Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2013 г. N 08АП-9260/13 (ключевые темы: нежилые помещения - конкурсная масса - владение и пользование - исполнение обязательств - отделочные работы)

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2013 г. N 08АП-9260/13

город Омск

23 декабря 2013 г.

Дело N А70-9509/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2013 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шаровой Н.А.

судей Зориной О.В., Семёновой Т.П.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Копосовой О.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9260/2013) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Домостроительная компания Союз-2000" Сурметова Даниса Самигуловича на определение Арбитражного суда Тюменской области от 26 августа 2013 года, вынесенное по результатам рассмотрения заявления Травкина Леонида Ивановича о регистрации права собственности на нежилые помещения по делу N А70-9509/2011 (судья Трубицина Н.Г.), в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Домостроительная компания Союз-2000" (ИНН 7202125943, ОГРН 1047200594320),

при участии в судебном заседании представителей:

конкурсный управляющий ООО "Домостроительная компания Союз-2000" Сурметов Д.С. - лично (заграничный паспорт);

от Трапезниковой Н.В. - не явилась, извещена;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - представитель не явился, извещено;

Травкина Л.И. - не явилась, извещена;

от ООО "СибПромЛизинг" - представитель не явился, извещено;

от Федеральной налоговой службы - представитель не явился, извещена.

установил:

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 01.11.2011 в отношении ООО "Домостроительная компания Союз - 2000", введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден Пушкарев Дмитрий Аркадьевич.

Арбитражный суд Тюменской области определением от 18.11.2011 определил осуществлять производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Домостроительная компания Союз - 2000" с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства").

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 27 апреля 2012 должник ООО "Домостроительная компания Союз- 2000" признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Сурметов Данис Самигулович.

11.04.2013 в Арбитражный суд Тюменской области в рамках настоящего дела обратился Травкин Леонид Иванович с заявлениями о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения: площадью 149,3 кв.м., расположенного на первом этаже жилого дома N 11 корпус 3\17 в г. Тюмени в жилом районе "Тюменский" по ул. Евгения Богдановича; площадью 114,4 кв. м, расположенного на цокольном этаже дома 11 корпус 3\8 в г. Тюмени в жилом районе "Тюменский" по ул. Евгения Богдановича.

В качестве заинтересованных лиц судом привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, поскольку заявлено требование о государственной регистрации права на нежилые объекты недвижимости; ООО "СибПромЛизинг", поскольку Травкин Л.И. заявил о двойной продаже должником помещения площадью 149,3 кв.м ему Травкину Л.И. и ООО "СибПромЛизинг". Впоследствии установлено, что ООО "СибПромЛизинг" претендует на другие помещения.

Определением от 26.08.2013 по делу N N А70-9509/2011 Арбитражный суд Тюменской области заявление Травкина Леонида Ивановича удовлетворил, вынесен судебный акт о государственной регистрации за Травкиным Л.И. права собственности на следующие объекты недвижимости: нежилые помещения площадью 149,3 кв.м., расположенные на первом этаже жилого дома N11 корпус 3\17 в г. Тюмени в жилом районе "Тюменский" по ул. Евгения Богдановича; площадью 114,4 кв. м,расположенного на цокольном этаже дома 11 корпус 3\8 в г. Тюмени в жилом районе "Тюменский" по ул. Евгения Богдановича.

Не согласившись с указанным судебным актом, конкурсный управляющий ООО "Домостроительная компания Союз-2000" Сурметов Д.С. обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит определение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО "Домостроительная компания Союз-2000" Сурметов Д.С. указывает, что требования заявителя подлежат удовлетворению в соответствии с порядком, установленным Законом о банкротстве, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности. Считает, что в случае удовлетворения требований Травкина Л.И. у должника будет отсутствовать возможность покрыть текущие расходы за счет реализации спорного имущества. Ссылается на то, что акт о передаче спорного нежилого помещения после ввода объекта в эксплуатацию между должником и Травкиным Л.И. не подписывался. Сурметов Д.С. считает, что обстоятельства фактической передачи спорных помещений Травкину Л.И. не подтверждены материалами настоящего дела. Просит учесть, что поскольку право собственности на спорные объекты за должником не зарегистрировано, у последнего отсутствует правовые основания для передачи спорного объекта Травкину Л.И.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в письменном ходатайстве просит принять судебный акт на усмотрение суда.

В заседании суда апелляционной инстанции конкурсный управляющий ООО "Домостроительная компания Союз-2000" Сурметов Д.С. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. На вопросы суда о владельце спорных помещений пояснил, что ключей от помещения у него нет, доступа в них должник не имеет, расходы на содержание не несет.

Полагает, что владение должника помещениями подтверждается фактом документального включения помещений в конкурсную массу должника.

Возражений против того, что помещения заняты Травкиным Л.И., а физически доступ в помещения конкурсный управляющий не имеет, содержание спорного помещения не осуществляет, конкурсный управляющий не заявил, доказательства, опровергающие данный факт, не указал. Не отрицал конкурсный управляющий и достоверность заявления Травкина Л.И. об осуществленном им отделочном ремонте помещений.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения определения Арбитражного суда Тюменской области от 26.08.2013 по настоящему делу.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названым Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Федеральным законом от 12.07.11г. N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства", в том числе, глава IX "Особенности банкротства отдельных категорий должников -юридических лиц" дополнена параграфом 7 "Банкротство застройщиков", согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 12.07.11 N 210-ФЗ данный закон вступил в силу с 15.08.2011.

Как следует из материалов и установлено судом первой инстанции, 12.02.2007 между Травкиным Л.И. и ООО "Домостроительная компания Союз-2000" заключен договор N 6-1(2)\01 на долевое участие в строительстве, в отношении нежилого помещения площадью 156,91 кв.м., на первом этаже в осях А+В, 4+7, в жилом доме ГП 6-1(2) в квартале N 6 микрорайона N 1 жилого комплекса "Тюменский" в г.Тюмени. Согласно указанному договору Травкин Л.И. обязался финансировать строительство нежилого помещения 156,91 кв.м., на первом этаже в осях А+В, 4+7 в жилом доме ГП 6-1(2) в квартале 6 микрорайона N 1 жилого комплекса "Тюменский" в г.Тюмени в сумме 4 707 300 рублей, а должник обязался построить 14-этажный жилой дом в 4-ом квартале 2009 года, передать по акту приема-передачи долю в виде нежилого помещения в 156,91 кв.м. Травкину Л.И., передать необходимый пакет документов для регистрации права собственности на спорное помещение.

В подтверждение факта оплаты Травкиным Л.И. строительства нежилого помещения согласно заключенному договору в сумме 4 707 300 руб. представлен приходно - кассовый ордер N 374 от 12.02.2007 (л.д. 68 том 334).

21.12.2011 нежилое помещение проектной площадью 156,91 кв.м. передано должником Травкину Л.И. под отделочные работы, что подтверждается актом от 21.12.2011 (л.д.70 том 334).

Спорное помещение поставлено на кадастровый учет и прошло техническую инвентаризацию. Согласно кадастровому паспорту измерена и определена фактическая площадь построенного помещения в 149, 3 кв. м., объекту присвоен адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Евгения Богдановича, 11, корпус 3\17.

12.02.2007 ООО "Домостроительная компания "Союз-2000" заключило с Травкиным Леонидом Ивановичем Договор N 6-1(2)\02 на долевое участие в строительстве, в отношении нежилого помещения площадью 138,81 кв.м., на цокольном этаже в осях А+В, 4+7, в жилом доме ГП 6-1(2) в квартале N 6 микрорайона N 1 жилого комплекса "Тюменский" в г.Тюмени.

Согласно указанному договору Травкин Л.И. обязался финансировать строительство нежилого помещения 138,81 кв.м., на цокольном этаже в осях А+В, 4+7 в жилом доме ГП 6-1(2) в квартале 6 микрорайона N 1 жилого комплекса "Тюменский" в г.Тюмени в сумме 2 776 200 рублей, а должник обязался построить 14-этажный жилой дом в 4-ом квартале 2009 года, передать по акту приема-передачи долю в виде нежилого помещения в 138,81 кв.м. Травкину Л.И., передать необходимый пакет документов для регистрации права собственности на спорное помещение.

В материалы дела представлены доказательства оплаты Травкиным Л.И. строительства нежилого помещения согласно заключенному договору в сумме 2 776 200 рублей по приходно-кассовому ордеру N 373 от 12.02.2007 (л.д. 52 т.336).

21.12.2011 нежилое помещение проектной площадью 138,81 кв.м. передано должником Травкину Л.И. под отделочные работы, что подтверждается актом от 21.12.2011 (л.д.53 том 336).

Спорное помещение поставлено на кадастровый учет и прошло техническую инвентаризацию. Согласно кадастровому паспорту измерена и определена фактическая площадь построенного помещения в 114,4 кв. м., объекту присвоен адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Евгения Богдановича, 11, корпус 3\8.

В силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.

В соответствии с материалами дела строительство дома завершено, администрацией г. Тюмени подписано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 11.07.2012.

Статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность государственной регистрации объекта незавершенного строительства.

Необходимым условием для принятия решения о признании права собственности на объекты недвижимости является отсутствие зарегистрированных на спорные объекты прав и (или) ограничений третьих лиц.

21.12.2011 должник ООО "Домостроительная компания Союз-2000" передало Травкину Л.И. спорные нежилые помещения под отделочные работы.

Травкин Л.И. произвел за свой счет отделку помещений, что подтверждается договорами N 28-03, N 27-03 на разработку Дизайн проекта помещений от 11.04.2011, заключенных между Травкиным Л.И. и ООО "Ямалгазпром"; квитанциями к приходно-кассовым ордерам N 29 от 26.04.2011 на сумму 208 215 рублей, N 32 от 23.05.2011 на сумму 138 810 рублей, N 17 от 12.04 2011 на сумму 347 025 рублей, квитанциями к приходно-кассовым ордерам N 34 от 26.05.2011 на сумму 156 910 рублей, N 16 от 11.04.2011 на сумму 392275 рублей, N 30 от 27.04 2011 на сумму 235 365 рублей.

Травкин Л.И. пользуется нежилыми помещениями открыто как своими собственными более двух лет.

Конкурсный управляющий Сурметов Д.С. в апелляционной жалобе не привел доводов и доказательств, опровергающих достоверность данного обстоятельства, установленного судом первой инстанции.

Конкурсный управляющий Сурметов Д.С. не опровергает, что с момента подписания должником и Травкиным Л.И. актов от 21.12.2011 помещения находятся в фактическим владении и пользовании Травкина Л.И.

В заседании суда апелляционной инстанции конкурсный управляющий ООО "Домостроительная компания Союз-2000" Сурметов Д.С. на вопросы суда о владельце спорных помещений в порядке ст. 81 АПК РФ объяснил, что ключей от спорных помещений у него нет, доступа в них должник не имеет, расходы на содержание не несет.

Полагает, что владение должника помещениями подтверждается фактом документального включения помещений в конкурсную массу должника.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу об удовлетворении заявления Травкина Л.И.

Право на обжалование судебного акта должно быть обосновано потенциальной возможностью восстановления нарушенного права подателя жалобы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции исходя из следующего.

Исходя из предмета заключенного Травкиным Л.И. с должником договора (внесение вклада в счет получения в собственность нежилого помещения), назначения спорного помещения отношения сторон подлежат регулированию законодательством об инвестиционной деятельности, иными нормами гражданского законодательства об основаниях возникновения права собственности и исполнении обязательств, а также условиями сделки.

Общие основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно пункту 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (применяемым в части, не противоречащей Федеральному закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Федеральный закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ), незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 указанного Закона РСФСР инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.

В силу статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

При этом суд апелляционной инстанции также учитывает следующие разъяснения Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенные в пунктах 4 и 5 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Так, в пункте 4 названного Постановления Пленума ВАС РФ разъяснено следующее.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Настоящее обращение заявителя в суд как раз обусловлено необходимостью осуществления государственной регистрации права собственности на построенные нежилые помещения для того.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 даны следующие разъяснения.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В данном случае, причины уклонения от государственной регистрации права собственности на объект конкурсным управляющим не указаны. Правомерность соответствующего бездействия со стороны конкурсного управляющего должником из материалов дела не усматривается. Строительство дома завершено, объект введен в эксплуатацию, спорные помещения фактически переданы до возбуждения дела о банкротстве и находятся во владении Травкина Л.И.

Указанное владение не прекращено.

Незаконным данное владение не признано: в основе владения - не оспоренные на предмет заключенности и действительности договоры долевого участия в строительстве, фактически исполненные сторонами и в части оплаты долевого участия и в части передачи объектов долевого участия.

Правомочие владения представляет собой фактическое обладание, господство лица над вещью (имуществом), и потому его следует понимать как основанную на законе и охраняемую им возможность иметь вещь (имущество) у себя в хозяйстве. Данное правомочие предоставляет его обладателю возможность оказывать какое-либо непосредственное воздействие на вещь.

Правомочие владения недвижимостью означает фактический доступ в помещения, размещение в них людей, имущества, прочее использование, защита от нежелательного доступа третьих лиц, несение эксплуатационных расходов и т.д.

Правомочие пользования позволяет его обладателю использовать вещь, потреблять ее, извлекать из нее какие-либо полезные свойства (эксплуатировать имущество, извлекать доходы, получать приносимые им плоды и т.п.).

Конкурсный управляющий ООО "Домостроительная компания Союз-2000" Сурметов Д.С. в заседании суда апелляционной инстанции пояснил, что доступ в спорные помещения не имеет, ключа у него не имеется, имущество должника там не размещается, бремя расходов по содержанию спорного имущества должник не несет.

Вместе с тем, конкурсный управляющий ООО "Домостроительная компания Союз-2000" Сурметов Д.С. полагает, что его владение подтверждается фактом включения помещений в конкурсную массу, официальными документами и у должника не имеется препятствий зарегистрировать право собственности на помещения и реализовать их в составе конкурсной массы с целью покрытия текущих расходов.

По мнению конкурсного управляющего, Травкин Л.И. не вправе требовать от должника удовлетворения требования в натуральной форме, а его требование подлежит удовлетворению в составе четвертой очереди денежных требований с должника.

Спорное недвижимое имущество находится в фактическом владении и пользовании с декабря 2011 у Травкина Л.И. на основании актов передачи нежилого помещения под отделочные работы от 21.12.2011, при чем, как следует из содержания данного акта, стороны констатировали факт выполнения застройщиком обязательств построить объект, поскольку указали в акте, что обязанности застройщика построить объект выполнены. Об этом же свидетельствует передача должником Травкину Л.И. ключей от помещений.

При таких обстоятельствах у Травкина Л.И. отсутствует необходимость требовать от должника передачи ему спорного имущества.

По смыслу разъяснений, приведенных в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", передача объекта во владение и пользование до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации, если объект не имеет признаков самовольной постройки.

Довод Сурметова Д.С. о неподтвержденности фактической передачи спорных помещений Травкину Л.И., судом апелляционной инстанции отклоняется как несоответствующий фактическим обстоятельствам.

В обстоятельствах, когда конкурсный управляющий не требует от Травкина Л.И. возвратить помещения, у Травкина не имеется оснований заявлять и о включении своего денежного требования в реестр.

Несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности на спорное имущество за должником, оно находится, как указывалось выше, во владении и пользовании Травкина Л.И., следовательно, он не может одновременно владеть имуществом и требовать возврата его стоимости.

Отношения между участниками инвестиционной деятельности регулируются заключаемыми им договором, в результате исполнения обязательств по которому у инвестора (в данном случае Травкина Л.И.) после окончания строительства возникает право собственности на созданный застройщиком за счет средств инвестора объект.

Цель, преследуемая Травкиным Л.И. при обращении с настоящим заявлением, совпадает с той целью, на достижение которой была направлена воля сторон при заключении договора, а именно: получение Травкиным Л.И. в собственность нежилого помещения.

Между тем, право собственности на недвижимое имущество в силу статьи 131 ГК РФ возникает только на основании государственной регистрации путем внесения соответствующей записи в ЕГРП.

При рассмотрении настоящего вопроса, исходя из конкретных фактических обстоятельств суд апелляционной инстанции считает необходимым учесть правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 27.03.2012 N 15961/11.

