Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2013 г. N 20АП-7932/13

г. Тула

24 декабря 2013 г.

Дело N А09-6114/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20.12.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.12.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Стахановой В.Н. и Тиминской О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Платоновой Г.Н., при участии от ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1043244052092, ИНН 3250057365) - Филилеева Ф.В. (доверенность от 09.01.2013 N 15-48/3), в отсутствие представителей заявителя - открытого акционерного общества "Электроаппарат" (г. Брянск, ОГРН 1023202735324, ИНН 3234021065), третьих лиц - Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Брянской области (г. Брянск), общества с ограниченной ответственностью "ЭТЕРЛОТ" (г. Москва, ОГРН 1027700173643, ИНН 7703343212), общества с ограниченной ответственностью "КОМИНВЕСТ" (г. Москва), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 29.10.2013 по делу N А09-6114/2013 (судья Копыт Ю.Д.), установил следующее.

Открытое акционерное общество "Электроаппарат" (далее по тексту - заявитель, ОАО "Электроаппарат", общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее по тексту - ответчик, Управление Росреестра по Брянской области), выраженных в отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:03 16 21:0012, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский р-н, ул. Вали Сафроновой, д. 56-А, и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области устранить допущенные им нарушения прав и законных интересов общества путем государственной регистрации данного соглашения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Брянской области, ООО "ЭТЕРЛОТ", ООО "КОМИНВЕСТ".

Решением Арбитражного суда Брянской области от 29.10.2013 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что заявителем представлены в регистрирующий орган все необходимые документы, подтверждающие прекращение договора аренды. Также судом указано, что в данном случае государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору ипотеки.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Брянской области просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции указывает на то, что, принимая решение об отказе в государственной регистрации, государственный регистратор действовал в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства и на основании имеющихся данных об ипотеки права аренды на упомянутый земельный участок.

В отзыве на апелляционную жалобу Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области, опровергая доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. В обоснование своих возражений указывает на то, что государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Электроаппарат", опровергая доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. В обоснование своих возражений указывает на то, что у регистрирующего органа отсутствовали законные основания для отказа в регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 05.09.2008 N 462.

ООО "ЭТЕРЛОТ", ООО "КОМИНВЕСТ" отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, 19.01.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Брянской области (арендодатель) и ОАО "Электроаппарат" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает сроком на 49 лет в аренду находящийся в федеральной собственности земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 32:28:03 16 21:0012, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский р-н, ул. Вали Сафроновой, д. 56-А.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена соответствующая запись (N 32-32-01/024/2006-324).

ОАО "Электроаппарат" (залогодатель) 28.03.2008 заключило с ЗАО АКБ "София" (залогодержатель) договор залога (ипотеки) права аренды вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 32:28:03 16 21:0012 N 27-ЗЛ/08.

В силу заключенных договоров об уступке права требования (цессии), по условиям которых цедент передает, а цессионарий принимает право требования по кредитным обязательствам, право требования по данному договору залога перешло к ООО "Торговый дом Тадем" (цессионарий), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:03 16 21:0012, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский р-н, ул. Вали Сафроновой, д. 56-А, имеется соответствующая запись N 32-32-01/076/2008-163, а впоследствии данное право перешло к ООО "ЭТЕРЛОТ" (цессионарий).

Между ОАО "Электроаппарат" (залогодатель) и ОАО "НОРВИК БАНК" (залогодержатель) 30.04.2008 был заключен договор залога (ипотеки) права аренды на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 32:28:03 16 21:0012 N 136.

В силу заключенных договоров об уступке права требования (цессии), по условиям которых цедент передает, а цессионарий принимает право требования по кредитным обязательствам, право требования по договору залога перешло к ООО "КОМИНВЕСТ" (цессионарий), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:03 16 21:0012, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский р-н, ул. Вали Сафроновой, д. 56-А, имеется соответствующая запись N 32-32-02/028/2008-687.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Брянской области (арендодатель) и ОАО "Электроаппарат" (арендатор) 05.09.2008 заключили соглашение N 462, по условиям которого договор аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:03 16 21:0012, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский р-н, ул. Вали Сафроновой, д. 56-А, от 05.09.2008 N 37, заключенный между Росимуществом в Брянской области (арендодатель) и ОАО "Электроаппарат" (арендатор), расторгнут.

ОАО "Электроаппарат" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:03 16 21:0012, приложив к нему документы, необходимые для совершения регистрирующим органом соответствующих действий по государственной регистрации.

Согласно уведомлению от 17.04.2013 N 01/029/2013-231 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, указав при этом, что право аренды на данный земельный участок является предметом залога (ипотеки) по договору, заключенному между заявителем и банком; соглашение о расторжении договора аренды не может быть зарегистрировано, пока заложено право аренды.

Для устранения причин, препятствующих государственной регистрации, регистрирующий орган предложил ОАО "Электроаппарат" представить заявление залогодателя и залогодержателя о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Управление сообщением от 17.05.2013 N 01/029/2013-231 уведомило общество об отказе в государственной регистрации ввиду неустранения обществом причин, препятствующих государственной регистрации.

Полагая, что указанные действия регистрирующего органа, связанные с отказом в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:03 16 21:0012, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский р-н, ул. Вали Сафроновой, д. 56-А, являются незаконными и нарушают права и законные интересы заявителя в области экономической деятельности, ОАО "Электроаппарат" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконным действий государственного органа необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие действий закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон N 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно статье 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в числе прочих, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В частности, в силу абзацев 10, 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

При этом перечень оснований для отказа в государственной регистрации является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Как следует из материалов дела и установлено судом, основанием для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 32:28:03 16 21:0012 послужили выводы управления о том, что в ЕГРП имеется действующая запись о государственной регистрации ограничения (обременения) ипотеки, дата регистрации 19.05.2008 (14.03.2012), N 32-32-01/028/2008-687 в пользу ООО "КОМИНВЕСТ", от 29.04.2008 N 32-32-01/076/2008-163 (19.01.2012) в пользу ООО "Торговый дом Тадем", от 29.04.2008 N 32-32-01/028/2008-295 (19.01.2012) в пользу АКБ София (ЗАО) на вышеуказанный земельный участок; при этом, документов, подтверждающих согласие залогодержателей на расторжение вышеуказанного договора аренды, заявитель не представил.

Между тем согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту - Закон N 102-ФЗ), если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Пункт 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

Судом установлено, что 05.09.2008 соглашением N 462 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:03 16 21:0012, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский р-н, ул. Вали Сафроновой, д.56-А, N 37, заключенный между Росимуществом в Брянской области (арендодатель) и ОАО "Электроаппарат" (арендатор), расторгнут.

В целях государственной регистрации указанного соглашения, необходимой для подтверждения государством в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации прекращения прав на недвижимое имущество, 29.03.2013 ОАО "Электроаппарат" обратилось в соответствующий государственный орган исполнительной власти с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного соглашения N 462.

При этом, как обоснованно указано судом первой инстанции, общество представило в регистрирующий орган все необходимые документы, подтверждающие прекращение договора аренды.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у управления отсутствовали достаточные правовые основания для отказа обществу в регистрации упомянутого соглашения.

Довод Управления Росреестра по Брянской области о том, что государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, может быть произведена только при условии погашения записи об ипотеке, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку государственная регистрация прекращения договора аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на статью 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статью 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" судом апелляционной инстанции признается несостоятельной, поскольку указанные нормы материального права регулируют случаи прекращения ипотеки по воле залогодержателя, в то время как в настоящем деле имеет место прекращение ипотеки по основаниям, предусмотренным нормами Гражданского кодекса Российской Федерации - подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации - залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Отклоняя довод регистрирующего органа о нарушении прав ООО "КОМИНВЕСТ" и ООО "ЭТЕРЛОТ", как залогодержателей права аренды (в настоящее время право требования (цессии) по кредитным обязательствам передано данным организациям), суд первой инстанции обоснованно указал, что пунктом 2 статьи 36 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрен способ защиты нарушенных прав залогодержателя в виде права требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что исходя из отзывов на заявление ОАО "Электроаппарат" (т. 1, л.д 109 - 111, 120 -122) ООО "КОМИНВЕСТ" и ООО "ЭТЕРЛОТ" поддерживают позицию общества.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ регистрирующего органа, оформленный сообщением от 17.05.2013 об отказе в государственной регистрации N 01/029/2013-231, является незаконным и нарушает права и законные интересы ОАО "Электроаппарат", в связи с чем правомерно удовлетворил заявленное обществом требование.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда, в связи с чем они не могут служить основанием для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 29.10.2013 по делу N А09-6114/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Еремичева

Судьи

В.Н. Стаханова О.А. Тиминская