Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2013 г. N 11АП-20377/13

гор. Самара

30 декабря 2013 г.

Дело N А55-10711/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 26 декабря 2013 года.

В полном объеме постановление изготовлено 30 декабря 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш., рассмотрев 26 декабря 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 сентября 2013 года, принятое по делу N А55-10711/2013 (судья Шабанов А.Н.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания холдинга "Волгопромгаз" (ОГРН 1026300892420)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1106315004003)

о рассмотрении разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца - Митянова Н.И. представитель по доверенности от 11.06.2013;

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.

Установил:

Истец - Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания холдинга "Волгопромгаз" обратился с иском в Арбитражный суд Самарской области к ответчику - Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, которым просит принять следующие пункты договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Самара, Самарский район, ул. Самарская, д. 8, в редакции Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания холдинга "Волгопромгаз":

- п. 4.4. Договора "Покупатель приобретает право собственности на Участок, указанный в п. 1.1. настоящего Договора, после государственной регистрации перехода права собственности. Основанием для государственной регистрации является договор купли - продажи, а также акт приема - передачи земельного участка. Акт приема - передачи земельного участка подписывается Сторонами в течении 3 рабочих дней с момента оплаты Покупателем цены выкупа земельного участка и представления Продавцу копий платежных документов, подтверждающих оплату.",

- п. 6.3.Договора. Исключить.

- п. 6.4. Договора. Исключить.

Истцом 11 сентября 2013 года (вх. N 105154) представлены уточнения правового обоснования иска без изменения его предмета, а ранее представленные уточнения вх. N 91900 от 14 августа 2013 года просит не рассматривать.

В порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения правового обоснования иска без изменения его предмета принято судом первой инстанции.

Решением Арбитражного Самарской области от 23 сентября 2013 года суд исковые требования удовлетворил. Урегулировал разногласия, возникшие из договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 63:01:0814003:705, реестровым номером федерального имущества П1630004047, находящийся по адресу: Самарская область, гор. Самара, Самарский район, ул. Самарская, д. 8, с разрешенным использованием "под реконструкцию административного здания", общей площадью 6 677 кв.м, приняв:

- пункт 4.4. договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка в следующей редакции: "Покупатель приобретает право собственности на Участок, указанный в п. 1.1. настоящего Договора, после государственной регистрации перехода права собственности. Основанием для государственной регистрации является договор купли-продажи, а также акт приема-передачи земельного участка. Акт приема-передачи земельного участка подписывается Сторонами в течение 3 рабочих дней с момента оплаты Покупателем цены выкупа земельного участка и представления Продавцу копий платежных документов, подтверждающих оплату.".

- пункты 6.3, 6.4 договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка - исключить. Взыскал с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области за счет казны Российской Федерации, в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания холдинга "Волгопромгаз", государственную пошлину по иску в сумме 4 000 руб.

Заявитель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в иске, поскольку решение является незаконным и необоснованным.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.

Представитель ответчика судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания холдинга "Волгопромгаз", как покупателю, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, как продавцом, был направлен договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 63:01:0814003:705, реестровым номером федерального имущества П1630004047, находящийся по адресу: Самарская область, гор. Самара, Самарский район, ул. Самарская, д. 8, с разрешенным использованием "под реконструкцию административного здания", общей площадью 6 677кв.м.

Общество подписало договор купли-продажи с протоколом разногласий. Письмом от 31 января 2013 года направило договор купли-продажи с протоколом разногласий Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области, направленный протокол разногласий оставлен ответчиком без удовлетворения.

При заключении договора стороны не пришли к согласию.

В пункте 4.4 договора указано, что: "Покупатель приобретает право собственности на участок, указанный в п. 1.1 настоящего договора, после государственной регистрации перехода права собственности. Основанием для государственной регистрации является договор купли-продажи, а также акт сверки взаиморасчетов по договору аренды земельного участка, зарегистрированному в ЕГРП за N 63-01-2/2001-13953.1., подписанный сторонами, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате за пользование участком".

Также пунктом 6.3. договора определено, что: "Договор аренды земельного участка, зарегистрированный в ЕГРП 19 октября 2001 года за N 63-01-2/2001-13953.1, прекращает свое действие, обязанность покупателя по оплате арендной платы прекращаются с момента регистрации перехода права собственности на участок по договору". Пункт 6.4 договора устанавливает, что: "Согласно п. 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства продавца по передаче участка покупателю исполнены с момента заключения настоящего договора".

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что представленная истцом редакция спорного условия не нарушает прав ответчика и не противоречит законодательству, учитывает интересы, как продавца, так и покупателя, не лишая ответчика возможности взыскания соответствующих сумм за пользование ответчиком имуществом до перехода к нему права собственности в рамках искового судопроизводства.