При рассмотрении конкретного дела N А56-70717/2010 Президиум ВАС РФ установил, что право собственности общества, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается нежилое помещение, не регистрировалось.

Как указал Президиум ВАС РФ, по смыслу пункта 5 Постановления от 11.07.2011 N 54 при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно названным положениям предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.

В настоящем случае аналогичная ситуация (причем никаких правомерных причин для задержки государственной регистрации конкурсный управляющий, как уже отмечено, не привел).

Таким образом, учитывая приведенную правовую позицию Президиума ВАС РФ, отсутствие предварительно зарегистрированного права собственности на спорное нежилое помещение за должником не является препятствием для осуществления такой регистрации первоначально за Травкиным Л.И., у которого во владении и пользовании уже находится спорное нежилое помещение на основании исполненной действительной сделки. Правового значения неподписание именно конкурсным управляющим акта приема-передачи суд не усматривает.

Текущий или реестровый характер требования инвестора в указанном деле, рассмотренном Президиумом ВАС РФ, не исключает значения правовых позиций, изложенных в постановлении.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Инвентаризация имущества должника, к чему обязан конкурсный управляющий, не ограничивается формальным учетом имущества, а предполагает установление его фактического наличия в ведении должника в объеме всех правомочий, определяющих право собственности - владения, пользования, и возможности распоряжения.

При принятии решения о погашении требований участников строительства конкурсный управляющий обязан принимать во внимание действительное наличие у должника имущества и его стоимость.

В нарушение ст. 65 АПК РФ, доказательств владения должником спорными помещениями (понимаемом как нахождение имущества в фактическом обладании, ведении, возможность размещать людей, имущество, принятие мер к защите владения от третьих лиц, несения бремени содержания и др.) в период после 21.12.2011 не представлено.

В обращении с настоящей апелляционной жалобой суд усматривает осуществляемое со злоупотреблением права намерение конкурсного управляющего исключить установленную судом первой инстанции правовую определенность в отношении имущества вне реализации законного способа восстановления владения имуществом, как обязательного для последующего акта распоряжения.

В отсутствие решения суда о восстановлении владения должника реализация спорных помещений конкурсным управляющим будет влечь неправомерное самоуправство путем внесудебного выселения Травкина Л.И.

Из материалов дела не усматривается, что в отношении спорного нежилого помещения имеются какие-либо права (притязания) у иных лиц.

Постановка вопроса о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам судебного акта о погашении требований участников строительства является правом заинтересованного лица.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В данной ситуации имущество передано Травкину Л.И.

Довод конкурсного управляющего, что акт передачи спорных помещений после ввода объекта в эксплуатацию между должником и Травкиным Л.И. не подписывался, не может быть положен в основу отмены судебного акта: в условиях фактического владения имуществом Травкиным Л.И. с момента, предшествующего возбуждению дела о банкротстве, подписание акта конкурсным управляющим носило бы фиктивный (не отражающий реальный факт) характер. Правового значения фиктивные документы не имеют.

Согласно п. 1 ст. 4 АПК РФ, регулирующей право на обращение в арбитражный суд, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Апелляционный суд полагает, что конкурсным управляющим не обоснована правовая заинтересованность в обжаловании определения суда.

Право на обжалование конкурсный управляющий связывает с возможностью реализовать спорные помещения в составе конкурсной массы.

Между тем, в условиях владения помещениями Травкиным Л.И., данные помещения в составе конкурсной массы физически отсутствуют, несмотря на документальное отражение их в отчетах конкурсного управляющего.

По убеждению апелляционного суда, их реализация в составе конкурсной массы должника допустима не ранее восстановления владения должника в результате добровольного освобождения Травкиным Л.И. помещений либо в результате вступившего в силу судебного акта по иску, направленному на восстановление владения должника.

Между тем, должник помещениями не владеет, достаточные правовые основания для их учета в конкурсной массе отсутствуют.

Иной законный интерес в обжаловании определения суда конкурсный управляющий не указал.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из изложенных в ней доводов и фактических обстоятельств дела, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Тюменской области от 26 августа 2013 года по делу N А70-9509/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

О.В. Зорина Т.П. Семёнова