Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 января 2014 г. N 07АП-10620/13

г. Томск

14 января 2014 г.

Дело N А45-11438/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Киреевой

судей: Т.В. Павлюк, Е.Г. Шатохиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.Б. Романовой

при участии в судебном заседании:

от истца: Штылев А.Ю. по доверенности от 15.03.2013 г., Шулайкина Г.Н. по доверенности от 13.06.2013 г.

от ответчика: Антонова М.В. по доверенности 25.12.2013 года

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Меркурий" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2013 по делу N А45-11438/2013 (07АП-10620/2013)

(судья И.В. Попова)

по иску Муниципального образования города Бердска в лице Администрации города Бердска, г. Бердск

к Обществу с ограниченной ответственностью "Меркурий", г. Бердск

о расторжении договора аренды от 15.09.2005 N 1041-д, взыскании задолженности по арендной плате в размере 639475 руб. 99 коп.

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование города Бердска в лице Администрации города Бердска (далее - Администрация) обратилось в арбитражный суд Новосибирской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Меркурий" (далее - ООО "Меркурий") с иском, уточненном в порядке статьи 49 АПК РФ, о расторжении договора аренды земельного участка от 15.09.2005 N 1041-д, обязании освободить земельный участок, о взыскании задолженности по арендной плате в сумме размере 361 316 рублей 00 копеек, пени в сумме 282 253 руб. 55 коп, всего 643 569 руб. 55 коп.

Решением арбитражного суда от 21.10.2013 (резолютивная часть объявлена 16.10.2013) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить или изменить обжалуемое решение и вынести постановление об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы, ссылаясь на п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, ст. 39 ГК РФ, п. 2 ст. 450 ГК РФ, считает, что задолженности за аренду земельного участка не имеется, основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют. ООО "Меркурий" является добросовестным контрагентом, земельный участок используется по целевому назначению.

В дополнении к апелляционной жалобе ответчик просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2013 по делу N А45-11438/2013 отменить, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований о взыскании арендной платы и оставить без рассмотрения требование о расторжении договора аренды, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе и дополнении к ней.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов заявителя, просит оставить решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2013 по делу N А45-11438/2013 без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ссылаясь на ст. 164, ч. 1 ст. 432, п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ, считает, что суд правомерно вынес решение о расторжении договора аренды.

Более подробно доводы изложены в отзыве.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала апелляционную жалобу и дополнение к ней по изложенным в них основаниям, просила решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2013 по делу N А45-11438/2013 отменить, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований о взыскании арендной платы и оставить без рассмотрения требование о расторжении договора аренды.

Представитель истца возражала против доводов апеллянта, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2013 по делу N А45-11438/2013, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.09.2005 г. между Администрацией муниципального образования г. Бердска (арендодатель) и ООО "Меркурий" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории г. Бердка N 1041-д (л.д. 16-19).

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, кадастровый номер 54:32:01 01 58:0009, расположенный в г. Бердске, ул. М. Горького, в районе городского парка площадью 3500, 0 кв. м (Установлено ограничение площадью 278,0 кв.м. (сервитут)для эксплуатации канализации и площадью 157,0 кв.м. (сервитут) для эксплуатации электрических кабелей) согласно кадастрового плана земельного участка (приложение N 1 к настоящему договору). Описание земельного участка и кадастровый план земельного участка являются неотъемлемыми частями настоящего договора. Категория земель - земли поселений.

Земельный участок предоставляется для строительства спортивно-развлекательного комплекса семейного отдыха (п. 1.2 договора).

Согласно пункту 1.4 договора срок действия договора составляет с 12.09.2005 по 11.09.2010.

Пунктом 2.4.3 договора предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает пеню за каждый день просрочки в размере 0,1 % от суммы платежей за истекший период.

20.10.2005 г. произведена государственная регистрация договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.

Соглашением от 16.05.2008 (л.д. 33), зарегистрированным 04.07.2008 (л.д. 33-34), срок договора аренды продлен до 10.09.2030 г.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер годовой арендной платы на момент заключения договора составляет 43 645 рублей 00 копеек.

