Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2013 г. N 11АП-21566/13

гор. Самара

25 декабря 2013 г.

Дело N А49-2842/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 19 декабря 2013 года.

В полном объеме постановление изготовлено 25 декабря 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш., рассмотрев 19 декабря 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Муниципального унитарного предприятия "Жилсервис по общестроительным работам в жилищном хозяйстве" по обслуживанию жилого фонда на решение Арбитражного суда Пензенской области от 14 октября 2013 года, принятое по делу N А49-2842/2013 (судья Гук Н.Е.)

по иску Муниципального унитарного предприятия "Жилсервис по общестроительным работам в жилищном хозяйстве" по обслуживанию жилого фонда (ОГРН 5835057292)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Школьник" (ОГРН 1025801202767)

о взыскании 41 679 руб. 84 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Лопачев И.Ю. представитель по доверенности от 15.04.2013;

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.

Установил:

Истец - МУП "Жилсервис по общестроительным работам в жилищном хозяйстве" по обслуживанию жилого фонда обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Школьник" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 126 149 руб. 38 коп. за период с ноября 2012 года по март 2013 года по договору аренды здания от 12 мая 2008 года.

Требования заявлены на основании ст. ст. 309, 539, 544 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец произвел перерасчет суммы долга, просил взыскать с ООО "Школьник" задолженность за март 2013 года в сумме 41 679 руб. 84 коп., исчисленную из арендной платы, установленной дополнительным соглашением к договору аренды.

Учитывая, что в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе уменьшить размер исковых требований, а так же исходя из того, что уменьшение суммы долга не противоречит закону, и не нарушает права других лиц, арбитражный суд признает возможным уменьшение размера исковых требований принять и считать иск заявленным на сумму 41 679 руб. 84 коп.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 14 октября 2013 года суд исковые требования о взыскании 41 679 руб. 84 коп. оставил без удовлетворения.

Заявитель - Муниципальное унитарное предприятие "Жилсервис по общестроительным работам в жилищном хозяйстве" по обслуживанию жилого фонда, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме, поскольку решение суда является незаконным и необоснованным.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В материалы дела от ответчика поступил мотивированный отзыв, которым просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, отзыва, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности жалобы по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12 мая 2008 года между арендодателем МУП "Жилсервис по общестроительным работам в ЖК" по ОЖФ и арендатором ООО "Школьник" заключен договор аренды здания (части здания), другого объекта недвижимости, по условиям которого истец передает ответчику в арендное пользование объект недвижимости, представляющий собой здание площадью 458,1 кв.м, расположенное по адресу: гор. Пенза, ул. Фрунзе, 31, а также земельный участок площадью 243,29 кв.м для использования под предприятие общественного питания.

По условиям пункта 2.1 договора арендная плата за пользование зданием составляет в год - 69 626 руб. 62 коп. (НДС 18 % - 12 532 руб. 79 коп.), в месяц - 5 802 руб. 22 коп. (НДС 18 % - 1 044 руб. 40 коп.), за земельный участок: в год - 8 950 руб. 58 коп., в месяц - 745 руб. 88 коп.

Арендная плата вносится арендатором единовременным платежом ежемесячно авансом за текущий месяц не позднее 10-ого числа (п. 3.1 договора).

Договор аренды заключен на 10 лет с 12 мая 2008 года по 11 мая 2018 года (п. 7.1 договора).

Арендованные здание и часть земельного участка переданы ответчику по акту приема-сдачи от 12 мая 2008 года.

Договор аренды здания (части здания), другого объекта недвижимости от 12 мая 2008 года зарегистрирован в установленном законом порядке 01 июля 2008 года.

Дополнительным соглашением от 01 декабря 2009 года стороны увеличили размер арендной платы с 01 декабря 2009 года за пользование нежилыми помещениями до 1 044 380 руб. 06 коп. в год и 87 031 руб. 74 коп. в месяц; за пользование земельным участком до 13 038 руб. 43 коп. в год и 1 086 руб. 54 коп. в месяц.

04 декабря 2012 года ООО "Холдинг центр" по заявке истца подготовило отчет N 094д1 об оценке рыночной стоимости права аренды здания площадью 458,1 кв.м, расположенное по адресу: гор. Пенза, ул. Фрунзе, 31.

Согласно данному отчету, рыночная стоимость права аренды составила 232 руб. за 1 кв.м в месяц.

Руководствуясь отчетом об оценке рыночной стоимости N 094д1, истец произвел перерасчет размера арендной платы и выставил ответчику для оплаты счета N 1583 от 14 декабря 2012 года на сумму 107 365 руб. 74 коп., N 8 от 11 января 2013 года на сумму 107 365 руб. 74 коп., N 97 от 06 февраля 2013 года на сумму 107 365 руб. 74 коп., N 205 от 21 марта 2013 года на сумму 107 365 руб. 74 коп. Кроме того, за ноябрь 2012 года к оплате выставлен счет N 1489 от 12 ноября 2012 года на сумму 97 742 руб. 01 коп. Всего к оплате выставлено 527 204 руб. 97 коп.

Из представленных в материалы дела платежных документов следует, что арендная плата за ноябрь и декабрь 2012 года оплачена ответчиком платежными поручениями N 636 от 09 ноября 2012 года на сумму 5 802 руб. 22 коп., N 1 от 09 января 2013 года на сумму 5 802 руб. 22 коп. Платежным поручением N 28 от 25 января 2013 года на расчетный счет истца перечислена сумма в размере 243 688 руб. 56 коп., в назначении платежа указано: плата за аренду здания за ноябрь-декабрь 2012 года и январь 2013 года по договору аренды от 12 мая 2008 года. Арендная плата за февраль 2013 года оплачена ответчиком в сумме 87 031 руб. 74 коп. платежным поручением N 32 от 08 февраля 2013 года. Арендная плата за март 2013 года оплачена ответчиком в сумме 45 351 руб. 90 коп. платежным поручением N 91 от 07 марта 2013 года. Всего оплачено 387 676 руб. 64 коп.

Ссылаясь на то, что выставленные для оплаты счета за ноябрь - декабрь 2012 года и за январь-март 2013 года оплачены ответчиком частично, истец обратился в арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО "Школьник" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 126 149 руб. 38 коп.

В ходе судебного разбирательства истец произвел перерасчет суммы долга, исчислив задолженность не из арендной платы, указанной в счетах, выставленных к оплате, а исходя из размера арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 01 декабря 2009 года, уменьшив тем самым сумму долга до 41 679 руб. 84 коп.

Оставляя заявленные требования без удовлетворения, суд первой инстанции исходил из того, что у сторон не возникли обязательства, обусловленные данным дополнительным соглашением.

Размер арендной платы должен быть согласован сторонами в договоре в установленном порядке и любые изменения в определении размера арендной платы должны быть внесены сторонами в том же порядке, в каком заключен основной договор аренды - то есть путем заключения соглашения между сторонами о внесении изменений в договор аренды и осуществления государственной регистрации таких изменений.

В судебном заседании установлено, что дополнительное соглашение от 01 декабря 2009 года об увеличении размера арендной платы в установленном порядке зарегистрировано не было.

Подписанное сторонами дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы за здание до 87 031 руб. 74 коп. с 01 декабря 2012 года не свидетельствует о том, что между сторонами была достигнута договоренность о новой цене, поскольку эта договоренность не подтверждалась их конклюдентными действиями при расчетах, так как в спорный период истец начислял арендную плату в сумме 107 365 руб. 74 коп. в месяц, обусловленную не дополнительным соглашением, а рассчитанную на основании отчета об оценке, а ответчик оплачивал арендную плату в размере 87 031 руб. 74 коп. (ноябрь 2012 года - февраль 2013 года) и в размере 45 351 руб. 90 коп. (март 2013 года). Следовательно, данное соглашение не связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.

В данном случае со стороны истца имела место новая оферта, отличная от условий дополнительного соглашения, которая ответчиком не акцептирована.

Таким образом, у истца не возникло право на арендную плату в размере 87 031 руб. 90 коп. в месяц.

По условиям п. 2. 4 договора аренды от 12 мая 2008 года размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в связи с централизованным изменением ставок арендной платы.

Суд первой инстанции посчитал, что в данном случае истцом не представлены доказательства, подтверждающие факт централизованного изменения ставок арендной платы за аренду муниципального имущества с 01 декабря 2009 года.

При таких обстоятельствах у истца не возникло право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Учитывая, что перечисленная ответчиком арендная плата за март 2013 года в сумме 45 351 руб. 90 коп. соответствует арендной плате, исчисляемой из средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, арбитражный суд признает требования истца о взыскании с ООО "Школьник" задолженности по арендной плате за март 2013 года в сумме 41 679 руб. 84 коп., то есть в части превышающей средние рыночные ставки, злоупотреблением правом, что в силу п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в иске.

Между тем, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права, а именно.

Статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 года N 9 соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации, так же подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года N 13, согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что даже при отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения отношения между сторонами регулируются указанным дополнительным соглашением.

Из материалов дела явствует, что в период с декабря 2009 года по февраль 2013 года ответчик ежемесячно вносил арендную плату по договору от 12 мая 2008 года на условиях, предложенных истцом в дополнительном соглашении от 01 декабря 2009 года, в сумме 87 031 руб. 74 коп. в месяц, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. За март 2013 года ответчиком арендная плата оплачена в размере 45 351 руб. 90 коп.

В соответствии с пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации совершение лицом, получившим оферту в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Общество осуществляло оплату арендных платежей в сумме 87 031 руб. 74 коп. в месяц, чем совершило действия по выполнению указанных в оферте условий.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, закрепленной в пункте 5 Информационного письма N 14 от 05 мая 1997 года, совершение конклюдентных действий может рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

В связи с вышеизложенным, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Пензенской области от 14 октября 2013 года, принятое по делу N А49-2842/2013, подлежащим отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 14 октября 2013 года, принятое по делу N А49-2842/2013 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Муниципального унитарного предприятия "Жилсервис по общестроительным работам в жилищном хозяйстве" по обслуживанию жилого фонда удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Школьник" (ОГРН 1025801202767) в пользу Муниципального унитарного предприятия "Жилсервис по общестроительным работам в жилищном хозяйстве" по обслуживанию жилого фонда (ОГРН 5835057292) 41 679 руб. 84 коп. основного долга и 2 000 руб. расходы по уплате государственной пошлины по иску.

Возвратить Муниципальному унитарному предприятию "Жилсервис по общестроительным работам в жилищном хозяйстве" по обслуживанию жилого фонда (ОГРН 5835057292) из федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 2 784 руб. 48 коп., оплаченную платежным поручением N 176 от 18 апреля 2013 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Школьник" (ОГРН 1025801202767) в пользу Муниципального унитарного предприятия "Жилсервис по общестроительным работам в жилищном хозяйстве" по обслуживанию жилого фонда (ОГРН 5835057292) 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

Е.М. Балакирева Н.Ю. Пышкина