Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 г. N 05АП-13907/13

г. Владивосток

20 января 2014 г.

Дело N А59-4614/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 13 января 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей С.М. Синицыной, Д.А. Глебова

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский",

апелляционное производство N 05АП-13907/2013,

на решение от 04.10.2013 судьи О.Н. Боярской

по делу N А59-4614/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску индивидуального предпринимателя Шевцовой Марины Ивановны (ОГРНИП 304650625700092 ИНН 650600350051)

к комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский" ОГРН 1026500885960 ИНН 6506008220), обществу с ограниченной ответственностью "Антикризисный центр" (ОГРН 1056503005877 ИНН 6506009009)

о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 25 января 2010 года N РС-007, обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по цене, определенной в ходе рассмотрения спора,

при участии: стороны - не явились

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Шевцова М.И. (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский" (далее - комитет) и ООО "Антикризисный центр" (далее - общество) о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 25.01.2010 N РС-007, обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по цене, определенной в ходе рассмотрения спора, на условиях прилагаемого проекта к договору (с учетом уточнения требований от 30.09.2013).

Решением от 04.10.2013 Арбитражный суд Сахалинской области исковые требования индивидуального предпринимателя Шевцовой Марины Ивановны удовлетворил; признал недействительным Отчет N РС-007 об определении рыночной стоимости имущества нежилого помещения по адресу Сахалинская область город Оха, ул. Дзержинского, 30/5, от 25.01.2010, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Антикризисный центр"; обязал комитет по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский" заключить с индивидуальным предпринимателем Шевцовой Мариной Ивановной договор купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 71,4 кв. метра, расположенного по адресу Сахалинская область город Оха, ул. Дзержинского, 30/5.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, комитет обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить.

В обоснование своей позиции апеллянт указал, что с 01.04.2011 вступило в силу положение подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, согласно которому, если субъект малого и среднего предпринимательства приобретает в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, государственное (муниципальное) имущество, не закрепленное за государственными (муниципальными) предприятиями и составляющее государственную (муниципальную) казну, такая операция по реализации (передаче) имущества не облагается НДС. Пояснил, что поскольку договор купли-продажи муниципального имущества между комитетом и предпринимателем до настоящего времени не заключен, то ссылка на НДС в пункте 3.1 раздела 3 договора купли-продажи не соответствует закону. Указал на не согласие с пунктом 2 договора купли-продажи в части ссылки, что задолженность по арендной плате за объект у предпринимателя перед комитетом отсутствует, поскольку в производстве Арбитражного суда Сахалинской области находится дело NА-59-1627/2013 по иску комитета к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку уплаты средств и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Стороны, извещенные в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечили. На основании статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в их отсутствие.

В канцелярию арбитражного суда апелляционной инстанции поступил письменный отзыв истца на апелляционную жалобу, который приобщен судебной коллегией к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве предприниматель просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, указав, что решение суда первой инстанции может быть изменено в части спорного пункта 3.1 договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предприниматель является арендатором объекта недвижимости нежилого помещения общей площадью 71,4 кв. метра, расположенного по адресу Сахалинская обл., ул. Дзержинского 30А, по договору N 210 от 30.04.2007, целевое использование размещение магазина промышленных товаров. Указанное помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ "Охинский", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.10.2010.

Шевцова М.И. 25.12.2009 обратилась с заявлением на имя главы муниципального образования городской округ "Охинский" с заявлением о передаче ей помещения в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Комитет 24.11.2010 направил в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи N 6 от 26.11.2010 и проект договора о залоге N 6/3 от 26.11.2010. Согласно пункту 3 проекта договора цена имущества составила 1 822 000 рублей (без НДС). Кроме того указанным пунктом установлено, что цена имущества определена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости.

Не согласившись с условиями договора, Шевцова М.И. направила в комитет проект договора от 11.10.2011, на условиях которого она желала реализовать свое право на выкуп муниципального имущества. Истица предложила выкупить муниципальное имущество за 742 653 рубля (без НДС).

Комитет 05.04.2012 направил на имя Шевцовой М.И. ответ о невозможности подписать предложенный проект договора ввиду отсутствия документов, подтверждающих рыночную стоимость имущества.

Поскольку комитетом проект договора не был подписан, это послужило основанием для обращения истицы в суд.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в части.

Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительным отчета N РС-007 об определении рыночной стоимости имущества нежилого помещения по адресу Сахалинская область город Оха, ул. Дзержинского, 30/5, от 25.01.2010, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Антикризисный центр", суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (статья 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ").

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Исходя из буквального толкования статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, величина рыночной стоимости объектов, отчуждаемых в соответствии с законом является обязательной, так как лежит в основе определения цены отчуждаемого имущества, которая не может быть установлена в ином размере по сравнению с рыночной стоимостью этого имущества, определенной независимым оценщиком.

В соответствии со статьей 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанных спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленном подведомственностью".

Из материалов дела судом апелляционной инстанцией установлено, что между сторонами возникли разногласия по поводу выкупной цены спорного объекта.

Пунктом 1 статьи 82 АПК РФ установлено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определением суда первой инстанции от 17.04.2012 по ходатайству истицы судом по делу назначена экспертиза отчета N РС-007 от 25.01.2010 об определении рыночной стоимости имущества объекта недвижимости нежилого помещения, расположенного по адресу Сахалинская область, город Оха, ул. Дзержинского, д. 30/5.

Согласно заключению эксперта N 449/7 от 28.06.2012, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, не может быть признана достоверной. Отчет об оценке выполнен на недостаточном профессиональном уровне, не соответствует законодательству, регулирующему оценочную деятельность, допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение и не может служить в качестве доказательства в суде и ориентиром к совершению каких-либо сделок.

Определениями от 26.12.2012, и 11.06.2013 судом первой инстанции назначена экспертиза и дополнительная экспертиза об определении рыночной стоимости недвижимого имущества общей площадью 71,4 кв. метра, расположенного по адресу Сахалинская область город Оха, ул. Дзержинского, 30/5 по состоянию на 24.12.2009.

Согласно Заключению эксперта N 357 от 03.07.2013 рыночная стоимость указанного недвижимого имущества составляет 1 000 000 рублей с НДС (том 4 л.д. 118-159).

Обязывая комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 71,4 кв. метра, расположенного по адресу Сахалинская область город Оха, ул. Дзержинского, 30/5 суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12.

В соответствии с заключением эксперта N 357 от 03.07.2013 рыночная стоимость с НДС указанного недвижимого имущества составляет 1000000 рублей.

Судебной коллегией установлено, что предпринимателем был представлен проект договора купли-продажи, на условиях которого она просила понудить комитет к его заключению (том 5 л.д. 31-33).

В соответствии с частью 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Поскольку комитет отказался от заключения договора, проект которого был направлен истицей в его адрес, при этом в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ заключение договора о выкупе арендованного имущества при наличии заявления арендатора для него является обязательным, требование истицы о понуждении к заключению договора подлежало удовлетворению.

В порядке, установленном статьей 65 АПК РФ доказательств обоснованности отказа заключить договор, отсутствие у предпринимателя преимущественного права на приобретение арендованного имущества, ответчиком не представлено.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения приводится вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор - условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Однако, судом первой инстанции при вынесении оспариваемого судебного акта не учтено следующее обстоятельство.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе РФ, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Поскольку нежилое помещение, являющееся собственностью муниципального образования городской округ "Охинский", выкупается предпринимателем в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, на правоотношения по их отчуждению распространяется действие подпункта 12 пункта 1 статьи 146 НК РФ, и операции по реализации спорных нежилых помещений не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость. При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что указанные выше положения НК РФ вступили в силу с 2011 года.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия полагает недопустимым принятие судебного акта в части обязания ответчика к заключению договора, включающего в себя условия, противоречащие законодательству, действующему на момент вынесения судебного акта, рассмотрения апелляционной жалобы. При этом из письменного отзыва предпринимателя следует, что она не возражает против изменения судебного акта в части пункта 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества

На основании изложенного из суммы, составляющей рыночную стоимость приватизируемого нежилого помещения, в размере 1 000 000 рублей, подлежит вычету сумма НДС в размере 18% - 152 542 рубля 37 копеек.

Таким образом, пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 71,4 кв. метра, расположенного по адресу Сахалинская область город Оха, ул. Дзержинского, 30/5 подлежит изложению в новой редакции: "Имущество продано за 847 457 (восемьсот сорок семь тысяч четыреста пятьдесят семь) рублей 63 копейки без учета НДС".

Оценивая довод апелляционной жалобы в части необоснованности включения в договор в пункт 2 указания на отсутствие задолженности по арендной плате за объект, судебная коллегия отмечает следующее.

Отсутствие задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с подпунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ является необходимым условием реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Принимая во внимание, что в настоящем споре истцом реализована возможность, предусмотренная частью 2.1 статьи 9 указанного Федерального закона, обстоятельство отсутствия задолженность по арендной плате имеет значение не на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, а на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В связи с признанием ответчиком обстоятельства отсутствия задолженности по арендной плате на день подачи истцом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выразившимся, в частности, в действиях по подготовке и направлению истцу проекта договора, основанного на оспариваемом отчете, указание в редакции договора, на условиях которого ответчик обжалуемым судебным актом обязывается к отчуждению спорного объекта, является излишним.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание обстоятельство существования между сторонами отдельного спора о наличии и размере задолженности по арендной плате в рамках дела А59-1627/2013. Факт рассмотрения спора по указанному предмету безотносительно оценки обоснованности требований и возражений сторон в отмеченном деле, также является основанием для исключения положения об отсутствии задолженности по арендной плате за спорный объект для недопущения включения в условия договора, заключаемого на основании судебного решения обстоятельств, не имеющих значения бесспорно установленных.

На основании изложенного, судебная коллегия находит отмеченный довод жалобы обоснованным, положение пункта 2 договора купли-продажи недвижимого имущества в части указания на отсутствие задолженности по арендной плате за объект подлежит исключению.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно пункту 4.1. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 N 117 (ред. от 12.03.2013) "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ", если апелляционная, кассационная жалоба, заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора были поданы освобожденным от уплаты государственной пошлины ответчиком по делу, государственная пошлина не может быть взыскана с истца, против которого принято постановление суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, так как истец не подавал соответствующей жалобы и не является ответчиком по делу.

Таким образом, несмотря на изменение судебного акта по доводам жалобы ответчика, в настоящем случае государственная пошлина не подлежит взысканию с истца.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 04.10.2013 по делу N А59-4614/2011 изменить в части определения условий договора купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 71,4 кв. метра, расположенного по адресу Сахалинская область город Оха, ул. Дзержинского, 30/5, изложенных в пунктах 2, 3.1 договора:

из пункта 2 договора предложение "Задолженность по арендной плате за объект отсутствует" исключить;

изложить пункт 3.1. договора в следующей редакции: "Имущество продано за 847 457 (восемьсот сорок семь тысяч четыреста пятьдесят семь) рублей 63 копейки без учета НДС".

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов С.М. Синицына