Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2013 г. N 10АП-10311/13

г. Москва

19 декабря 2013 г.

Дело N А41-11038/13

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Немчиновой М.А., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: Сибгатуллиным Р.Р.,

при участии в заседании:

от заявителя - представитель не явился извещен надлежащим образом,

от заинтересованного лица - Сорокин А.А., по доверенности от 29.07.2013 N 166-Д,

от третьих лиц:

от ЗАО "ТПК "Ютон" - представитель не явился, извещено надлежащим образом, от конкурсного управляющего Потапова А.С. - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ООО "Инвест-К" - Рынденко В.В., по доверенности от 23.10.2013 N 01/23-10-13,

от Мишиной Елены Геннадьевны - представитель не явился, извещена надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Мишиной Елены Геннадьевны на решение Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2013 года по делу N А41-11038/13, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по заявлению ООО "МосВест" (ИНН: 7724828401, ОГРН: 1127746237343) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, третьи лица: ЗАО "ТПК "Ютон" (ИНН: 5038022250, ОГРН: 1025004913944), конкурсный управляющий Потапов А.С., ООО "Инвест-К" (ИНН: 7724511309, ОГРН: 1047796313179), о признании действия (решения) незаконным,

УСТАНОВИЛ:

ООО "МосВест" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области при участии третьих лиц: ЗАО "ТПК "Ютон", конкурсный управляющий Потапов А.С., ООО "Инвест-К", о признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 19 декабря 2012 года N 99/101/2012-75 об отказе в государственной регистрации договора аренды встроено-пристроенного здания магазина, условный номер 50:13:01:00237:001:0025; назначение нежилое; площадь объекта 684,90 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г. Пушкино, просп. Московский, д. 21, заключенному 17 сентября 2012 года между ЗАО "ТПК "ЮТ0Н" и ООО "МосВест", незаконным и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора аренды встроено-пристроенного здания магазина (условный номер 50:13:01:00237:001:0025; назначение нежилое; площадь объекта 684,90 кв.м., этаж 1), расположенного по адресу: г. Пушкино, просп. Московский, д. 21, заключенного 17 сентября 2012 года между ЗАО "ТПК "ЮТОН" и ООО "МосВест" в установленный законом срок.

Решением от 21 июня 2013 года Арбитражный суд Московской области заявленные требования общества удовлетворил.

Не согласившись с указанным судебным актом, Мишина Елена Геннадьевна, в порядке статьи 42 АПК РФ, а также Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых решение Арбитражного суда Московской области считают незаконным и необоснованным, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

В обоснование доводов жалобы Мишина Елена Геннадьевна указывает, что договор аренды здания от 17.09.2012 является незаключенным, поскольку не содержит всех существенных условий, соглашение о которых должно быть достигнуто сторонами, а именно - условия о размере арендной платы. Наличие договора аренды здания является обременением в отношении права собственности ЗАО "ТПК "ЮТОН" на указанное здание, что существенно снизит рыночную стоимость последнего, а также приведет в существенному ограничению возможности ЗАО "ТПК "ЮТОН" по распоряжению указанным зданием (например, при намерении ЗАО "ТПК "ЮТОН" передать указанное здание в аренду либо продать другому лицу). Кроме того, государственная регистрация вышеуказанного договора создает препятствия для реализации Мишиной Е.Г. своего субъективного права по получению денежных средств, вырученных от продажи здания и оставшихся после расчета с кредиторами ЗАО "ТПК "ЮТОН". Просит решение суда отменить.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Управления в обоснование жалобы ссылается на нарушение конкурсным управляющим пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве, выразившееся в заключении договора аренды здания от 17.09.2012 на срок, превышающий срок конкурсного производства. Просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Представитель ООО "Инвест-К" возражал против доводов жалоб. Просил обжалуемое решение оставить без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствии представителей ООО "МосВест", ЗАО "ТПК "Ютон", конкурсного управляющего Потапова А.С., Мишиной Е.Г., извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Управления Росреестра по Московской области, приходит к выводу о прекращении производства по апелляционной жалобе Мишиной Е.Г.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 17.09.2012 между ЗАО "ТПК "ЮТОН" (далее Арендодатель) в лице в лице конкурсного управляющего Потапова А.С., действующего на основании решения Арбитражного суда Московской области от 31.08.2012 по делу N А41-45832/2011, и ООО "МосВест" (далее - Арендатор) заключен договор аренды встроено-пристроенного здания магазина (далее - Договор аренды объекта недвижимости) условный номер 50:13:01:00237:001:0025; назначение нежилое; площадь объекта 684,90 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г. Пушкино, просп. Московский, д. 21 (далее - Здание), принадлежащее арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 20.12.2006, о чем в ЕГРП 21.08.2003 сделана запись регистрации 50-01/13-27/2003-252.1.

Указанное здание находится на земельном участке общей площадью 811,2 кв.м., расположенном по адресу: Московская область, г. Пушкино, проспект Московский, дом 21, кадастровый номер 50:13:070207:0014, используемом арендодателем на основании договора аренды земельного участка N 1452 от 17.02.1999, сроком на 49 лет.

Согласно договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 19.01.2009, договору об уступке требования (цессии) N 1 -у/10 от 30.11.2011 номер государственной регистрации 50-50-13/014/2009-101 от 21.06.2012, в отношении здания имеются обременения в пользу ООО "ИНВЕСТ-К".

Пунктом 2.1 и 2.2 Договора аренды объекта недвижимости предусмотрено, что указанный договор действует до 30.09.2014 включительно, и он подлежит государственной регистрации. При этом с момента подписания настоящего договора и до даты его государственной регистрации, но в любом случае на протяжении срока не более трёхсот тридцати календарных дней, стороны руководствуются положениями настоящего договора, как договора аренды, заключенного на срок менее одного года и не подлежащего государственной регистрации.

01.11.2012 арендодатель и арендатор представили на государственную регистрацию договор аренды объекта недвижимости (вх. N 99/101/2012-75).

20.11.2012 Управление Росреестра по Московской области уведомило о приостановлении государственной регистрации до 19.12.2012 в связи с возникшими сомнениями при рассмотрении представленных на государственную регистрацию документов, при этом было указано, что поскольку договор аренды заключен на срок, превышающий срок конкурсного производства, то установить законность заключения договора аренды Здания не представляется возможным.

В материалы дела представлены документы, согласно которым 18.12.2012 заявителем в адрес Управления Росреестра по Московской области направлено письмо, в котором ООО "МосВест" указывал на законность и обоснованность по заключению указанного договора аренды, также приводились номера судебных дел по аналогичной категории судебных споров.

19.12.2012 письмом исх. N 99/101/2012-75 Управление Росреестра по Московской области направило в адрес заявителя сообщение об отказе в государственной регистрации, что послужило основанием для обращения в суд с заявлением.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд находит обоснованным вывод суда первой инстанции о незаконности решения Управления Росреестра по Московской области от 19.12.2012 N 99/101/2012-75 об отказе в государственной регистрации договора аренды встроено-пристроенного здания магазина на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла названных норм, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременное несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, в силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Статья 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит исчерпывающий перечень оснований к отказу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно материалам дела основанием для отказа в государственной регистрации Договора аренды объекта недвижимости послужило то обстоятельство, что представленный на государственную регистрацию договор аренды заключен на срок превышающий срок конкурсного производства.

При этом Управление Росреестра по Московской области указало, что согласно представленному на государственную регистрацию решению Арбитражного суда Московской области от 30.08.2012 по делу N А41-45832/2011 ЗАО "ТПК "ЮТОН" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 01.03.2013.

Пунктом 2 статьи 127 Федерального закона от 26.20.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), предусмотрено, что конкурсный управляющий действует до даты завершения конкурсного производства или прекращения производства по делу о банкротстве, однако в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен, договор аренды здания от 17.09.2012, заключенный между арендодателем и арендатором на срок до 30.09.2014, т.е. на срок превышающий срок конкурсного производства.

Вместе с тем, Управление Росреестра по Московской области при принятии решения об отказе в государственной регистрации договора аренды не приняло во внимание следующее.

Срок договора представляет собой условие, сведения о котором подлежат обязательно внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу положений главы 29 ГК РФ стороны вправе прийти к соглашению по изменению или расторжению договора путем заключения дополнительного соглашения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений статей 609 - 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества (здания или сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Законом о государственной регистрации установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (ст. 26 Закона).

В соответствии с абзацем 5 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII "Конкурсное производство".

Пунктом 3 статьи 129 Закона о банкротстве предусмотрено право конкурсного управляющего распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены настоящим законом о банкротстве.

Глава VII Закона о банкротстве не содержит норм, запрещающих конкурсному управляющему совершать сделки от имени должника.

Пунктом 2 статьи 129 Закона о банкротстве установлена обязанность конкурсного управляющего принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника.

Таким образом, закон о банкротстве не запрещает конкурсному управляющему передавать в аренду имущество должника, никаких ограничений по этому поводу законом о банкротстве не установлено, исключением в силу абзаца 11 пункта 2 статьи 129 закона о банкротстве являются лишь сделки, в совершении которых имеется заинтересованность, в этом случае для заключения сделки необходимо согласие собрания кредиторов или комитета кредиторов.

В материалы дела представлена копия протокола заседания комитета кредиторов от 12.09.2012, а также письмо ООО "Инвест-К от 14.09.2012 исх. N 01/14-09-12, подтверждающие согласие комитета кредиторов и ООО "Инвест-К" на заключение конкурсным управляющим договора аренды.

