Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2013 г. N 01АП-5910/13

12 декабря 2013 г.

А79-3121/2013

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Соловьевой М.В.,

судей Логиновой О.А., Малышкиной Е.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Долгих Ю.В.,

при участии представителей сторон:

от истца - Исмаилов Р.Ф. директор общества с ограниченной ответственностью "Амулет и Ко" выписка из ЕГРЮЛ от N 1565 12.03.2013; Албутов С.И., по доверенности от 27.11.2013 (год),

от ответчика - Борисов А.В. по доверенности от 25.05.2013 (сроком до 31.12.2013),

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Амулет и Ко", г. Чебоксары, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.07.2013 по делу N А79-3121/2013, принятое судьей Юрусовой Н.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Амулет и Ко", г. Чебоксары (ОГРН 1092130002733, ИНН 2130054843), к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары (ОГРН 1022101150037, ИНН 2126003194), о признании недействительным отказа от договора, об обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Амулет и Ко" (далее - ООО "Амулет и Ко") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа администрации города Чебоксары от договора аренды земельного участка от 19.01.2012 N 8/5195-Л и обязании администрации города Чебоксары: в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу принять решение о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020907:184 для строительства 2-х этажного магазина товаров первой необходимости с цокольным этажом, подготовить проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 19.01.2012 N 8/5195-Л и направить его истцу с предложением о заключении.

Решением от 25.07.2013 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Амулет и Ко" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушением норм материального и процессуального права, неправильным истолкованием норм права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что не согласен с выводом суда о праве арендодателя отказаться в одностороннем порядке от договора в случае неиспользования земельного участка в соответствии с целевым назначением.

По мнению заявителя, необходимо учитывать срок неиспользования земельного участка (3 года), если более длительный срок не установлен федеральным законом. Кроме того, в соответствии с частью 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Заявитель, ссылаясь на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на отсутствие письменного предупреждения со стороны администрации города Чебоксары.

Заявитель считает, что оспариваемое решение вынесено без учета предоставленных истцом доказательств и доводов, чем нарушены нормы процессуального права (статьи 7, 9 АПК РФ).

Заявитель жалобы в заседании суда поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчик в заседании суда просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене в части, а жалобу подлежащей удовлетворению частично исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения Администрации города Чебоксары от 12.12.2011 N 3428-р "О предоставлении ООО "Амулет и Ко" земельного участка по ул. Хузангая в IV микрорайоне НЮР" Администрацией города Чебоксары (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Амулет и Ко" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.01.2012 N 8/5195-Л, в соответствии с которым последнему предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 21:01:020907:184 площадью 1356 кв.м, расположенный по адресу: Чувашская Республика, г.Чебоксары, ул. Хузангая, в IV микрорайоне НЮР, для строительства 2-этажного магазина товаров первой необходимости с цокольным этажом.

Срок аренды установлен с 12.12.2011 до 01.11.2012.

Письмом от 17.09.2012 N 41 ООО "Амулет и Ко" обратилось в Администрацию города Чебоксары с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка на 2 года.

01.10.2012 истцу поступил ответ за подписью заместителя председателя Горкомимущества о том, что подготовлен проект распоряжения о продлении срока аренды земельного участка и приглашение в администрацию для согласования.

По истечении срока действия договора аренды от 19.01.2012 N 8/5195-Л истец продолжал пользоваться земельным участком с кадастровым номером 21:01:020907:184 в отсутствие возражений со стороны Администрации города Чебоксары, следовательно, договор аренды возобновлен на неопределенный срок.

21.01.2013 Администрация города Чебоксары заявила ООО "Амулет и Ко" об отказе от договора аренды земельного участка от 19.01.2012 N 8/5195-Л и его прекращении в связи с неиспользованием земельного участка в соответствии с целевым назначением и потребовала освободить земельный участок по истечении 30 дней с момента получения ответчиком настоящего уведомления.

Полагая отказ арендодателя от договора неправомерным ООО "Амулет и Ко" обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Срок освоения земельного участка договором N 8/5195-л не предусмотрен.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора по указанному основанию предусмотрено пунктом 3.1.1 договора.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что заявляя отказ от договора аренды, Администрация города Чебоксары указала на неиспользование ООО "Амулет и Ко" земельного участка в соответствии с целевым назначением, в подтверждение чего представлен акт осмотра земельного участка от 19.09.2012 N 255-С, в соответствии с которым установлено отсутствие каких-либо строений на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020907:184, земельный участок не огорожен, строительные работы на нем не ведутся.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд признал отказ правомерным на основании статьи 610 ГК РФ и пришел к выводу о том, что арендатор не приступил к использованию земельного участка.

Вместе с тем, указанные выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Так, письмо от 21.01.2013 не содержит ссылки на статью 610 ГК РФ. Вместе с тем в письме указана причина отказа - неиспользование участка в соответствии с целевым назначением. Прекращение договора по данному основанию предусмотрено статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 45 названного кодекса предусматривает срок неиспользования земельного участка, предоставленного под строительство - в течение трех лет. При этом, в этот период не включается время, необходимое для освоения участка.

Из материалов дела следует, что арендатором подготовлена проектная документация (67-78), согласно которой срок строительства составляет 13 месяцев, в том числе подготовительный период 1 месяц.

Кроме того, арендатором согласованы и произведены работы по переносу линейных объектов, расположенных на участке, с их собственниками: вынос газопровода низкого давления с ГУП "Чувашгаз", согласование проекта переноса газопровода с ОАО "Чувашсетьгаз", заключен с последним договор на разработку проектно-сметной документации на перекладку участка газопровода, который исполнен сторонами (л.д.43-44); получены технические условия на перенос ливнёвой канализации в МБУ "Управление ЖКХ и благоустройства".

В материалы дела представлены доказательства получения согласия на поставку энергоресурсов для строящегося объекта: возможность поставки газа с ООО "Газпроммежрегионгаз Чебоксары", технические условия на присоединение к газораспределительным сетям. Истцом заключен договор от 28.04.2012 N 478 на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям с ООО "Коммунальные технологии", получены у последнего технические условия на технологическое присоединение объекта к электросетям от 19.06.2012 сроком 2 года. Внесены изменения в ранее выданные технические условия на проектирование систем водоснабжения и канализации от 24.03.2010 в части подключения к существующему водопроводу (л.д.55-57).

По вопросу необходимости выдачи повторно градостроительного плана между сторонами имелся судебный спор, решение по которому принято 21.02.2013.

До выполнения вышеуказанных согласований и разрешений арендатор не мог обратиться за разрешением на строительство, следовательно, приступить непосредственно к строительству объекта.

Вывод о неиспользовании земельного участка арендатором противоречит вышеуказанным материалам дела.

Для прекращения договора аренды на основании статей 45,46 ЗК РФ не истек 3-летний срок, с учетом необходимого времени для освоения участка.

Основания для прекращения договора по правилам статьи 610 ГК РФ также отсутствуют исходя из следующего. Указанное основание в отказе не заявлено, что следует из текста письма N 29/08-147. Кроме того, обращение арендатора за продлением договора имело место 17.09.2012. Срок рассмотрения обращения - 17.10.2012. В письме от 01.10.2012 органом власти арендатор уведомлен о возможности продления договора. В материалах дела отсутствуют доказательства, что соглашение о продлении договора не подписано по вине арендатора. Доказательств направления проекта договора арендатору в установленный срок администрацией также не представлено. При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что при наличии спора в этот период с арендатором администрация умышленно затянула вопрос о продлении срока действия договора аренды, чтобы при продлении его на неопределенный срок иметь возможность одностороннего отказа от договора по статье 610 ГК РФ. В указанных действиях администрации суд усматривает недобросовестное поведение, что противоречит принципам статей 1и 10 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах действия администрации по отказу от договора аренды земельного участка от 19.01.2012 являются неправомерными, поскольку не соответствуют требованиям статей 35,45,46 ЗК РФ, в связи с чем названный договор является действующим на неопределенный срок.

При наличии действующего договора правовые основания для удовлетворения второго требования истца отсутствуют.

Решение суда подлежит отмене частично, на основании пунктов 2, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы по делу на основании статей 106 - 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.07.2013 по делу N А79-3121/2013 отменить в части, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Амулет и Ко" - удовлетворить частично.

Признать недействительным отказ администрации г.Чебоксары Чувашской республики, изложенный в письме от 21.01.2013 N 29/08-147, от договора аренды земельного участка от 19.01.2012 N 8/5195-Л, заключенного между администрацией г.Чебоксары и обществом с ограниченной ответственностью "Амулет и Ко".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Амулет и Ко" в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины за рассмотрение искового заявления.

В остальной части решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.07.2013 по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с администрации г.Чебоксары Чувашской республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Амулет и Ко" 1000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

М.В. Соловьева

Судьи

О.А. Логинова Е.Л. Малышкина