Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 г. N 07АП-10666/13

г. Томск

20 января 2014 г.

Дело N А67-3893/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сухотиной В.М.

судей: Кайгородовой М.Ю., Ярцева Д.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скороходовой И.В.

при участии:

от истца: Глушко Л.А. по доверенности N 2 от 25 января 2012 года, паспорт

от ответчика: Вязов Е.Л. по доверенности от 01 января 2014 года, паспорт

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Томское финансовое агентство" (номер апелляционного производства N 07АП-10666/13)

на решение Арбитражного суда Томской области от 29 октября 2013 года по делу N А67-3893/2013 (судья Еремина Н.Ю.)

по иску индивидуального предпринимателя Городиловой Анны Владимировны (ИНН 701700279817, ОГРНИП 304701736400490)

к обществу с ограниченной ответственностью "Томское финансовое агентство" (ИНН 7017263642, ОГРН 1107017010704)

о взыскании 165 087,62 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Городилова Анна Владимировна обратилась в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Томское финансовое агентство" о взыскании, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 158 956 рублей 40 копеек, из них 49 304 рублей убытков в виде расходов на ремонт, 109 652 рублей 40 копеек убытков в виде упущенной выгоды.

Решением Арбитражного суда Томской области от 29 октября 2013 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, просил решение отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

В обоснование жалобы ответчик указал, что вывод суда о механическом происхождении недостатков помещения не основан на доказательствах, основан неправильном толковании закона, стоимость ремонтных работ явно завышена. Полагает, что истец не доказал факт нарушения обязательств ответчиком, наличие и размер убытков, причинную связь между правонарушением и убытками. Факт заключения предварительного договора не свидетельствует о возникновении у потенциального арендатора обязанности вносить арендную плату, а у арендодателя - права ее требовать, договор не доказывает реальность однозначности получения арендных платежей, указанная в предварительном договоре арендная плата могла измениться.

Истец в отзыве просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, в иске отказать. Представитель истца просила оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по изложенным в отзыве основаниям.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в части взыскания убытков в виде упущенной выгоды в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, 03 октября 2011 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N 01-11 (т. 1 л.д. 10-14). В соответствии с договором ответчику были предоставлены во временное пользование нежилые помещения общей площадью 139,2 м2, расположенные на втором этаже нежилого здания по адресу: г. Томск, ул. Красноармейская, 20, в том числе, N 2 площадью 11,6 м2, N 7 площадью 8,9 м2, N 8 площадью 22 м2, N 10 площадью 18,6 м2, N 11 площадью 16,9 м2, N 17 площадью 16,8 м2, N 18 площадью 25,7 м2, N 20 площадью 9,6 м2, N 18 площадью 9,1 м2.

Помещения были переданы ответчику по акту приема-передачи помещений 17 октября 2011 года (т.1 л.д. 15).

Договор аренды заключен на срок с 28 сентября 2011 года по 27 августа 2012 года (п. 6.1 договора).

01 ноября 2012 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору (т. 1 л.д. 16), согласно которому исправлена опечатка в номере помещения площадью 9,1 м2 (N 18 исправлен на N 21), дополнительно передано в аренду помещение N 12 площадью 17,0 м2, приложение N 1 к договору (план передаваемых помещений) подписано в новой редакции.

14 января 2013 года ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений с 14 февраля 2013 года (т. 1л.д. 18).

14 февраля 2013 года ответчик передал арендуемые помещения истцу по акту приема-передачи, который был составлен в присутствии специалиста ООО "Оценка недвижимости" (т. 1 л.д. 19-20).

Согласно указанному акту при передаче помещений выявлены следующие недостатки: стены помещений загрязнены (требуют окраски), за исключением помещения N 12; двери помещений N 2, 7, 10, 11, 17, 18, загрязнены (требуют окраски).

Для определения рыночной стоимости затрат на текущий ремонт помещений истец обратился в ООО "Оценка недвижимости". В соответствии отчетом N 126А/13 от 21 февраля 2013 года сумма затрат составила 55 435 рублей 22 копейки (т. 1 л.д. 21-45).

22 февраля 2013 года истцом был заключен договор N 4 на выполнение ремонтных работ в помещениях (т. 1 л.д. 46-47). Работы по данному договору были приняты по акту приемки выполненных работ N 1 от 14 марта 2013 года (т. 1 л.д. 48).

01 февраля 2013 года между Городиловой А.В. (арендодатель) и ООО "ДомСтройКомплект" (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилых помещений, по условиям которого стороны обязались в срок не позднее 15 февраля 2013 года заключить договор аренды нежилых помещений, по которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные на втором этаже здания по адресу: город Томск, улица Красноармейская, 20, в том числе: помещения N 2 площадью 11,6 м2, N 7 площадью 8,9 м2, N 8 площадью 22 м2, N 10 площадью 18,6 м2, N 11 площадью 16,9 м2, N 12 площадью 17 м2, N 17 площадью 16,8 м2, N 18 площадью 25,7 м2, N 20 площадью 9,6 м2, N 21 площадью 9,1 м2 (л.д. 49-51).

Согласно пункту 3.1 предварительного договора согласованная сторонами арендная плата составляет 780 рублей за 1 м2 помещений в месяц.

ООО "ДомСтройКомплект" письмом N 14 от 15 февраля 2013 года отказалось от заключения договора аренды (т. 1 л.д. 52).

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал, что он понес убытки в виде стоимости произведенного ремонта в сумме 49 304 рубля, вследствие ненадлежащего технического состояния возвращенных ответчиком помещений, истец не имел возможности передать нежилые помещения новому арендатору в срок, предусмотренный предварительным договором, что повлекло возникновение убытков у истца в виде упущенной выгоды, выразившейся в неполучении арендной платы за период с 15 февраля 2013 года по 14 марта 2013 года в сумме 109 652 рублей 40 копеек.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции в части требования о взыскании убытков в виде реального ущерба.

В силу части 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 3.3.7 договора аренды предусмотрена обязанность ответчика возместить арендодателю расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией арендованных помещений, в том числе, на оплату работ, связанных со специфическими потребностями арендатора, на оплату текущего ремонта. Текущий ремонт (побелка, покраска) должен производиться арендатором по согласованию с арендодателем.

Из материалов дела следует, что были переданы в аренду в состоянии, отвечающем всем необходимым требованиям, не требующем какого-либо ремонта.

Однако помещения возвращены арендатором с недостатками, в состоянии, требующем окраски стен и дверей, что подтверждается актом приема-передачи нежилых помещений от 14 февраля 2013 года, составленным в присутствии специалиста ООО "Оценка недвижимости", подписанным ответчиком с оговоркой о том, что указанные в акте недостатки являются нормальным (естественным) износом.

Таким образом, помещения возвращены в состоянии, отличном от того, в котором получены.

Довод ответчика о том, что недостатки помещений являются их нормальным износом, обоснованно отклонены судом первой инстанции, как не подтвержденный доказательствами.

При этом суд первой инстанции верно отметил, что такие недостатки, как отверстия в стенах, следы от скотча на дверях, следы потертостей на стенах от мебели и спинок кресел, а также рукописно нанесенные на стены цифры, являются механическими повреждениями и не могут расцениваться как естественные изменения вещи (помещений) при обычном пользовании ими.

Размер убытков в виде затрат на проведение ремонтных работ подтвержден материалами дела, ответчиком не оспорен.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что судом не дана оценка его доводам об отсутствии в акте от 14 февраля 2013 года, в отчете оценщика N 126А/13 от 21 февраля 2013 года однозначного вывода, что помещения требуют текущего ремонта или что помещения находятся в неудовлетворительном техническом состоянии, не позволяющем их нормальную эксплуатацию, апелляционным судом отклоняется.

Из мотивировочной части решения суда следует, что указанный довод судом отклонен как не имеющий правового значения для разрешения рассматриваемого спора. При этом суд указал, что наличие или отсутствие указанных выводов в приведенных документах основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании фактически понесенных истцом убытков не является, и не свидетельствует о наличии либо отсутствии недостатков в возвращенных ответчиком истцу помещениях.

По требованию о взыскании убытков в виде упущенной выгоды апелляционный суд отмечает следующее.

С учетом разъяснений, данных в пунктах 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при исчислении размера неполученных доходов первостепенное значение имеет определение достоверности (реальности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота.

Для взыскания упущенной выгоды истцу необходимо доказать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом, при обычных условиях гражданского оборота. Под обычными условиями оборота следует понимать типичные для него условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства либо обстоятельства, трактуемые в качестве непреодолимой силы.

Следовательно, при определении размера упущенной выгоды должны учитываться только точные данные, которые бесспорно подтверждают реальную возможность получения дохода при обычных условиях гражданского оборота. Ничем не подтвержденные расчеты о предполагаемых доходах не должны приниматься во внимание.

Как следует из искового заявления, упущенная выгода - это арендная плата, не полученная истцом в результате нарушения ответчиком обязанности по возврату помещений в надлежащем состоянии.

Вместе с тем, истец не доказал наличие и размер такой упущенной выгоды, в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору.

Согласно расчету истца размер упущенной выгоды определен за 27 дней за период с 15 февраля 2013 года по 14 марта 2013 года, исходя из площади 156,2 кв.м и 780 рублей арендной платы в месяц.

Как следует из пункта 3.1 предварительного договора от 01 февраля 2013 года, заключенного истцом с ООО "ДомСтройКомплект", по предварительной договоренности размер арендной платы будет составлять 780 рублей за один квадратный метр помещений.

Иными словами, указанный размер арендной платы носит предварительный, предположительный характер.

ООО "ДомСтройКомплект" отказалось от заключения договора аренды в связи с тем, что состояние помещений не отвечает требованиям, предусмотренным предварительным договором, ремонт помещений займет более трех рабочих дней.

Между тем, из материалов дела не следует, что с учетом перечисленных обстоятельств истец предлагал заключить договор аренды по более низкой цене, с условием зачета стоимости ремонта в счет арендной платы и тому подобное.

Кроме того, из материалов дела не следует, что истец предлагал помещения иным лицам по такой же или более низкой цене.

То обстоятельство, что между истцом и ООО "ДомСтройКомплект" не заключен основной договор аренды, не получена арендная плата само по себе не может рассматриваться в качестве убытков, причиненных истцу неисполнением договора с ответчиком.

Кроме того, из составленного истцом расчета упущенной выгоды не усматривается, что истцом учтены расходы (налоги, заработная плата, обязательные платежи и так далее), подлежащие исключению при определении чистой прибыли.

При таких обстоятельствах, оснований для взыскания убытков в виде упущенной выгоды не имеется.

Судебные расходы распределяются между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 29 октября 2013 года по делу N А67-3893/2013 изменить, изложив в следующей редакции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Томское финансовое агентство" в пользу индивидуального предпринимателя Городиловой Анны Владимировны 49 304 рубля убытков, 1 788 рублей 30 копеек государственной пошлины по иску, всего 51 092 рубля 30 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Городиловой Анны Владимировны в доход федерального бюджета 3 980 рублей 40 копеек государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Городиловой Анны Владимировны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Томское финансовое агентство" 1 380 рублей расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

В.М. Сухотина

Судьи

М.Ю. Кайгородова Д.Г. Ярцев