Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2013 г. N 07АП-9490/13

г. Томск

25 декабря 2013 г.

Дело N А27-2104/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Киреевой

судей Л.Е. Лобановой, О.Б, Нагишевой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.О. Никитиным

при участии:

от истца: Кудашова Т.Н., доверенность от 27.02.2013

от ответчика: Родина Н.В., доверенность от 11.09.2013

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Релакс" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 17.09.2013 по делу N А27-2104/201 2

(судья А.А. Филатов)

по иску КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО ОТДЕЛЕНИЯ ОБЩЕСТВЕННО - ГОСУДАРСТВЕННОГО ОБЪЕДИНЕНИЯ ВСЕРОССИЙСКОГО ФИЗКУЛЬТИРНО - СПОРТИВНОГО ОБЩЕСТВА ДИНАМО, город Кемерово, Кемеровская область

к обществу с ограниченной ответственностью "Релакс", город Кемерово, Кемеровская область

о расторжении договора и обязании освободить помещение

УСТАНОВИЛ:

КЕМЕРОВСКОЕ ОБЛАСТНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ ОБЩЕСТВЕННО - ГОСУДАРСТВЕННОГО ОБЪЕДИНЕНИЯ ВСЕРОССИЙСКОГО ФИЗКУЛЬТИРНО - СПОРТИВНОГО ОБЩЕСТВА ДИНАМО (далее - Общество Динамо) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Релакс": - о расторжении договора от 01.09.2010 N 42 аренды (недвижимого имущества) нежилого помещения, площадью 129,9 квадратных метра, расположенного по адресу: город Кемерово, улица Красная, дом 14б.,

- об обязании освободить нежилое помещение, площадью 129,9 квадратных метра, расположенное по адресу: город Кемерово, улица Красная, дом 14б.

Иск основан на не надлежащем исполнении арендатором обязательств по договору, в том числе, с учётом уточнения оснований иска, в связи с неоднократным (два раза) не внесением арендной платы и использованием арендуемого имущества не по целевому назначению, с нарушением главы 6 "Кодекса об административных правонарушениях".

Правовое обоснование иска: статьи 309, 310, 615, 619, 622, 655, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 17.09.2013 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда по делу отменить и принять новое решение в части нецелевого использования - оставить без рассмотрения, в остальной части - об отказе в иске.

В обоснование жалобы ответчик указал, что по требованию о расторжении договора истцом не соблюдён до судебный порядок урегулирования спора, требование арендодателя о погашении долга по арендной плате исполнено, долг отсутствует, дополнительное соглашение от 25.04.2011 N 2 к долгосрочному договору аренды недвижимого имущества, прошедшему государственную регистрацию, не может быть принято во внимание, поскольку не зарегистрировано в установленном порядке. Согласно приговору Центрального районного суда г.Кемерово от 22.07.2013 помещение сауны предоставлялось для противоправной деятельности Сафаровым Н.Э., бывшим директором и учредителем общества, с конца декабря 2010 по конец апреля 2011. Таким образом, на момент изменения иска факт ненадлежащего использования помещения отсутствовал.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным основаниям.

В судебном заседании представитель истца возражал по апелляционной жалобе, считая решение суда законным и обоснованным.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда от 17.09.2013 г, суд апелляционной инстанции считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.09.2010 года Общество ДИНАМО (арендодатель) и ООО "Релакс" (арендатор) заключили договор N 42 аренды (недвижимого имущества) нежилого помещения, площадью 129,9 квадратных метра, расположенного по адресу: город Кемерово, улица Красная, дом 14б.

От имени арендатора договор был подписан бывшим директором общества с ограниченной ответственностью "Релакс" Сафаровым Н. Э.

Имущество передано в аренду на 5 лет для осуществления физкультурно- оздоровительной деятельности по цене 51 960 рубле в месяц (пункты 3.1 и 4.1 договора).

Согласно пункту 5.3.4 договора, арендатор обязался использовать арендуемую недвижимость, в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

В пункте 7.3 договора стороны определили, что договор может быть изменён, дополнен или прекращён по взаимному согласию сторон, оформленному в письменном виде, либо прекращён по требованию арендодателя к арендатору, не выполняющему условия подписанного договора.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 17.02.2011, номер регистрации 42-42-01/364/2010-216.

Имущество передано арендатору по акту приёма передачи от 01.09.2010.

