Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2013 г. N 08АП-10671/13

город Омск

24 декабря 2013 г.

Дело N А81-835/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2013 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,

судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10671/2013) муниципального предприятия "Полярный круг" муниципального образования город Салехард на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.09.2013 по делу N А81-835/2013 (судья Антонова Е.В.) по иску индивидуального предпринимателя Григорьевой Ирины Евгеньевны (ОГРН 305890131300044, ИНН 890200730363) к муниципальному предприятию "Полярный круг" муниципального образования город Салехард (ОГРН 1028900509417, ИНН 8901009444), третьи лица: Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда (ОГРН 1088901002464, ИНН 8901022251), индивидуальный предприниматель Томашевская Тамара Николаевна (ОГРНИП 304890130100032, ИНН 890100130450), о признании договора N 31-2011 от 17.02.2011 недействительным в части и применении последствий его недействительности,

установил:

индивидуальный предприниматель Григорьева Ирина Евгеньевна (далее - предприниматель Григорьева И.Е., истец) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к муниципальному предприятию "Полярный круг" муниципального образования город Салехард (далее - МП г. Салехарда "Полярный круг", ответчик) о признании недействительным в части договора N 31-2011 от 17.02.2011 на содержание помещения и мест общего пользования, а также применении последствий его недействительности в виде возврата излишне уплаченных по договору денежных средств в размере 704 590 руб. 13 коп. (с учётом уточнений).

Кроме того, истец просил отнести на ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.09.2013 по делу N А81-835/2013 исковые требования удовлетворены. Договор N 31-2011 от 17.02.2011 признан недействительным в части условий, касающихся обязанностей потребителя оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования. С ответчика в пользу истца взысканы денежные средства в сумме 704 590 руб. 13 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 091 руб. 80 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб. Этим же решением предпринимателю Григорьевой И.Е. из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная по платёжному поручению N 11 от 04.03.2013 государственная пошлина в размере 3 666 руб. 20 коп.

Не согласившись с решением суда, МП г. Салехарда "Полярный круг" в апелляционной жалобе просило его отменить.

В обоснование апелляционной жалобы МП г. Салехарда "Полярный круг" указало на то, что предприниматель Григорьева И.Е., давая свое согласие на участие в аукционе, заключая договор по результатам его проведения, не могла не знать об условии сдачи помещений в аренду, связанном с содержанием, в том числе мест общего пользования, переданных конкретно ей. Законодатель не ставит собственника в жесткие рамки относительно бремени содержания своего имущества и позволяет менять эти правила посредством заключения договора с определенными условиями, касающимися содержания имущества, на иных лиц. Аукцион по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества - нежилых помещений N N 60, 62-65, 69 общей площадью 160, 5 кв.м, включая места общего пользования 29 кв.м в здании СБУ "Сияние", является недействительным, так как проводился с нарушением действующего законодательства, следовательно, является недействительным договор N 31-2011 от 17.02.2011.

От предпринимателя Григорьевой И.Е. и Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. От истца поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Ходатайство удовлетворено. На основании части 1 статьи 266, частей 2, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Из материалов дела усматривается и установлено судом первой инстанции, что на основании договора N 2 от 16.02.2011 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности г. Салехарда, Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард предпринимателю Григорьевой И.Е. в пользование на 11 месяцев передано нежилое помещение (NN 60, 62-65, 69) общей площадью 160,5 кв.м на 2 этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние Севера", расположенного по адресу: г. Салехард, ул. Мира, 17а.

По условиям пункта 4.3.2 договора N 2 от 16.02.2011 предусмотрена обязанность предпринимателя Григорьевой И.Е. в пятидневный срок со дня подписания акта приёма-сдачи заключить договор с ответчиком на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учётом пользования местами общего пользования в размере, пропорциональном арендуемой площади.

Во исполнение указанного пункта договора N 2 от 16.02.2011 между истцом (потребителем) и ответчиком (исполнителем) заключен договор N 31-2011 от 17.02.2011 на содержание помещения и мест общего пользования, согласно которому исполнитель принял на себя обязательства по оказанию услуг, определённых Расчётом стоимости услуг по содержанию помещения и мест общего пользования, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение N 1), а потребитель обязался оплатить оказанные услуги в порядке и на условиях, определённых договором.

Исполнитель оказывает услуги по месту нахождения потребителя: помещения N N 60, 62-65, 69, общей площадью 131,5 кв.м, на 2 этаже здания Салон бытовых услуг "Сияние севера" и места общего пользования площадью 29 кв.м, переданные потребителю в соответствии с договором N 2 от 16.02.2011.

Срок действия договора установлен с 17.02.2011 по 15.01.2012 (пункт 7.1).

Пунктом 4.3 договора N 31-2011 от 17.02.2011 предусмотрено, что расчёты по договору производятся путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя, либо внесения наличных денежных средств в кассу исполнителя не позднее 15 числа месяца, следующего за месяцем оказания услуг.

В период действия договора N 31-2011 от 17.02.2011 предпринимателем Григорьева И.Е. в счёт оплаты услуг МП г. Салехарда "Полярный круг" перечислены денежные средства в размере 885 406 руб. 30 коп.

Полагая, что обязанность по обслуживанию и содержанию мест общего пользования возложена на предпринимателя Григорьеву И.Е. незаконно, последний обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требований, обоснованно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Из приложения N 1 к договору N 31-2011 от 17.02.2011 следует, что ответчик обязался оказывать коммунальные услуги, в том числе, услуги по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению как в помещениях, переданных истцу в аренду, так и в местах общего пользования, а также оказывать услуги по вывозу сухого мусора, по охране объекта, по текущему ремонту мест общего пользования, по обслуживанию пожарной сигнализации, телефонии и т.п.

В расчет стоимости услуг по содержанию нежилого помещения СБУ "Сияние севера" (приложение N 1 к договору N 31-2011 от 17.02.2011) включены как стоимость ежемесячно поставляемых потребителю с учетом мест общего пользования энергоресурсов и оказанных третьими лицами услуг (вывоз мусора, охрана объекта, телефония, пожарная сигнализация), так и собственные затраты ответчика по содержанию здания.

С учётом переменной составляющей расчёта - количества потребляемых ежемесячно энергоресурсов, стоимость содержания помещения СБУ "Сияние Севера", периодически менялась, за каждый месяц оказания услуг составлялось новое Приложение N 1.

Согласно расчётам в состав услуг входит: амортизация оборудования общая по зданию, обслуживание здания (тех. обслуживание общих инж. систем водоснабжения, водоотведения, вентиляции, здания (мест общ. пользования), тех. обслуживание общих систем электрооборудования здания, уборка тех. помещений и мест общего пользования в здании, уборка прилегающей территории, центрального и тех. крылец, администрирование и управление основным персоналом); коммунальные услуги (электроэнергия на технические нужды на обслуживание здания (мест общего пользования), освещение, тепловая завеса, насосы тепл. полов, обогрев канн. трубы (по устан. мощности), электроэнергия, теплоэнергия, водоснабжение, водоотведение, сухой мусор в арендованном помещении); содержание здания (ремонт систем видеонаблюдения и пож. безопасности, монтаж дополнительных камер видеонаблюдения, утилизация люминесцентных ламп, услуги спец. техники, охрана объекта, плата за землепользование, услуги связи, материалы (расходные, инвентарь, оборудование), текущий ремонт мест общ. польз. здания, техническое обслуживание пож. сигнализации, дератизация, содержание автотранспорта, услуги централизованного управления, рентабельность.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, из условий договора N 31-2011 от 17.02.2011 и приложений N 1 к нему следует, что на потребителя возложена обязанность оплачивать услуги, в том числе, по обслуживанию и содержанию мест общего пользования.

Между тем, по правилам статьи 210 ГК РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. При этом соответствующая обязанность арендатора установлена только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в здании.

Кроме того, договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора. Собственник помещения не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества здания. Договор аренды не порождает обязательств арендатора перед организацией, обслуживающей здание.

Бремя такого содержания общего имущества здания обязаны нести в данном случае его собственники, то есть муниципальное образование город Салехард и индивидуальный предприниматель Томашевская Т.Н., вне зависимости от передачи части нежилых помещений во временное пользование и владение других лиц.

