Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 г. N 18АП-12685/13

г. Челябинск

20 января 2014 г.

Дело N А76-19352/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.10.2013 по делу N А76-19352/2013 (судья Мухлынина Л.Д.).

В заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Центральная городская ярмарка" - Хорошильцев А.А. (доверенность от 10.09.2013).

Общество с ограниченной ответственностью "Центральная городская ярмарка" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", ответчик) с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами:

- 74:33:0214001:1663, общей площадью 9347 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, в районе ул. Грязнова, равной рыночной стоимости 17 362 141 руб. по состоянию на 09.01.2013;

- 74:33:0214001:1664, общей площадью 41 153 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, в районе ул. Грязнова, равной рыночной стоимости 67 365 101 руб. по состоянию на 09.01.2013.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, третье лицо), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее также - Управление Росреестра, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 29.10.2013 исковые требования общества удовлетворены.

С вынесенным решением не согласилась Администрация и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Полагает, что при рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Администрация сослалась на то, что арбитражным судом первой инстанции не полностью установлены фактические обстоятельства, связанные с достоверностью определения рыночной стоимости земельных участков. Указывает, что в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка (в случае установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости) обязательно прикладывается положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, иным актам, регулирующим отношения в сфере оценочной деятельности. По мнению подателя жалобы, отчет оценщика при отсутствии вышеназванного экспертного заключения не может считаться достаточным доказательством установления рыночной стоимости земельного участка. Из оспариваемого решения следует, что заключение экспертно-консультационного комитета "Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", подтвердившего соответствие отчета оценщика установленным требованиям, подготовлено 05.09.2013, то есть после вступления в силу статьи 21.1 Закона об оценочной деятельности. Следовательно, суду необходимо было установить, соответствует ли эксперт, подготовивший экспертизу отчета, требованиям, установленным указанной статьей Закона об оценочной деятельности. Несоответствие квалификации эксперта, подготовившего экспертизу отчета, соответствующим требованиям свидетельствует о необоснованности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Податель жалобы считает, что обжалуемое решение нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, поскольку необоснованное уменьшение кадастровой стоимости земельного участка неизбежно повлечет за собой уменьшение поступлений в бюджет города Магнитогорска, в соответствии с которым обеспечивается решение вопросов местного значения городского округа.

Общество представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу и дополнение к отзыву.

Истец в отзыве пояснил, что правила статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности о необходимости положительного экспертного заключения не распространяются на судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Кроме того, доводы подателя жалобы не подтверждают несоответствие отчета об определении рыночной стоимости земельных участков требованиям действующего законодательства. Установленная законом возможность установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Также в дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу истец указывает на то, что доказательства наличия существенных отличий между рыночной стоимостью земельных участков по состоянию на 01.01.2010 и на 09.01.2013 отсутствуют. Полагает, что правовая позиция, приведенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, неприменима к вновь образованным земельным участкам.

В судебном заседании 09.12.2013 был объявлен перерыв до 12.12.2013.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 12.12.2013 судебное разбирательство отложено на 15.01.2014.

Распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2014 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена: судья Суспицина Л.А. заменена судьей Богдановской Г.Н. в связи с нахождением судьи Суспициной Л.А. в отпуске.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к нему.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором указанных земельных участков на основании договоров аренды от 18.04.2013 N N 7672 и 7673 (т. 1, л. д. 13-24).

Земельный участок с кадастровым номером 74:33:0214001:1663 площадью 9347 кв. м передан в аренду на основании договора аренды от 18.04.2013 N 7672 сроком до 19.02.2016, цель использования земельного участка - для строительства торгово-развлекательного комплекса (5 очередь).

Земельный участок с кадастровым номером 74:33:0214001:1664 площадью 41 153 кв. м передан в аренду на основании договора аренды от 18.04.2013 N 7673 сроком до 20.02.2016, цель использования земельного участка - для строительства торгово-развлекательного комплекса (6 очередь).

Земельные участки с кадастровыми номерами 74:33:0214001:1663 и 74:33:0214001:1664 являются вновь образованными земельными участками, дата внесения кадастровых номеров в государственный кадастр недвижимости - 09.01.2013, что подтверждается кадастровыми паспортами земельных участков (т. 2, л. д. 6-9).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0214001:1663 определена в сумме 55 601 470 руб. 73 коп. (т. 2, л. д. 6).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0214001:1664 определена в сумме 244 802 324 руб. 27 коп. (т. 2, л. д. 8).

Истцом в материалы дела представлен отчет общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимых экспертиз и оценки" (далее - ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки") от 03.09.2013 N 0558/2013 об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:33:0214001:1663 в сумме 17 362 141 руб. по состоянию на 09.01.2013 и земельного участка с кадастровым номером 74:33:0214001:1664 в сумме 67 365 101 руб. по состоянию на 09.01.2013 (т. 1, л. д. 25-130).

