Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2013 г. N 13АП-23003/13

г. Санкт-Петербург

27 декабря 2013 г.

Дело N А56-25034/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пономаревым П.Н.

при участии:

от КУГИ: представителя Назаровой Е.Л. (доверенность от 01.02.2013)

от ООО "КОЛОРИТ": представителей Кривулина С.Г. (доверенность от 17.06.2013), Костина С.В. (доверенность от 23.10.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23003/2013) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2013 по делу N А56-25034/2013 (судья Филиппов А.Е.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО "КОЛОРИТ"

о взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами

и

встречному иску ООО "КОЛОРИТ"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

о признании незаконным одностороннего изменения договора аренды в части условия о размере арендной платы, оформленного уведомлениями,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "КОЛОРИТ" (далее - Общество, ответчик) 1 283 271 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате за период с 08.05.2012 по 15.08.2012 по договору аренды от 31.05.2004 N 12/ЗД-01779, пени за просрочку платежей за период с 28.05.2012 по 15.08.2012 в размере 114 072 руб. 32 коп., также 72 638 руб. 52 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.08.2012 по 19.04.2013.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 1 981 434 руб. задолженности по арендной плате за период с 02.04.2012 по 15.08.2012, пени за просрочку платежей за период с 18.05.2012 по 15.08.2012 в размере 208 324 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.08.2012 по 19.04.2013 в размере 112 157 руб. 43 коп.

Определением от 17.07.2013 судом принято к производству встречное исковое заявление Общества о признании незаконным одностороннего изменения договора аренды от 31.05.2004 N 12/ЗД-01779 в части условия о размере арендной платы, оформленного уведомлениями от 02.05.2012 N 2125-12/12, от 06.07.2012 N 3289-12/12.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2013 с Общества в пользу Комитета взыскано 564 267 руб. 99 коп. задолженности за период с 02.04.2012 по 15.08.2012, также 44 056 руб. 83 коп. пени за просрочку платежа по договору аренды, 31 939 руб. 92 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.08.2012 по 19.04.2013. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано. Также с Общества в доход федерального бюджета взыскано 9 598 руб. 65 коп. государственной пошлины.

Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Комитета в полном объеме. Комитет в жалобе указал на необходимость и обязательность применения иного метода и способа расчета арендных платежей при замене стороны по договору аренды. Сославшись на отсутствие доказательств изменения фактического функционального использования участка с более раннего периода, Комитет согласился с изменением арендной платы с 02.04.2012 согласно ведомости N 1, а коды функционального использования, указанные в ведомости N 2, применить при расчете арендной платы с 18.05.2012. При этом Комитет полагал, что в качестве базовой должна применяться арендная плата, рассчитанная с Кн -18,0, как это предусмотрено постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга".

Возражая против удовлетворения апелляционной жалобы, Общество сослалось на уведомления, направленные в адрес Общества после смены арендатора по договору аренды, в которых Комитет использовал прежние ставки и методику начисления. Общество также не согласилось с позицией Комитета об изменении кода функционального использования для начисления арендной платы за использование Обществом земельного участка исходя из того, что Комитет не располагал сведениями функционального использования земельного участка. Общество просило оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель Общества возразил против удовлетворения жалобы с учетом доводов, изложенных в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом, между Комитетом (арендодателем) и закрытым акционерным обществом "Изоляционный завод" (арендатором) заключен договор от 31.05.2004 N 12/ЗД-01779 аренды земельного участка общей площадью 16 586 кв.м, с кадастровым номером 78:7616:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Сызранская ул., д. 23а, лит. О.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что он заключен на срок до 01.04.2053 и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая была произведена Государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" 23.06.2004.

На основании соглашения об уступке прав арендатора и переводе обязанностей арендатора от 01.08.2004 права и обязанности арендатора по договору от 31.05.2004 N 13/ЗД-01779 переданы от закрытого акционерного общества "Изоляционный завод" Обществу. Соглашение зарегистрировано Государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" 11.08.2004.

По договору купли-продажи земельного участка в процессе приватизации от 29.06.2012 Общество выкупило арендованный ранее земельный участок. Государственная регистрация перехода права собственности произведена 16.08.2012 (л.д. 53).

Сославшись на то, что в период с 02.04.2012 по 15.08.2012 Общество не в полном объеме исполнило обязанность по внесению арендной платы, Комитет обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Указав, что требования Комитета неправомерны по размеру как основанные на неверном расчете подлежащей внесению арендной платы, осуществленном на основании ничтожных уведомлений об изменении размера арендной платы от 02.05.2012 N 2126-12/12, от 06.07.2012 N 3289-12/12, Общество подало встречный иск о признании незаконным одностороннего изменения договора аренды от 31.05.2004 N 12/ЗД-01779 в части условия о размере арендной платы, оформленного этими уведомлениями.

Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Комитета частично, в удовлетворении встречного иска отказал.

Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на апелляционную жалобу, апелляционная инстанция пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции, признавая требования Комитета о взыскании с Общества задолженности, пени, процентов за заявленный период обоснованными в части, исходил из следующего.

Как установлено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В пункте 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации оговорено, что формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 этой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу принятых на себя по договору аренды от 31.05.2004 N 13/ЗД-01779 обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом разделом 3 договора.

Принимая во внимание, что государственная регистрация перехода права собственности к Обществу на спорный участок произведена 16.08.2012, исходя из представленных в дело доказательств и установленных в связи с этим фактических обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что Общество должно вносить арендную плату за пользование этим участком до 15.08.2012 включительно.

Также правомерным является вывод суда первой инстанции о необоснованности применения Комитетом при расчете арендной платы максимального коэффициента функционального использования земельного участка 18,0 при отсутствии сведений о функциональном использовании участка после смены арендатора по договору аренды.

Суд первой инстанции исходил из того, что в спорный период размер арендной платы за земельные участки в Санкт-Петербурге определялся в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 608-119) и принятым в соответствии с ним постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379). Согласно статье 3 Закона N 608-119 при расчете арендной платы учитывается коэффициент функционального использования (Кф) - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка).

Этот коэффициент в соответствии с Положением о порядке определения базовых ставок арендной платы, утвержденным Постановлением N 1379 определяется в соответствии с приложением 4 к этому Положению для установленных им кодов функционального использования территории (Кн), по которым фактически используется арендуемый земельный участок. В приложении N 4 к Постановлению N 1379 указано, что размер арендной платы определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка с даты изменения функционального использования (либо площади функционального использования) земельного участка.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в дело расчеты во взаимосвязи с представленными доказательствами, условиями договора, положениями методики определения арендной платы за земельные участки, мотивировано изложил вывод относительно размера подлежащей внесению арендной платы за период с 02.04.2012 по 17.05.2012. Суд первой инстанции исходил из того, что часть спорного участка площадью 300 кв.м использовалась Обществом для размещения автостоянки (код 11.5), часть участка площадью 1 кв.м - для размещения рекламного плаката (код 14.1), что подтверждается ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 18.04.2012, составленной Государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" по состоянию на 02.04.2012 (ведомость 1) и ответчиком не оспаривается, а часть участка площадью 16 285 кв.м, вид деятельности арендатора на которой Государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" не установлен - в соответствии с ранее применявшимися кодами 6.2 и 11.2 (производственные виды деятельности и коммунальное хозяйство на соответствующих площадях).

При определении размера подлежащей внесению арендной платы за период с 18.05.2012 по 15.08.2012 суд первой инстанции исходил из того, что согласно ведомости, составленной Государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" по состоянию на 18.05.2012 (ведомость N 2), с 18.05.2012 изменился вид функционального использования отдельных частей спорного земельного участка общей площадью 13 729,7 кв.м.

Как следует из материалов дела, на части земельного участка площадью 2 586,7 кв.м вид деятельности арендатора Государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" не установлен ввиду отсутствия допуска в некоторые здания, поэтому суд первой инстанции исходил из того, что вид деятельности арендатора на этой части участка не изменился, в связи с чем при определении размера арендной платы применил ранее используемые коды 6.2 и 11.2.

Суд первой инстанции исследовал представленные доказательства для установления правомерности применения Комитетом всех влияющих на размер арендных платежей коэффициентов, изложил соответствующие выводы, в результате чего удовлетворил исковые требования Комитета по первоначальному иску о взыскании задолженности по арендной плате в размере 564 267 руб. 99 коп., пени за просрочку платежа в размере 44 056 руб. 83 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 31 939 руб. 92 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований Комитету правомерно отказано.

Общество не оспорило выводы суда первой инстанции относительно отсутствия оснований для удовлетворения требований по встречному иску, Комитет также не привел в жалобе доводы, относящиеся к встречным требованиям, поэтому суд апелляционной инстанции не проверяет законность и обоснованность решения в части рассмотрения требований по встречному иску. Дополнительно апелляционный суд отмечает, что допущенные в тексте решения опечатки в датах, касающихся периодов взыскания задолженности, ведомости инвентаризации, могут быть устранены по правилам статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Приведенные Комитетом в апелляционной жалобе доводы подлежат отклонению апелляционным судом как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и правоприменительной практике по данной категории споров.

При изложенных выше обстоятельствах решение является законным и обоснованным, в силу чего отсутствуют основания для его отмены или изменения.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11 сентября 2013 года по делу N А56-25034/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова