Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2013 г. N 07АП-10209/13

г. Томск

25 декабря 2013 г.

Дело N А03-12356/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ждановой Л.И.

судей: Павлюк Т.В., Шатохиной Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рябчиковой А.Н. (до перерыва), секретарем судебного заседания Романовой Е.Б. (после перерыва),

при участии:

от истца: без участия (извещен),

от ответчика: без участия (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края (07АП-10209/13) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 11.10.2013 по делу N А03-12356/2013 (судья Павлова Ю.И.)

по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края (ИНН 2221017172 ОГРН 1022200918376)

к обществу с ограниченной ответственностью "Бригантина" (ИНН 2281005855 ОГРН 1112208000728)

о взыскании 247 006 руб. 68 коп. и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее - Главное управление) обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Бригантина" (далее - общество), о взыскании 172 409 руб. 12 коп. задолженности и 74 597 руб. 56 коп. неустойки, расторжении договора аренды земельного участка от 30.10.2008 N 1005-з и обязании возвратить по акту земельный участок, расположенный по адресу: г. Барнаул, площадь В.Н. Баварина, 1, свободным от движимых и недвижимых вещей.

Требования мотивированы просрочкой внесения арендной платы более двух раз подряд, обоснованы статьей 309, 330, 606, 608, 614, 622 ГК РФ, пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 11.10.2013 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 172 409 руб. 12 коп. задолженности, 74 597 руб. 56 коп. пени. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано.

Не согласившись с решением, Главное управление в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование подателем со ссылкой на пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано, что факт частичного погашения арендатором задолженности по арендной плате до принятия решения суда не лишает арендодателя права на предъявление требования о расторжении договора аренды земельного участка.

Дело по апелляционной жалобе рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ, в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца уточнил просительную часть апелляционной жалобы, указал, что решение суда обжалует в части отказа в удовлетворении иска.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Таких возражений в суд апелляционной инстанции не поступило.

Изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Главного управления, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения в оспариваемой части, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 30.10.2008 между Главным управлением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Компания ДМ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 1005-з (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование на 27 месяцев земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 4890 кв. м, имеющий кадастровый номер 22:63:050702:2, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, пл. им. В.Н. Баварина, 1 для строительства подземной автостоянки.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежеквартально, равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, до 1 числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

В результате заключения ряда сделок о переуступке прав по договору арендатором земельного участка стало общество.

18.04.2011 к договору подписано дополнительное соглашение, по которому срок аренды с 30.10.2008 до 28.11.2013. Расчет арендной платы приведен в приложении к дополнительному соглашению, согласно которому за период с 01.01.2010 по 31.10.2011 арендная плата устанавливается в размере 499 788,81 руб. в год, с 30.10.2011 - в размере 1 124 524,82 руб. в год.

Договор, дополнительное соглашение к нему и договоры уступки права (требования) и перевода долга зарегистрированы в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок.

Ответчик осуществлял пользование земельными участками, однако ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в расторжении договора аренды земельного участка от 30.10.2008 N 1005-з, суд первой инстанции на основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пришел к выводу, что нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы более двух раз подряд, не является существенным нарушением договорных обязательств, может быть устранено посредством исполнения судебного акта о взыскании задолженности. Кроме того, судом учтено, что задолженность в размере 500 000 руб. погашена ответчиком до поступления искового заявления в суд. Оставшаяся сумма задолженности в размере 172 409 руб. 12 коп. меньше, чем плата за пользование земельным участком за один квартал.

Апелляционный суд не соглашается с указанными выводами, при этом исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу части третьей статьи 619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок (пункт 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Соблюдение Главным управлением изложенного досудебного порядка подтверждено документально: предложение о погашении долга с предложением о расторжении договора от 10.06.2013 (л.д. 40), почтовым конвертом, поступившем в отделение почтовой связи 11.06.2013.

Наличие просрочки внесения арендной платы более двух раз подряд также подтверждается материалами дела, сторонами не оспаривается.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Из свода начислений (л.д. 67) следует, что часть задолженности в размере 500 000 руб. из 672 409 руб. 12 коп. была погашена ответчиком 25.06.2013, с иском Главное управление обратилось 26.06.2013, то есть в разумный срок.

Апелляционный суд также принимает во внимание, что обществом в досудебном порядке оплачена лишь часть задолженности, что свидетельствует о продолжении пренебрежительного отношения ответчика к исполнению обязанности по внесению арендной платы по договору.

При изложенных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требования истца о расторжении договора и возврате земельного участка.

Ссылку суда первой инстанции на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", апелляционный суд считает ошибочным, поскольку договор аренды на срок более 5 лет не заключался. Неоднократное продление срока действия договора, в том числе путем указания срока его действия, а также факт пользования ответчиком земельным участком более 5 лет, не изменяет характер спорных правоотношений.

Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в части и принятия нового судебного акта об удовлетворении иска.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 11.10.2013 по делу N А03-12356/2013 в обжалуемой части отменить, принять в данной части новый судебный акт.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.10.2008 N 1005-з. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Бригантина" возвратить Главному управлению имущественных отношений Алтайского края по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Барнаул, площадь В.Н. Баварина, 1, свободным от движимых и недвижимых вещей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бригантина" в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Л.И. Жданова

Судьи

Т.В. Павлюк Е.Г. Шатохина