Обжалуя решение, заявитель указывает, что относительно редакции пункта 4.4. и исключения пунктов 6.3., 6.4. проекта договора купли-продажи следует отметить, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, более того, платность земли является основным принципом земельного законодательства. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, продавцом земельного участка выступает публично-правовое образование, обязанность по внесению платы за пользование земельным участком существует до момента государственной регистрации перехода права собственности. Стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению платы (вне зависимости ни от каких обстоятельств, в том числе от предшествующих взаимоотношений сторон, в том числе, любых, включая судебные, споров). Таким образом, пункт 4.4 определяет документы, которые являются основанием для регистрации права собственности и перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок. Таким образом, условия договора купли-продажи Территориального управления призваны обеспечить надлежащее исполнение условий договора, а также своевременное и полное перечисления денежных средств в федеральный бюджет за использование и приобретение земельного участка в собственность.

Рассмотрев довод апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 426 и статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания указанных норм следует, что собственникам объектов недвижимого имущества принадлежит право приватизации земельного участка, занятого указанным объектом, путем заключения договора купли - продажи с собственником земельного участка, на котором расположено это здание, в отсутствие какого-либо ограничения свободы заключения договора.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Сторонами по договору N 004472з от 15 февраля 2000 года, зарегистрированному в ЕГРП 19 октября 2001 года за N 63-01-2/2001-13953.1. являлись от арендодателя - Комитет по управлению имуществом гор. Самары, от арендатора - ЗАО "Ассоциация делового сотрудничества "Волгопромгаз".

Ответчиком не представлены документы свидетельствующие, что ООО "Управляющая компания холдинга "Волгопромгаз" является правопреемником ликвидированного 12 сентября 2002 года Закрытого акционерного общества "Ассоциация делового сотрудничества "Волгопромгаз".

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В п. 1 ст. 17 Федерального Закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ перечислены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество и сделок. Одним из оснований указаны: - акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. Однако Акт сверки расчетов по договору аренды не может быть отнесен к данным основаниям, поскольку не является актом о праве на недвижимое имущество.

Подписание акта сверки взаиморасчетов по договору аренды относится к спору по оплате задолженности за пользование земельным участком.

Включение в договор пункта 4.4 об обязании покупателя предоставить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате за пользование участком, неправомерно.

Земельное законодательство не устанавливает условием оформления в собственность юридического лица наличие или отсутствие неосновательного обогащения, внесения каких либо платежей помимо цены выкупа земельного участка.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 13 сентября 2011 года N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок".

Документы, подтверждающие отсутствие задолженности за пользованием земельным участком на момент выкупа земельного участка, в данный перечень не входят.

Пунктом 4.4. договора в редакции ответчика изложено следующее: "Покупатель приобретает право собственности на Участок, указанный в пункте 1.1 настоящего договора, после государственной регистрации перехода права собственности. Основанием для государственной регистрации является договор купли-продажи, а также акт сверки взаиморасчетов по договору аренды земельного участка, зарегистрированному в ЕГРП 19 октября 2001 года за N 63-01-2/2001-13953.1, подписанный сторонами, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате за пользование участком."

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. В пункте 1 статьи 17 ФЗ от 21 июля 1997 года, прекращения, перехода, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество и сделок. Одним из оснований указаны:

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

Однако акт сверки расчетов по договору аренды не может быть отнесен к данным основаниям, поскольку не является актом о праве на недвижимое имущество.

Подписание акта сверки взаиморасчетов по договору аренды относится к спору по оплате задолженности за пользование земельным участком. Спор по задолженности не относится и противоречит нормам Главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит разрешению в отдельном судебном порядке от заявления о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Требование, считать основанием для государственной регистрации акт сверки взаиморасчетов является необоснованным и неправомерным, так как ни земельное, ни какое иное законодательство Российской Федерации, в том числе Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (ред. от 23 июля 2013 года) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не устанавливает условием оформления в собственность юридического лица наличие или отсутствие неосновательного обогащения, внесения каких-либо иных платежей за исключением цены выкупа земельного участка.

Включение в договор условия о подписании акта сверки расчетов фактически лишает истца возможности проверки и оспаривания размера платы за пользование земельным участком, определяемого ответчиком в одностороннем порядке.

Поскольку земельный участок отчуждается из федеральной собственности, то предоставление необходимых для этой процедуры документов урегулировано Приказом Минэкономразвития РФ от 13 сентября 2011 года N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок". Документы, подтверждающие отсутствие задолженности за пользование земельным участком на момент выкупа земельного участка, в данный перечень не входят.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 30 сентября 2013 года, принятого по делу N А55-10711/2013 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 30 сентября 2013 года, принятое по делу N А55-10711/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

Е.М. Балакирева Е.А. Терентьев