Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2013 г. N 11АП-16153/13

г. Самара

26 декабря 2013 г.

Дело N А72-8740/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,

при участии в заседании:

от истца - представитель Бормотова Ю.В. по доверенности N 146-01-12 от 20.11.2013,

от ответчиков ИП Попазова А.М., ИП Китайцева С.Ю. - представитель Алферова А.Б. по доверенностям N 04/10 и N 3 от 04.10.2013,

от третьих лиц:

Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами по г.Ульяновску, г. Ульяновск, - представитель Бормотова Ю.В. по доверенности N 30204-10 от 31.10.2013,

ООО "Арзем" и Хапаевой А.Е. - представитель Алферова А.Б. по доверенностям N 4 и N 2 от 04.10.2013,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 декабря 2013 года в зале N 6 апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Арзем", г. Ульяновск, Хапаевой Аллы Евгеньевны, г. Ульяновск, индивидуального предпринимателя Попазова Антона Михайловича на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28 июня 2013 года, принятое по делу N А72-8740/2012 (судья Спирина Г.В.),

по иску администрации города Ульяновска (ОГРН 1027301171446, ИНН 7303014573), г.Ульяновск,

к индивидуальному предпринимателю Попазову Антону Михайловичу (ОГРНИП 304732714100133, ИНН 732700085474), г.Ульяновск, к индивидуальному предпринимателю Китайцеву Сергею Юрьевичу, г. Ульяновск, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ульяновской области, г. Ульяновск,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Комитет архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска, г. Ульяновск,

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами по г.Ульяновску, г. Ульяновск,

Администрация Засвияжского района г. Ульяновска, г. Ульяновск,

общество с ограниченной ответственностью "Арзем", г. Ульяновск,

Хапаева Алла Евгеньевна, г. Ульяновск,

о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Ульяновска обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальным предпринимателям Попазову А.М., Китайцеву С.Ю. (с учетом уточнений иска, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ):

1) о признании недействительной сделки - договора купли - продажи недвижимого имущества от 15.02.2011 N 182, заключенного между Администрацией города Ульяновска и ИП Попазовым А.М. со всеми последствиями применения недействительности сделки;

2) признании недействительной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ИП Попазовым А.М. и ИП Китайцевым С.Ю. со всеми последствиями применения недействительности сделки;

3) признании недействительной государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г.Ульяновск, ул. Камышинская, 25А и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах собственности на объекты недвижимого имущества: автостоянку (запись регистрации N 73-73-01/412/2012-145 от 27.09.2012) и земельный участок (запись регистрации N 73-73-01/412/2012-146 от 27.09.2012), расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Камышинская, 25А.

Определениями Арбитражного суда Ульяновской области от 19.10.2012, 30.01.2013, 05.03.2013, 04.06.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Комитет архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска; Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами по г. Ульяновску; Администрация Засвияжского района г. Ульяновска; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ульяновской области; Китайцев Сергей Юрьевич; общество с ограниченной ответственностью "Арзем", Хапаева Алла Сергеевна.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 18.02.2013 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены индивидуальный предприниматель Китайцев С.Ю. и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ульяновской области.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 28.06.2013 признана недействительной сделка - договор купли - продажи недвижимого имущества от 15.02.2011 N 182, заключенный между администрацией города Ульяновска и Индивидуальным предпринимателем Попазовым Антоном Михайловичем

Признана недействительной сделка - договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.08.2012, заключенный между Индивидуальным предпринимателем Попазовым Антоном Михайловичем и Индивидуальным предпринимателем Китайцевым Сергеем Юрьевичем

В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики ИП Попазов А.М., третьи лица ООО "Арзем" и Хапаева А.Е. обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалоб, заявители ссылаются на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель заявителей апелляционных жалоб и ответчика ИП Китайцева поддержал апелляционные жалобы по изложенным в них доводам, просил суд апелляционные жалобы удовлетворить.

Представитель истца и третьего лица Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами по г.Ульяновску возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, просил суд в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Ульяновска от 17.10.2003 N 249 между Администрацией (мэрией) города Ульяновска и Индивидуальным предпринимателем Попазовым Антоном Михайловичем был заключен договор аренды земельного участка от 11.11.2003 N24-3-009555, расположенного по адресу: г.Ульяновск, Засвияжский район, ул.Камышинская, 25А, под размещение платной автостоянки автомобилей на 80 машин, без права капитального строительства и передачи другим лицам (т.1 л.д. 16, 17).

Постановлением администрации Засвияжского района города Ульяновска N 2612 от 05.12.2005 был утвержден акт приемочной комиссии по приемке законченного строительством объекта - автомобильной стоянки на 80 автомашин с одноэтажным зданием охраны площадью 5,53 кв.м. с металлическим забором и воротами, с асфальтированной площадкой площадью 2262,35 кв.м по ул. Камышинской, 25А- в эксплуатацию (т.1 л.д. 56).

Постановлением Мэрии города Ульяновска от 19.01.2011 N 70 ИП Попазову A.M. был передан в собственность земельный участок площадью 2275,0 кв.м, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, ул. Камышинская, 25А, под автостоянкой в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ (т.1 л.д. 28). Договор аренды расторгнут по соглашению сторон.

15.02.2011 между истцом и ИП Попазовым A.M., заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 182, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает земельный участок площадью 2275 кв.м под автостоянкой за 309 307 руб. 29 коп. (т.1 л.д. 29)

Оплата внесена ИП Попазовым А.М. в полном объеме по чеку-ордеру от 15.02.2011, основанием платежа указан договор N 182 от 15.02.2011 (т.2 л.д. 94).

Право собственности Предпринимателя на участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

В дальнейшем Предприниматель продал имущество: автостоянку, площадью 5,53 кв.м и земельный участок, общей площадью 2 275 кв.м индивидуальному предпринимателю Китайцеву С.Ю. по договору купли-продажи от 27.08.2012.

Право Китайцева С.Ю. на спорное имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Ссылаясь на то, что договоры купли-продажи являются ничтожными сделками, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Как следует из материалов дела, право собственности на автостоянку за Попазовым А.М. было зарегистрировано в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.01.2010 серии 73-АУ N 029381.

Основанием регистрации права первоначального собственника явился Акт комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, помещения от 02.09.2005 N 1853, Постановление Главы Администрации Засвияжского района города Ульяновска от 05.12.2005 N 2612.

В соответствии с положениями статей 218 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В силу приведенных правовых норм право собственности на вновь созданное имущество может быть приобретено лицом, его создавшим, только при условии правомерности такого создания.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды на земельный участок без права капитального строительства и передачи другим лицам. Предпринимателем на указанном земельном участке возведен капитальный объект. Акт отвода земельного участка для сооружения капитального строения и постоянного размещения объекта недвижимого имущества ответчику не выдавался.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации истец обязан использовать земельный участок в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами.

Истец, осуществив строительство любого объекта на данном земельном участке, нарушает данные ему права землепользования, в связи с чем, впоследствии не может и приобрести права собственности на данный объект, поскольку объект является самовольной постройкой.

Поскольку доказательств предоставления ИП Попазову А.М. земельного участка для строительства автостоянки не предоставлено в материалы дела, то судом первой инстанции сделан правильный вывод о создании спорного объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей.

Кроме того, как установлено судом, разрешение на строительство объекта капитального строительства на вышеуказанный объект администрацией города Ульяновска не выдавалось, ордер-договор от 08.10.1999 на производство работ был выдан для производства земляных работ и не является разрешением на строительство.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что возведенный Предпринимателем объект обладает признаками самовольной постройки в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правильным.

Факт государственной регистрации права собственности на объект однозначно не свидетельствует ни о законности его возведения, ни об его относимости к недвижимому имуществу.

Так, в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества не исключает возможности признания такого объекта самовольной постройкой. Аналогичная позиция изложена в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22).

Пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) установлено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор аренды земельного участка, заключенный между сторонами, не является препятствием для выкупа земельного участка.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Наличие на спорном земельном участке строения, обладающего признаками самовольной постройки и являющегося препятствием для реализации Предпринимателем права на приобретение спорного земельного участка в собственность, судом первой инстанции установлено.