Дополнительным соглашением от 25.04.11 N 2 стороны дополнили главу 7 договора от 01.09.2010 N 42 пунктом 7.7 следующего содержания: "Нарушение "Кодекса об административных правонарушениях", особенно "Особенная часть главы 6", влечёт немедленное расторжение договора в одностороннем порядке со стороны арендодателя".

В пункте 2 дополнительного соглашения стороны указали: "Согласно пункту 5.3.4 договора переоборудовать спальные комнаты в помещении физкультурно-оздоровительной направленности (например, поставить тренажеры, массажные кресла, лечебно-оздоровительное оборудование и т.п.) до 01.05.2011".

Письмом от 30.06.2011 N 118 истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды, в связи с неисполнением арендатором обязательств по договору и наличием долга по арендной плате (л.д. 106 т.1).

Письмом от 13.07.2011 ответчик выразил согласие на расторжение договора (л.д. 105 т.1). Однако, договор в установленном порядке расторгнут не был.

Письмом от 09.11.2011 N 67 арендодатель потребовал от арендатора досрочного расторжения договора аренды и освобождения арендуемого помещения, в связи с существенными нарушениями арендатором условий договора (л.д. 19 т.1).

Письмом от 09.12.2011 ответчик не дал согласие на расторжение договора, считая требования истца необоснованными (л.д. 17-18 т.1).

12.06.2012 года истцом в порядке статьи 49 АПК РФ заявлено ходатайство об изменении основания иска, в соответствии с которым он просил удовлетворить требования в связи с тем, что истец использует помещение не по целевому назначению, несвоевременно вносит арендную плату.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда, при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом, существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В обоснование нецелевого использования арендованного имущества, истец ссылается на Дополнительное соглашение от 25.04.11 N 2 к договору аренды, а также приговор Центрального районного суда г. Кемерово от 22.07.2013.

Однако, как следует из материалов дела, договор аренды заключен сторонами сроком на пять лет и зарегистрирован в установленном порядке 17.02.2011, номер регистрации 42-42-01/364/2010-216 (л.д. 11-14 т.1).

Согласно п. 3 ст. 443 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст. 651 ГК РФ).

Исходя из судебной практики, положений статей 6, 13, 33 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следует, что все дополнительные соглашения к договору, которые подлежат государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что Дополнительное соглашение N 2 от 25.04.2011 к договору аренду не прошло государственную регистрацию в установленном порядке, следовательно, условия данного соглашения не могут применяться для регулирования правоотношения сторон.

Кроме того, согласно приговору Центрального районного суда г. Кемерово от 22.07.2013 помещение сауны предоставлялось для противоправной деятельности Сафаровым Н.Э., бывшим директором общества, с конца декабря 2010 по конец апреля 2011.

Ни в одном из писем адресованных истцом ответчику не указано на нецелевое использование имущества.

Таким образом, доказательств того, что ответчик использует помещение по нецелевому назначению на момент изменения оснований иска и принятия решения не представлено.

В обоснование иска истец также указывает, что ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.

Пункт 4.1. договора устанавливает ежемесячный размер арендной платы по договору.

Согласно п.4.4. договора оплата производится арендатором путем перечисления или внесения наличными в кассу Арендодателя не позднее 10 банковских дней после выставления счетов по оплате.

Таким образом, срок оплаты поставлен в зависимость, в том числе, от выставления счетов.

Истец в обоснование своего требования представил только акты сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.04.2011 и 30.05.2011 года.

Указанные доказательства не позволяют определить были ли выставлены ответчику счета на оплату арендной платы, когда они выставлены и действительно ли ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что сторонами при рассмотрении дела в суде первой инстанции было подтверждено, что задолженности по арендной плате ответчик не имеет. Данное обстоятельство также было подтверждено представителем истца и в суде апелляционной инстанции.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано, согласностатье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В соответствии счастью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленномАПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Удовлетворение иска должно быть направлено на восстановление нарушенного материального права.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности истцом заявленных исковых требований, а именно нарушений ответчиком целевого использования арендованного имущества и нарушений сроков уплаты арендной платы, являющихся основаниями для расторжения договора аренды.

На основании изложенного, решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе на основании ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с истца в пользу ответчика.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 110, 271, п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 17.09.2013 по делу N А27-2104/2012 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Кемеровского областного отделения общественно - государственного объединения всероссийского физкультурно - спортивного общества Динамо в пользу общества с ограниченной ответственностью "Релакс" 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Л.Е. Лобанова О.Б. Нагишева