Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 г. N 01АП-7610/13

г. Владимир

20 января 2014 г.

Дело N А39-2284/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Большаковой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия "Приволжский" на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 11.10.2013 по делу N А39-2284/2013, принятое судьей Цыгановой Г.А.,

по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Приволжский", Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, к обществу с ограниченной ответственностью "Эвиал", г.Саранск,

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 049 066 руб. 25 коп.,

по встречному заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эвиал", г.Саранск, к Федеральному государственному унитарному предприятию "Приволжский", г.Йошкар-Ола,

о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 33-А от 08.02.2013,

при участии представителей: от заявителя (истца) - Федерального государственного унитарного предприятия "Приволжский" - Комарицкого С.И. по доверенности от 25.01.2013 N 8 (сроком действия 3 года);

от ответчика - закрытого акционерного общества "Эвиал" - Ковалёва А.А. по доверенности от 01.07.2013 (сроком действия 1 год),

установил.

Федеральное государственное унитарное предприятие "Приволжский" обратилось в суд с заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Эвиал" задолженности по арендной плате за период с 08.02.2013 по 30.04.2013 в сумме 2 049 066 руб. 25 коп.

В свою очередь общество с ограниченной ответственностью "Эвиал" обратилось в суд о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 33-А от 08.02.2013, заключенного с Федеральным государственным унитарным предприятием "Приволжский".

Решением от 11.10.2013 Арбитражный суд Республики Мордовия в удовлетворении заявленных требований Федеральному государственному унитарному предприятию "Приволжский" отказал, встречный иск удовлетворил, расторгнул договор аренды нежилого имущества N 33-А от 08.02.2013, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Мордовия 10.04.2013, номер регистрации 13-1301/067/2013-460.

Не согласившись с принятым по делу решением, ФГУП "Приволжский" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

Заявитель указывает, что при приобретении права аренды недвижимого имущества ответчик обязан был осмотреть имущество или проверить его исправность, он был извещен о фактическом состоянии объекта.

Пояснил, что арендодатель в одностороннем порядке расторг договор аренды на основании пункта 7.2 договора, ответчик факт получения уведомления о расторжении договора не оспаривает.

Считает научно-технический отчет ФГБОУ ВПО "МГУ им.Огарева" от 12.03.2013 недопустимым доказательством, суд неправомерно не исключил его из числа доказательств по делу.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Эвиал" в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность обжалуемого решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ФГУП "Приволжский" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Эвиал" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества в нежилых целях, принадлежащий предприятию на праве хозяйственного ведения (распоряжение Территориального Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия от 03.04.2012 N 91-р) N 33-А от 08.02.2013, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Мордовия 10.04.2013.

В соответствии с актом приема-передачи от 08 февраля 2013 года арендатору передано во временное пользование и владение нежилое здание общей площадью 5351,1 кв.м по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, ул. Васенко, дом 11.

ФГУП "Приволжский" владеет объектом недвижимости - нежилое здание общей площадью 5351,1 кв.м по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, ул. Васенко, дом 11, на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.06.2012 серии 13 ГА N 631793, запись регистрации N13-13-01/155/2012-324.

Право собственности Российской Федерации подтверждено свидетельством от 29.07.2008 серии 13 ГА N 251386, запись регистрации N13-13-01/229/2008-010.

Сумма арендной платы установлена пунктом 4.2 договора и составляет 745 115 руб. в месяц. Порядок оплаты установлен пунктом 4.3 договора, а именно: оплата услуг обществом должна производиться ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.

По состоянию на 17.04.2013 задолженность по договору аренды по расчету ФГУП "Приволжский" за период с 08.02.2013 по 30.04.2013 у ООО "Эвиал" составила 2 049 066 руб. 25 коп., а именно: за февраль 2013 года - 558 836 руб. 25 коп.; за март 2013 года - 745 115 руб.; за апрель 2013 года - 745 115 руб.

Арендатор с момента передачи недвижимого имущества по акту приема-передачи не исполнял свои обязательства по уплате арендной платы, в связи с чем ФГУП "Приволжский" обратилось в суд с заявлением о взыскании с ООО "Эвиал" арендной платы за период с 08 февраля 2012 года по 30 апреля 2012 года включительно.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Предметом договора является нежилое здание, назначение - нежилое, 4 -этажное, общей площадью 5351,1 кв.м, инв.N 570, лит.А, расположенное по адресу: Республика Мордовия г.Саранск улица Васенко,11.

В пункте 2 акта приема-передачи от 08.02.2013 состояние имущества определено как удовлетворительное.

При передаче помещения выявлено, что оно давно не эксплуатировалось и возможно имеет ряд дефектов, которые в аукционной документации и в самом договоре не были оговорены.

Таким образом, арендатор не знал о конкретных дефектах, выявление которых требует наличие специальных познаний, в связи с чем им перед началом эксплуатации было проведено экспертное обследование технического состояния конструкций объекта аренды с целью подтверждения возможности его эксплуатации и использования по назначению в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно представленному научно-техническому отчету ФГБОУ ВПО "МГУ им.Огарева" от 12.03.2013 конструкции междуэтажного перекрытия находятся в аварийном состоянии, что не позволяет использовать здание, как целиком, так и по частям по его назначению на момент обследования. Функционирование и эксплуатация здания возможны при полной замене конструкций перекрытия, капитального ремонта крыши и монтаже инженерных систем (водоснабжение, канализация, отопление и т.д.), эксплуатация здания в настоящее время без проведения мероприятий по восстановлению представляет опасность для жизни и здоровья граждан.

При этом отклоняется довод заявителя апелляционной жалобы о том, что данный отчет является недопустимым доказательством по делу.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Указанный отчет, являясь письменным доказательством по делу, подлежит исследованию и оценке наряду с другими доказательствами в их взаимосвязи и совокупности (статьи 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В свою очередь заявитель не был лишен права заявить ходатайство о назначении по делу экспертизы в рамках рассмотрения спора судом в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации либо представить иные доказательства в обоснование своих доводов и возражений, что им сделано не было.

Таким образом, оснований считать, что данное доказательство является недопустимым, получено с нарушением действующего законодательства, не имеется.

Также обществом в подтверждение выводов, изложенных в научно-техническом отчете, представлены отчет N 191/2008 ООО "Оценщик" по состоянию на 13.11.2008, на странице 18 которого отражено, что состояние здания оценивается как "аварийное", т.е. здание не пригодно к использованию по функциональному назначению; акт от 17.06.2010 проверки эффективности использования и обеспечения сохранности федерального имущества, расположенного по адресу: г.Саранск, ул.Васенко, дом 11, на странице 3 которого отражено, что нежилое здание находится в аварийном состоянии и требует проведения капитального ремонта и реконструкции: кровля здания частично протекает, внутренние перегородки полуразрушены или демонтированы, перекрытия местами обрушились, полы в большей части здания отсутствуют, внутренние инженерные коммуникации отсутствуют. Состояние наружных стен и фасада здания - удовлетворительное; акт от 05.12.2011 проверки эффективности использования и обеспечения сохранности федерального имущества, расположенного по адресу г.Саранск, ул.Васенко,11, на странице 4 которого отражено, что нежилое здание находится в аварийном состоянии и требует проведения капитального ремонта и реконструкции: кровля здания частично протекает, внутренние перегородки полуразрушены или демонтированы, перекрытия местами обрушились, полы в большей части здания отсутствуют, внутренние инженерные коммуникации отсутствуют.

Поскольку данные недостатки, выявление которых требует наличие специальных познаний, не были оговорены ни в договоре, ни в аукционной документации, следовательно, не могли быть известны обществу с ограниченной ответственностью "Эвиал" при передаче помещения.

Таким образом, арендатором в силу допущенных арендодателем договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество в соответствии с его назначением.

Согласно статье 620 Гражданского кодекс Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При расторжении договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства сторон договора прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому юридическая сила данного действия и правоустанавливающих документов должна быть также удостоверена государством, то есть соглашение о расторжении договора подлежит государственной регистрации.

Из представленной в материалы дела переписки сторон следует намерение сторон на расторжение договора.

Вместе с тем ввиду отсутствия соглашения о расторжении договора и его государственной регистрации суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Таким образом, на основании вышеизложенного исковые требования Федерального государственного унитарного предприятия "Приволжский" правомерно подлежали отклонению, встречный иск о расторжении договора аренды нежилого имущества N 33-А от 08.02.2013 - удовлетворению.

Ссылка заявителя на односторонний отказ от договора аренды судом отклоняется в силу следующего.

Как следует из представленного в материалы дела уведомления N 315 от 11.04.2013, ФГУП "Приволжский" отказалось от договора аренды в связи с неисполнением ООО "Эвиал" обязанности по внесению арендной платы.

Вместе с тем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика обязанности оплачивать арендные платежи ввиду неисполнения истцом обязанности по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Следовательно, отказ от договора аренды со стороны истца по указанным основаниям не имеет юридической силы.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, об удовлетворении встречных исковых требований.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не нашедшие своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Мордовия от 11.10.2013 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 11.10.2013 по делу N А39-2284/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия "Приволжский" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

М.А. Максимова О.А. Большакова