При таком положении в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ Предпринимателю не мог быть передан в собственность земельный участок, на котором расположена самовольная постройка.

Предоставление указанного земельного участка постановлением Мэрии города Ульяновска N 70 от 19.01.2011 противоречит пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а заключенный между сторонами договор купли-продажи земельного участка в собственность от 15.02.2011 N 182 является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установив, что спорное имущество не находится ни у ИП Попазова А.М., ни у ИП Китайцева С.Ю. суд пришел к выводу, что применить последствия недействительности ничтожной сделки, в виде возврата имущества, которое у ответчика на дату вынесения судебных актов отсутствует, невозможно; соответственно исковые требования, заявленные истцом удовлетворению не подлежат.

Требование истца о признании договора купли-продажи от 27.08.2013, заключенного между индивидуальными предпринимателями Попазовым А.М. и Китайцевым С.Ю. недействительным не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Истцом не указано на основании каких норм права, оспариваемая им сделка является недействительной. Суд пришел к выводу о недобросовестности Китайцева С.Ю. при заключении сделки.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 549 и пункту 551 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, на основании Договора между его сторонами возникли гражданские права и обязанности. Покупателем принято от продавца недвижимое имущество, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности.

Сделка является ничтожной и в том случае, если в ходе разрешения спора, вытекающего из такой сделки, судом будет установлено, что в ходе осуществления гражданских прав одна из сторон действовала недобросовестно, исключительно с намерением причинить вред другой стороне либо ее действия были направлены в обход закона с противоправной целью, либо иным образом злоупотребляла своим правом (часть 1 статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применение пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации должно иметь под собой вескую доказательственную базу.

Доказательств, что стороны сделки действовали недобросовестно суду не представлено.

Исходя из общего принципа доказывания в арбитражном процессе в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом пункта 38 Постановления N 10/22, приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждения имущества.

Материалами дела подтверждается, что Договор заключен покупателем с целью приобрести имущество, а продавцом - получить за него сумму, оговоренную сторонами Договора. Как видно из материалов дела, цена отчуждаемого имущества фактически не меньше цены, за которую ИП Попазов А.М. приобрел это имущество у Мэрии города Ульяновска; имущество передано покупателю, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому отсутствуют основания полагать, что стороны Договора не имели намерения создать соответствующие правовые последствия.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Доказательств того, что Китайцев С.Ю. на момент совершения сделки по приобретению имущества от 27.08.2012 знал либо мог знать об отсутствии у Попазова А.М. прав на продажу спорного имущества ответчику суду не представлено. На момент заключения договора купли-продажи 27.08.2012 право собственности на спорный объект - предмет договора купли-продажи - было у продавца, имущество не находилось под арестом либо в споре.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обстоятельства продажи земельного участка свидетельствуют о добросовестном поведении ИП Китайцева С.Ю. при заключении оспариваемого договора.

Суд апелляционной инстанции оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и приходит к выводу об отсутствии основания для признания спорной сделки ничтожной.

Из материалов дела следует, что в настоящее время собственником спорного имущества является Хапаева А.Е.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право на недвижимое имущество.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может осуществляться с использованием установленных гражданским законодательством способов судебной защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления N 10/22 от 29.04.2010, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В рамках настоящего дела истцом предъявлен иск о признании недействительной спорной сделки о продаже земельного участка, который по последующим сделкам перешел в собственность третьего лица. Требований к правообладателю спорного земельного участка истцом не заявлено.

Таким образом, избранный истцом способ защиты права не приведет к восстановлению каких-либо прав истца на спорный земельный участок, поскольку факт признания сделки недействительной сам по себе не влечет изменения соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решение суда по настоящему делу не является правовым основанием для внесения в него этой записи.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции в части признания сделки, заключенной с ИП Китайцевым недействительной, не соответствуют обстоятельствам дела, решение в указанной части принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28 июня 2013 года, принятое по делу N А72-8740/2012 отменить в части признания недействительной сделки: договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.08.2012, заключенного между ИП Попазовым А.М. и ИП Китайцевым С.Ю. Принять по делу в указанной части новый судебный акт.

В удовлетворении требования о признании сделки недействительной отказать.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева Е.А. Терентьев