Изложенный вывод суда первой инстанции соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16646/10 от 12.04.2011, в котором прямо закреплено, что содержащееся в данном постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Правоотношения управляющей компании и арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме идентичны отношениям между обслуживающей организацией, коей является МП г. Салехарда "Полярный круг", и арендатором части помещений в здании Салона бытовых услуг "Сияние Севера", которым выступает предприниматель Григорьева И.Е., следовательно, суд первой инстанции обоснованно сослался на правовую позицию, изложенную в названном выше постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В рамках спорного договора ответчик претендовал на получение платы не только за обслуживание и содержание мест общего пользования, переданных арендатору, но всех остальных мест общего пользования в здании пропорционально арендуемым предпринимателем Григорьевой И.Е. помещениям - 160,5кв.м (например, амортизация оборудования общая, тех. обслуживание общих инж. систем водоснабжения, водоотведения, вентиляции, электрооборудования здания (до ввода в арендованное помещение), ремонт систем видеонаблюдения и пож. безопасности, монтаж дополнительных камер видеонаблюдения, утилизация люминесцентных ламп, охрана объекта, обеспечение персонала и охраны связью, плата за землепользование, материалы (расходные инвентарь, оборудование), текущий ремонт мест общего пользования, услуги централизованного управления, администрирование и управление основным персоналом), что следует из Расчёта стоимости услуг, являющегося приложением N 1 к договору.

Вопреки утверждению ответчика, по правилам статьи 210 ГК РФ собственник может возложить бремя содержания своего имущества на иное лицо в случае заключения именно в отношении этого имущества гражданско-правового договора, в результате которого имущество выбывает из владения (пользования) собственника.

В рассматриваемой ситуации от несения расходов на содержание арендуемого имущества предприниматель Григорьева И.Е. не уклонялась, денежные средства в размере 180 816 руб. 17 коп. перечислены МП г. Салехарда "Полярный круг".

Приняв во внимание приведенные нормы права и обстоятельства, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что договор N 31-2011 от 17.02.2011 в части условий, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, на основании статьи 168 ГК РФ является ничтожным, как противоречащий статье 210 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в данном случае, поскольку договор N 31-2011 от 17.02.2011 в части условий, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, является ничтожным либо независимо от такого признания, способ и порядок заключения договора (на основании результатов аукциона, об условиях которого предпринимателю Григорьевой И.Е. было известно) не имеет правового значения.

Аналогичный договор, заключённый между предпринимателем Григорьевой И.Е. и МП г. Салехарда "Полярный круг" в 2009 г. в части условий, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, признан в рамках арбитражного дела N А81-4366/2011 ничтожным. В заключении подобного договора на 2012 г. отказано судебными актами по делу N А81-415/2012. Арбитражный суд при рассмотрении названных дел исходил из того, что бремя обслуживания и содержания мест общего пользования лежит на собственнике имущества, а не арендаторе.

Поскольку в соответствии со статьей 449 ГК РФ торги (аукцион), проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, то есть являются оспоримыми, аукцион, по результатам которого заключен договор N 2 от 16.02.2011, во исполнение пункта 4.3.2 которого заключен договор N 31-2011 от 17.02.2011, может быть оспорен МП г. Салехарда "Полярный круг" в самостоятельном порядке.

В силу пункта 1 статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Учитывая изложенное, признание недействительными условий договора N 31-2011 от 17.02.2011, касающихся обязанностей истца оплачивать услуги по обслуживанию и содержанию мест общего пользования, не влечет ничтожности прочих условий договора.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как установлено судом первой инстанции и не оспорено лицами, участвующими в деле, фактическая стоимость услуг по содержанию переданного истцу в аренду помещения (без учёта мест общего пользования) составила 180 816 руб. 17 коп.

Следовательно, в качестве последствий недействительности сделки, ответчику надлежит возвратить истцу уплаченные им денежные средства за обслуживание и содержание общего имущества в размере 704 590 руб. 13 коп. (885 406 руб. 30 коп. - 180 816 руб. 17 коп.), на что обоснованно указано судом первой инстанции.

Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отнесении на ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в заявленном размере, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем данные доводы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в её удовлетворении, относятся на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.09.2013 по делу N А81-835/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

Е.Н. Кудрина Д.Г. Рожков