Судом первой инстанции обоснованно установлено, что в оспариваемом решении Управления Росреестра по Московской области отсутствуют указания на конкретные основания для отказа в государственной регистрации права (прекращения), предусмотренные статьей 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, основания, послужившие для принятия решения Управлением Росреестра по Московской области для отказа в регистрации договора аренды, не соответствуют требованиям Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ.

Иных доказательств о соответствии оспариваемого решения требованиям закона Управлением не представлено.

На основании изложенного апелляционный суд признает незаконным решение от 19.12.2012 N 99/101/2012-75 об отказе в государственной регистрации договора аренды здания, не находит оснований для удовлетворения жалобы Управления Росреестра по Московской области.

Также апелляционный суд считает, что производство по апелляционной жалобе Мишиной Елены Геннадьевны подлежит прекращению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 257 АПК РФ право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют лица, участвующие в деле, и иные лица в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт, то есть обжалуемым судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности.

Согласно абзацу 1 пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 (ред. от 10.11.2011) "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. При отсутствии соответствующего обоснования апелляционная жалоба возвращается в силу пункта 1 части 1 статьи 264 АПК РФ.

Апелляционный суд считает, что решение арбитражного суда первой инстанции не затрагивает права и обязанности, в том числе не создает препятствия для реализации субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к Мишиной Е.Г. в качестве единственного акционера ЗАО "ТПК "ЮТОН".

Довод Мишиной Е.Г. о том, что передача имущества должника в аренду влечет его необоснованный износ противоречит целям конкурсного производства.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, учитывая невозможность проведения должником мероприятий, направленных на сохранность имущества за счет собственных средств, заключение конкурсным управляющим договора аренды на объект недвижимого имущества, принадлежащее должнику, по сути своей является мерой, направленной на сохранение конкурсной массы должника, предназначенной для удовлетворения требований кредиторов и погашения текущих его обязательств.

Договор аренды имеет своей целью поддержание имеющегося имущества в исправном состоянии и обеспечение сохранности имущества должника в интересах его кредиторов и не является обременением, которое могло бы затруднить его последующую реализацию, либо негативным образом отразиться на его рыночной стоимости.

Кроме того, действующее гражданское законодательство устанавливает обязательственные отношения между арендодателем и арендатором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, действия конкурсного управляющего по заключению договора аренды имущества должника, в конечном счете, отвечают интересам кредиторов должника, чьи требования должны быть погашены за счет конкурсной массы, а также отвечают критерию разумности, установленному пунктом 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве.

Довод Мишиной Е.Г. о том, что в договоре аренды здания от 17.09.2012 не установлен размер арендной платы, апелляционным судом отклоняется в силу следующего.

Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.3 договора аренды здания от 17.09.2012 размер арендной платы по настоящему договору определяется как совокупность постоянной и переменной составляющих арендной платы.

Постоянная составляющая арендной платы определяется в твердой денежной сумме и принимается равной рыночной величине арендной платы, отраженной в отчете независимого оценщика с учетом повышающего коэффициента, равного 1.1. Не облагается НДС.

Переменная составляющая арендной платы включает в себя стоимость энергоснабжения, услуг по водо- и теплоснабжению здания, водоотведению, канализации и иных коммунальных услуг.

Размер переменной составляющей арендной платы определяется как возмещаемая стоимость затрат Арендодателя по вышеуказанным услугам, исходя из действующих тарифов, показаний приборов учета (при их наличии в здании) и выставляемых поставщиками услуг в адрес Арендодателя счетов.

Таким образом, путем проведения расчетов в соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.3 договора определяется размер арендной платы.

Вместе с тем в отчете от 20.09.2012 N 14/09-2/012 установлена величина рыночной стоимости арендной платы за 1 кв.м. в год, за право пользования нежилыми помещениями, расположенными по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 21, принадлежащими на праве собственности ЗАО "ТПК "ЮТОН", в размере 453 рублей за кв.м. в месяц (5436 рублей в год).

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что в жалобе Мишиной ЕГ. не содержится доказательств и обоснования того, что решение суда по настоящему делу принято о правах и обязанностях Мишиной Е.Г, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются ее права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации ее субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" установлено, что если после принятия апелляционной жалобы лица, не участвовавшего в деле, будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, производство по жалобе подлежит прекращению.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд считает, что производство по апелляционной жалобе Мишиной Елены Геннадьевны на решение Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2013 года по делу N А41-11038/13, подлежит прекращению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271, пунктом 1 части 1 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 21.06.2013 по делу N А41-11038/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области - без удовлетворения.

Прекратить производство по апелляционной жалобе Мишиной Елены Геннадьевны на решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-11038/13 от 21.06.2013 г.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

М.А. Немчинова Е.Е. Шевченко