Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2014 г. N 13АП-23181/13

г. Санкт-Петербург

21 января 2014 г.

Дело N А56-47999/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: Тиунов Б.В. (доверенность от 27.12.2013)

от ответчика: Лысов А.А. (доверенность от 25.12.2013)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23181/2013) ООО "ЭЛАН" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2013 по делу N А56-47999/2013 (судья Изотова С.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом

к ООО "ЭЛАН"

о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, расторжении договора и выселении,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Элан" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 851 929 руб. 70 коп. задолженности по договору аренды от 01.07.1997 N 01/А3824 за периоды с 01.09.2012 по 31.10.2012, 01.12.2012 по 31.12.2012, 01.02.2013 по 31.07.2013, 161 690 руб. 47 коп. пеней за просрочку платежей за период с 11.09.2012 по 10.07.2013, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Решением от 20.09.2013 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, просит решение отменить, полагая, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для расторжения договора, поскольку ответчиком произведена оплата задолженности по арендной плате, а истец не предъявил требования в разумный срок. По мнению подателя жалобы, требования истца не соразмерны объему задолженности ответчика по договору, которая была частично погашена. Кроме того, ответчик не мог своевременно отреагировать на направленную претензию и участвовать в судебных заседаниях в связи с тяжелым состоянием здоровья лица, исполняющего обязанности единоличного исполнительного органа Общества.

Комитет возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 01.07.1997 N 01/А3824 аренды нежилого помещения 2Н площадью 158,3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, В.О. 1-я линия, д. 28, для использования под продовольственный магазин, сроком на 10 лет.

По акту приема-передачи от 01.07.1997 объект аренды передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 28.12.2009 N 9 стороны установили срок действия договора до 25.11.2012.

Согласно пункту 2.2.2 договора арендатор обязан своевременно полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом, а также налог на добавленную стоимость и иные налоги.

Разделом 3 договора регулируются платежи и расчеты по договору.

В соответствии с пунктом 3.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.11.2008 N 8 в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Согласно пункту 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с п. 3.2 договора вперед. НДС и иные налоги арендатор уплачивает в соответствии с законодательством о налогах и сборах. Арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года (при поквартальном перечислении арендной платы), за январь (при помесячном перечислении арендной платы) до 31 января.

В силу пункта 4.9 договора в редакции дополнительного соглашения N 8 в случае нарушения арендатором обязанности своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором арендную плату за пользование объектом начисляются пени в размере 0,15 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.3.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 8 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за объект в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по оплате арендной платы по договору, Комитет направил Обществу претензию от 20.05.2013 с требованием погасить имеющуюся задолженность и уплатить пени в течение 15 дней с момента отправки данной претензии, а также в срок до 03.06.2013 явиться в Комитет для заключения дополнительного соглашения о расторжении договора аренды в порядке ст. 452 ГК РФ и освобождении занимаемого помещения.

Поскольку содержащиеся в претензии требования ответчиком не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению исходя из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В судебном заседании апелляционного суда 14.01.2014 сторонами представлен акт сверки расчетов, согласно которому задолженность ответчика по внесению арендной платы по договору за заявленный период составляет 574 939 руб. 62 коп., сумма пеней за просрочку внесения арендных платежей - 84 517 руб. 47 коп.

Как пояснил представитель истца, в расчете задолженности не были учтены платежи, произведенные ответчиком до предъявления иска в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Таким образом, условием соблюдения арендодателем досудебного порядка урегулирования спора с арендатором является указание в письменном предупреждении разумного срока исполнения обязательства.

Из материалов дела следует, что претензия истца от 20.05.2013, в которой ответчику предложено погасить задолженность в течение 15 дней и явиться для заключения соглашения о расторжении договора до 03.06.2013, направлена ответчику 31.05.2013.

Апелляционный суд полагает, что установленный в претензии срок для исполнения обязательства не может быть признан разумным, кроме того, к дате, указанной истцом для подписания соглашения о расторжении договора, срок для исполнения обязательства не истек.

В нарушение п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств соблюдения надлежащим образом претензионного порядка расторжения договора.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Наличие между сторонами договора аренды в отношении спорного помещения исключает удовлетворение требования о выселении ответчика из данного помещения.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2013 по делу N А56-47999/2013 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с ООО "Элан" (адрес: 199004, Санкт-Петербург Город, 1-я В.О. Линия, 28, литер А, 2-Н, ОГРН: 1037800000204) в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург Город, Смольный Проезд, ОГРН: 1027809244561) 574 939 руб. 62 коп. задолженности и 84 517 руб. 47 коп. пеней.

В части требования о расторжения договора аренды иск оставить без рассмотрения.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "Элан" (адрес: 199004, Санкт-Петербург Город, 1-я В.О. Линия, 28, литер А, 2-Н, ОГРН: 1037800000204) в доход федерального бюджета 15052 руб. 32 коп. госпошлины по иску.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург Город, Смольный Проезд, ОГРН: 1027809244561) в пользу ООО "Элан" (адрес: 199004, Санкт-Петербург Город, 1-я В.О. Линия, 28, литер А, 2-Н, ОГРН: 1037800000204) 698 руб. 80 коп. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Серикова