, 35, что подтверждается договорами аренды от 09.08.2004 N 04-888 и от 15.09.2004 N 04-1068. Из содержания дополнительного соглашения N 09-166 от 17.03.2009 к договору аренды от 09.08.2004 N 04-888 и дополнительного соглашения N 09-165 от 17.03.2009 к договору аренды от 15.09.2004 N 04-1068 следует, что размер арендной платы поставлен сторонами в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка, так как ставка арендной платы определена в размере в размере 1%-15,5 процента от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003223:21 в соответствии с кадастровой выпиской земельного участка от 09.11.2012 составляет 5 391 334,61 руб. и земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003223:20 в соответствии с кадастровой выпиской земельного участка от 12.11.2012 составляет 24 844 248,64 руб.

Истец, полагая, что кадастровая стоимость земельных участков значительно завышена, что, в свою очередь, является нарушением его прав как плательщика арендной платы за земельные участки, обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

С целью определения размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003223:20 и земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003223:21 по состоянию на 01.01.2007 судом по ходатайству истца по делу была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту-оценщику Ивановой Л.П., являющейся сотрудником ЗАО "Приазовский центр смет и оценок".

По итогам проведения экспертизы в суд поступило заключение эксперта N 30 (л.д. 94 - 129 том 1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003223:20, расположенного по адресу: г.Таганрог, ул. Адмирала Крюйса, 33, по состоянию на 01.01.2007 составила 5 192 354 руб. и рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003223:21, расположенного по адресу: г.Таганрог, ул.Адмирала Крюйса, 35, по состоянию на 01.01.2007 составила 2 843 022 рубля.

Довод апелляционной жалобы о том, что экспертное заключение N 30 от 18.02.2013 подготовлено с нарушениями положений действующего законодательства об оценочной деятельности и стандартов оценки, а именно: экспертом был использован только один метод - сравнительный, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

Действительно, из заключения эксперта N 30 следует, что экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка был применен только сравнительный подход.

Невозможность использования в данном случае затратного подхода эксперт мотивировал тем, что земля как объект оценки не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение, так как она нерукотворна и не может быть воспроизведена физически.

Относительно доходного подхода эксперт указал, что он применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов. Применение данного подхода в рассматриваемом случае является невозможным ввиду отсутствия достаточной проверяемой обоснованной информации.

Таким образом, оценщик в полной мере в соответствии с ФСО N 3 обосновал невозможность использования затратного и доходного подходов при определении рыночной стоимости спорного земельного участка.

В качестве объектов-аналогов экспертом были использованы земельные участки, расположенные в спорном районе и являющиеся сходными с объектом исследования по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость.

Как указал эксперт в заключении, на рынке продаж земельных участков основной единицей цены является цена за единицу площади (гектар, сотка, метр квадратный). В связи с этим, в данном случае в качестве единицы сравнения стоимости земельного участка экспертом был принят квадратный метр общей площади.

Довод жалобы о том, что экспертом не была проведена корректировка на площадь земельного участка, не соответствует содержанию заключения эксперта. Согласно заключению корректировка на площадь земельного участка проводилась экспертом в соответствии с методикой расчета коэффициента торможения цены. Значения данного коэффициента, разработанные ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки и опубликованные на сайте htpp://dpo-group.ru/, составляют диапазон 0,02-1,50. Нижний коэффициент применяется в тех случаях, когда расхождение по площади незначительное. Учитывая, что в данном случае подобранные экспертом земельные участки были сопоставимы по площади и находились приблизительно в одном ценовом диапазоне, им был применен нижний показатель - 0,02.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что составленный по итогам проведенной по делу экспертизы отчет об оценке N 30 от 18.02.2013 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков.

Апеллянты не предложили иной рыночной стоимости земельных участков, не представили доказательств, опровергающих заявленную истцом рыночную стоимость земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно принял отчет об оценке N 30 от 18.02.2013 в качестве допустимого доказательства по настоящему делу и установив значительное превышение кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость данных участков подлежит установлению в соответствии с их рыночной стоимостью.

Поскольку истец является арендатором земельных участков, находящихся в публичной собственности, размер арендной платы за пользование которыми установлен исходя из кадастровой стоимости земельных участков, необоснованно завышенная кадастровая стоимость этих участков нарушает права истца, как арендатора, поэтому ОАО "Металлургремонт" имеет право на судебную защиту путем изменения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11 от 28.06.2011).

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил требование ОАО "Металлургремонт" об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 61:58:0003223:20, 61:58:0003223:21 равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007, в размере 5 192 354 рубля и 2 843 022 рубля соответственно.

Поскольку правовая позиция заявителей жалоб противоречит практике рассмотрения споров об установлении кадастровой стоимости земельных участков, определенной Президиумом ВАС РФ, а доводы жалоб не опровергают решение суда и были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда и принятия иного судебного акта.

Апелляционный суд также отмечает, что спор об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не имеет непосредственного отношения к правам и обязанностям администрации города Таганрога, поскольку заинтересованность этого органа в сохранении повышенной кадастровой стоимости носит не правовой, а экономический характер, связанный с сохранением первоначальной налогооблагаемой базы для земельного налога. Между тем, процедура изменения кадастровой стоимости в целях приведения ее в соответствие с рыночной предусмотрена федеральным законом и подтверждена практикой Президиума ВАС РФ.

В практике Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда производство по апелляционным жалобам администрации, обращавшейся с жалобой как лицо, не привлеченное к участию в деле, на решения судов об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости прекращалось с констатацией отсутствия юридической заинтересованности администрации в исходе спора (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 по делу N А53-27248/2012, от 13.02.2013 по делу N А53-29519/2012, от 01.02.2013 по делу N А53-25428/2012).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2013 по делу N А53-34647/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Н.Н. Мисник О.Х. Тимченко