Также представлено экспертное заключение экспертно-консультационного комитета "Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 05.09.2013, согласно которому указанный выше отчет соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности (т. 1, л. д. 131-170).

Кроме того, истцом при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции вместе с дополнением к отзыву на апелляционную жалобу представлено письменное мнение специалиста, подписанное директором ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки", в котором указано, что сформированные оценщиком стоимости указанных земельных участков являются рыночными и на 01.01.2010, так как за период с 01.01.2010 по 09.01.2013 не произошло существенного изменения рыночных цен.

Также в документе указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0214001:1663 по состоянию на 01.01.2010 составляет 15 864 294 руб., земельного участка с кадастровым номером 74:33:0214001:1664 по состоянию на 01.01.2010 - 61 551 667 руб.

Полагая, что определенная кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, общество обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 названного Закона).

Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Законом (часть 5 статьи 4 названного Закона).

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 названного Закона установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Закон об оценочной деятельности содержит главу III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающую специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения. Данная глава была принята Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с абзацем первым статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости, могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в арбитражном суде.

При этом согласно абзацу второму названной статьи в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности. При этом Президиум исходил из того, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Именно поэтому статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку.

На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает указанную правовую позицию применимой и при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в отношении вновь образованных земельных участков.

Так, согласно действующим нормативным актам кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка определяется самостоятельно кадастровым органом при постановке вновь образуемого земельного участка на кадастровый учет на основании имеющихся результатов проведенной государственной кадастровой оценки, утвержденных до образования такого участка.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 (далее - методические указания).

Так, подпункт 2.1.3 Методических указаний определяет, что в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

В настоящем случае из пояснений Управления Росреестра, представленных при рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции (т. 2, л. д. 38-40), следует, что кадастровая стоимость указанных выше земельных участков определена по состоянию на 09.01.2013, то есть на дату постановки земельных участков на кадастровый учет.

Однако из пояснений указанного же лица, участвующего в деле, представленных арбитражному суду апелляционной инстанции в ответ на определение суда от 12.12.2013, также следует, что при расчете кадастровой стоимости указанных земельных участков в соответствии с установленным видом разрешенного использования был использован удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков 5 группы земель по кадастровому кварталу 74:33:0214001, в котором расположены указанные земельные участки, в размере 5948 руб. 59 коп./кв. м, утвержденный постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области".

Названным постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01.01.2010.

Таким образом, в настоящем случае при исчислении кадастровой стоимости названных выше земельных участков, являющихся вновь образованными после утверждения результатов последней массовой государственной кадастровой оценки земель, органом кадастрового учета использованы сведения, полученные в результате проведения указанной массовой государственной кадастровой оценки применительно к соответствующему кадастровому кварталу, в соответствии с установленным видом разрешенного использования спорных земельных участков.

Следовательно, полученная в результате умножения площади вновь образованных земельных участков на названный выше удельный показатель кадастровой стоимости кадастровая стоимость земельных участков не является результатом кадастровой оценки в смысле, придаваемом такой оценке статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным относимой датой для определения рыночной стоимости земельных участков следует считать дату - 01.10.2010.

Решение по настоящему делу принято 29.10.2013 (в этот же день оглашена его резолютивная часть). В связи с указанным при принятии настоящего решения арбитражный суд первой инстанции обязан был руководствоваться правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, опубликованном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 18.09.2013.

В обоснование своих требований истцом представлен отчет об оценке от 03.09.2013 N 0558/2013, в соответствии с которым рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 09.01.2013, а не на дату 01.01.2010, сведения, определенные по состоянию на которую применены при определении кадастровой стоимости земельных участков. Поэтому указанный отчет не может быть принят в качестве достоверного и допустимого доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорных земельных участков.

Надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельных участков по состоянию на дату установления кадастровой стоимости - 01.01.2010, в материалы дела истцом не представлено.

При этом не является таким доказательством письменное мнение специалиста, подписанное директором ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки", в котором указано, что сформированные оценщиком стоимости указанных земельных участков являются рыночными и на 01.01.2010, так как, по мнению оценщика, за период с 01.01.2010 по 09.01.2013 не произошло существенного изменения рыночных цен. Данное мнение не подтверждено соответствующим расчетом рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2010, проверенным на соответствие требованиям действующего законодательства в установленном порядке.

Кроме того, в исковом заявлении по делу истец просил определить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 09.01.2013.

При изложенных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 2 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными. В удовлетворении исковых требований общества следует отказать.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.10.2013 по делу N А76-19352/2013 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Центральная городская ярмарка" отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева