Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2013 г. N 10АП-9898/13

г. Москва

23 декабря 2013 г.

Дело N А41-18784/13

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченковой Н.В.,

судей Александрова Д.Д., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания Мироновой М.В.

при участии в судебном заседании лиц согласно протоколу от 16.12.2013 г.

рассмотрев в судебном заседании дело N А41-18784/13

по иску (заявлению) ЗАО "Каскад" к Администрации Каширского района о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Каскад" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Каширского муниципального района Московской области о расторжении Инвестиционного Контракта N 64 от 07.02.2008 г. на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области, заключенный между Администрацией Каширского муниципального района и ЗАО "Каскад".

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.07.2013 г. по делу N А41-18784/13 Инвестиционный Контракт N 64 от 07.02.2008 г. на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области, заключенный между Администрацией Каширского муниципального района и ЗАО "Каскад" расторгнут.

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация Каширского муниципального района подала апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить и принять новый судебный акт, в котором отказать в удовлетворении исковых требований.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2013 года, апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 Кодекса.

Указанным определением к участию в деле в качестве 3-го лица привлечено было ООО "МЖК - Партнер".

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований, просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, явившегося в судебное заседание, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Между сторонами 07 февраля 2008 г. был заключен Инвестиционный Контракт N 64 на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта строительства квартала из пяти жилых домов различной этажности на земельном участке площадью 2,9 га по адресу: г.Кашира-2, ул.8 Марта, микрорайон "В".

Согласно п.2.2. контракта на момент его заключения земельный участок находился в аренде у истца на основании договора аренды земельного участка N 21 от 20.08.2007 г.

18 октября 2010 г., с письменного согласия ответчика, по соглашению о передаче прав и обязанностей и переводе долга по договору аренды от 18.10.2010 г., истец передал свои права и обязанности, предусмотренные вышеуказанным договором аренды земельного участка, ООО "МЖК-Партнер". Данное соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Истец полагает, что дальнейшее исполнение инвестиционного контракта стало невозможным и отношения между сторонами по инвестиционному контракту фактически прекратились.

В соответствии со ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Истец 28.03.2013 г. обратился к ответчику с письменным предложением расторгнуть инвестиционный контракт, приложив к своему письму подписанные истцом 2 экземпляра соглашения о расторжении инвестиционного контракта.

Ответа на письмо истцом не получено, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что истцом не представлено доказательств невозможности исполнения инвестиционного контракта.

Ответчик также отмечает, что поскольку по смыслу ст. 416 ГК РФ невозможность исполнения обязательства как основание его прекращения должна стать следствием обстоятельств, не зависящих от воли сторон.

Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по мнению ответчика, к таким обстоятельствам не относится, так как для совершения данной сделки необходимо выражение согласованной воли двух сторон, что нашло свое отражение в соглашении о передаче прав и обязанностей и переводе долга по договору аренды земельного участка N 21 от 20.08.2007 года. Отсутствие земельно-правовых отношений для строительства объекта, вызвано действиями истца по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, т.е. обстоятельством, за которое он, исходя из содержания п. 1 ст. 416 ГК РФ, отвечает.

Ответчик полагает, что истцом не приведено доводов и не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции: не представлено доказательств наличия совокупности оснований, необходимых для расторжения контракта, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, не представлено доказательств невозможности исполнения обязательства, при которой предусмотренные контрактом права не могут быть осуществлены, а обязанности исполнены в силу объективных обстоятельств фактического характера (в силу физической невозможности исполнения, например: гибели индивидуально-определенной вещи, стихийных явлений природы, смерти должника, ликвидации юридического лица и т.п.), не представлено доказательств того, что невозможность исполнения обязательства по контракту была вызвана виновными действиями ответчика.

В обоснование заявленных требований, истец ссылается на то, что заключенный между Ответчиком и Истцом 07 февраля 2008 г. Инвестиционный Контракт N 64 на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области (далее - "Инвестиционный Контракт") объективно не может быть исполнен сторонами в связи с обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает: а именно в виду отсутствия у истца каких-либо земельно-правовых отношений, связанных с участком земли, на котором планировалось строительство жилых домов в соответствие с Инвестиционным Контрактом.

В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор (ЗАО "Каскад") должен

был за счет собственных и/или привлеченных средств произвести новое строительство Объекта (п.2.2. Инвестиционного Контракта).

Статьей 2 Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлено, что застройщиком может быть юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок.

В соответствии с пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В соответствие с п.2 ст.51 Градостроительного Кодекса: строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно п.7. ст.52 Градостроительного Кодекса в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы с приложением в обязательном порядке:

правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором должно

вестись строительство.

Следовательно, истец не вправе осуществлять работы на земельном участке, предназначенном для реализации Инвестиционного Контракта.

Кроме того, как указывалось ранее, предметом Инвестиционного Контракта являлась реализация инвестиционного проекта строительства квартала из пяти жилых домов Инвестором за счет собственных и/или привлеченных средств.

Согласно ст. ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве

многоквартирных домов и других объектов недвижимости": Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Однако, у Истца с 18.10.2010 г. отсутствуют права на земельный участок, на котором должно было вестись строительство жилых домов по Инвестиционному Контракту.

Таким образом, отсутствие у Истца каких-либо земельно-правовых отношений, связанных с участком земли, на котором планировалось строительство жилых домов, делает невозможным реализацию инвестиционного проекта данного строительства.

Это обстоятельство на сегодняшний момент никак не зависит от воли сторон Инвестиционного Контракта, даже исходя из того, что перевод прав и обязанностей по договору аренды земельного участка произошел при согласии сторон.

Поскольку истцом направлялось уведомление ответчику о расторжении инвестиционного контракта, одностороннее расторжение контракта истцом предусмотрено условиями контракта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности заявленного требования, подлежащего удовлетворению на основании п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда от 30.07.2013 г. подлежит отмене, исковые требования удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь пунктом 61 статьи 268, статьей 271, пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30.07.2013 года по делу N А41-18784/13 отменить.

Расторгнуть Инвестиционный контракт N 64 от 07.02.2008 года на строительство (реконструкций) объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области, заключенный между Администрацией Каширского муниципального района Московской области и ЗАО "Каскад"

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

Д.Д. Александров С.К. Ханашевич