08.07.2009 между Администрацией и Обществом подписано соглашение N 1013-д, в соответствии с которым, ответчик вносит годовую арендную плату в размере 10 процентов от стоимости годовой арендной платы до получения разрешения на строительство.

Согласно уведомлению Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области государственная регистрация соглашения от 08.07.2009 N 1013-д произведена 17.08.2011 г. (л.д. 36)

Ответчиком условия договора аренды от 15.09.2005 N 1041 -д (с учетом соглашений) по оплате арендованного имущества не выполнены надлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность за период с 01.07.2010 по 30.06.2013 по арендной плате в размере 361 316 рублей 00 копеек, пени в сумме 282 253, 55 руб.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендным платежам и пени, арбитражный суд исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей в связи с обоснованностью применения условий соглашения от 08.09.2009 об изменении арендной платы с момента его государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции считает выводы арбитражного суда в этой части правомерными исходя из следующего.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок и сроки внесения которой определяются договором.

На основании пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к обоснованному выводу о том, что до момента государственной регистрации соглашения об изменении размера арендной платы ответчик обязан был вносить арендную плату по ставке определенной в договоре аренды.

Ссылка ответчика на пункт 2.2 договора аренды и письмо Администрации от 29.06.2009 судом правомерно не была принята, поскольку пункт 2.2. договора предусматривает единственный случай изменения арендной платы без согласования с арендатором, это централизованное изменение ставок арендной платы нормативным актом, что в данном случае не имело место быть.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой предусмотренной законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд обоснованно пришел к выводу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 30.06.2013 в сумме основного долга 361 316 рублей, пени 282 253 руб. 55 коп., согласно п. 2.4.3 договора.

В то же время, апелляционный суд приходит к выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды земельного участка 15.09.2005 г. подлежит оставлению без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ (истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором), а решение в данной части отмене.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано что, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из приведённых правовых норм следует, что процедура расторжения договора аренды земельного участка складывается из следующего:

- направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (об исполнении договора в соответствии с его условиями);

- предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);

- требования о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, названный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Исследовав имеющееся в материалах дела уведомления от 02.04.2012, 27.06.2013 N 1554/01-01-18 (л.д. 12-13), суд считает обоснованным довод о несоблюдении истцом претензионного порядка расторжения договора.

Так уведомления не содержат срока для исполнения обязательств по договору, доказательств направления уведомления от 02.04.2012 ответчику и его получения ответчиком материалы дела не содержат. При этом суд учитывает дату уведомления и дату подачи иска (01.07.2013), что не может свидетельствовать о разумном сроке обращения истца с иском, то обстоятельство, что обязательства сторонами по договору после даты уведомления исполнялись.

Уведомление от 27.06.2013 N 1554/01-01-18 также не может быть рассмотрено в качестве надлежащего соблюдения истцом досудебного порядка, поскольку указанное уведомление передано в адрес ответчика 02.07.2013 г., а исковое заявление подано, согласно штампу печати Арбитражного суда Новосибирской области - 01.07.2013 г. (л.д.5).

При таких обстоятельствах истцом в материалы дела не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих соблюдение установленного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного указанными выше нормами закона.

Требование об освобождении земельного участка связано с требованием о расторжении договора.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции от 21 октября 2013 года по делу N А45-11438/2013 подлежит отмене и оставлению без рассмотрения в указанной части.

Государственная пошлина подлежит распределению между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь п. 2 ст. 269, статьями 271, 110, п.1 ч.2 ст.270 АПК РФ, апелляционный

суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2013 года по делу N А45-11438/2013 в части расторжения договора аренды земельного участка от 15.09.2005

N 1041-д и освобождения земельного участка отменить.

В указанной части принять новый судебный акт: исковое требование о расторжении договора N 1041-д от 15.09.2005 и освобождении земельного участка оставить без рассмотрения.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Муниципального образования города Бердска в лице Администрации города Бердска за счет казны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Меркурий" 1 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Т.В. Павлюк Е.Г. Шатохина