Резерв на ремонт общего имущества для ТСЖ
Скоро исполняется год внесенным в Налоговый кодекс поправкам, освобождающим взносы членов ТСЖ на ремонт многоквартирного дома от обложения налогом на прибыль. Как применить эту норму на практике? Председатели и бухгалтеры ТСЖ по-прежнему задаются таким вопросом. Именно поэтому мы решили вернуться к его рассмотрению.
Жилищное законодательство
Перед тем как рассматривать порядок налогообложения, вооружимся знаниями из ЖК РФ. Так, согласно пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ одна из составляющих платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме - это плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Об этом же говорится и в пп. "з" п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491: содержание общего имущества включает в себя текущий и капитальный ремонт. Следовательно, плата за работы по текущему и капитальному ремонту входит в плату за жилое помещение и коммунальные услуги по статье "Содержание жилья".
Такую плату товариществу вносят собственники помещений, не вступившие в товарищество, в размере, порядке и сроки, прописанные в договорах, заключенных с ТСЖ (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Ситуация с членами ТСЖ трактуется иначе: согласно п. 5 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений, вступившие в товарищество, вносят не плату за работы и услуги, а обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг. Другими словами, все расходы (в том числе на ремонт) члены ТСЖ оплачивают путем внесения обязательных платежей.
Порядок установления размеров обязательных платежей известен: в части оплаты расходов на ремонт и содержание общего имущества его определяет орган управления ТСЖ в соответствии с его уставом (п. 8 ст. 156 ЖК РФ). Руководствоваться ТСЖ должно в первую очередь сметой расходов на год (включающей расходы на содержание и ремонт общего имущества, капитальный ремонт многоквартирного дома, отчисления в резервный фонд) и размером долей, согласно которым каждый собственник участвует в расходах на содержание общего имущества (пп. 2 и 3 п. 1 ст. 137 ЖК РФ). При этом и смета (а вернее, годовой план о финансовой деятельности товарищества), и размер обязательных платежей и взносов членов ТСЖ утверждаются только на общем собрании членов ТСЖ (пп. 4, 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Точно так же общее собрание членов ТСЖ санкционирует образование специальных фондов, расходуемых на определенные в уставе цели, в том числе на ремонт общего имущества (пп. 5 п. 2 ст. 145, п. 3 ст. 151 ЖК РФ)*(1).
Невзирая на то что в доме, которым управляет ТСЖ, размер платежей, направляемых на финансирование текущего и капитального ремонта общего имущества устанавливает общее собрание его членов, само решение о ремонте общего имущества Жилищный кодекс относит к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в доме (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Что еще интереснее, это решение принимается квалифицированным большинством голосов - не менее 2/3 голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Из всего сказанного можно сделать такие выводы. Во-первых, законодательство не разделяет финансирование содержания и ремонта (в том числе капитального) общего имущества - природа этих платежей одинаковая. Во-вторых, размер таких платежей определяется в общем порядке - путем распределения расходов по смете пропорционально долям в праве общей собственности.
Единственное различие обязательных платежей, связанных с оплатой текущих расходов, и взносов, которые формируют резерв на ремонт, - в порядке их расходования самим ТСЖ. Первые "тратятся" в том же месяце, за который были начислены собственникам (на конец месяца сальдо по ним нулевое). Вторые, напротив, аккумулируются в течение периода, установленного общим собранием членов ТСЖ. При проведении ремонта они направляются на оплату работ подрядных организаций.
Поскольку сущность взносов, связанных с оплатой текущего содержания и капитального ремонта общего имущества, идентична, напрашивается вывод, что и принцип налогообложения таких платежей должен быть одинаковым. Поэтому в очередной раз обратимся к налоговым аспектам.
Что такое обязательные платежи
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 151 ЖК РФ средства ТСЖ состоят из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества. Содержание обязательных платежей и (или) взносов мы рассмотрели выше - они связаны с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества (обратите внимание: связаны с оплатой расходов, а не с оплатой услуг и работ по ремонту и содержанию общего имущества, как это прописано для всех собственников, не являющихся членами ТСЖ). Как правило, в уставах ТСЖ предусматриваются вступительные взносы, направляемые на формирование имущества ТСЖ.
Обязательные платежи членов составляют основную массу поступлений ТСЖ, поэтому важно определить порядок их налогообложения. Вспомним пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ: к целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся осуществленные в соответствии с законодательством РФ о некоммерческих организациях вступительные, членские, паевые взносы. Как считают чиновники, именно по той причине, что обязательные платежи членов ТСЖ не названы в приведенной норме, их следует облагать налогом на прибыль или единым налогом, если ТСЖ применяет УСНО (письма Минфина РФ от 20.03.2008 N 03-11-02/28, от 12.02.2008 N 03-03-06/4/7). В своих разъяснениях финансисты подчеркивают, что, хоть товарищество и формирует налогооблагаемые доходы, оно показывает расходы в той же сумме (имеется в виду оплата услуг коммунальных организаций), следовательно, налога к начислению не будет.
Однако у арбитров другое мнение на этот счет. Все чаще в постановлениях встречаются следующие выводы: предусмотренные законом обязательные платежи на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, имеющие строго целевой характер, для товарищества являются ничем иным как членскими взносами. Следовательно, к ним в полной мере применимы положения пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ. Такая позиция поддерживается ФАС ПО (постановления от 22.01.2008 N А55-4829/2007-3, от 30.10.2007 N А55-408/2007-11), ФАС ВСО (Постановление от 10.09.2007 N А19-26596/06-Ф02-6060/07), ФАС МО (Постановление от 21.09.2007 N КА-А40/9504-07).
Другие суды хоть и не называют обязательные платежи членов ТСЖ членскими взносами, но полагают, что они относятся к целевым поступлениям, предназначенным для содержания товарищества и ведения им уставной деятельности по управлению комплексом недвижимого имущества и обеспечению эксплуатации этого комплекса. Основание для освобождения от обложения налогом на прибыль все то же - пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ (естественно, при условии, если эти поступления носят строгую целевую направленность и расходуются только в соответствии со сметой). Такие выводы звучат в постановлениях ФАС СЗО (от 07.12.2007 N А56-12206/2007), ФАС СКО (от 04.03.2008 N Ф08-774/08-268А), ФАС УО (от 11.12.2007 N Ф09-10261/07-С3).
Определением от 14.03.2008 N 3308/08 ВАС РФ отказал в передаче на рассмотрение в порядке надзора Постановления ФАС ПО от 20.11.2007 N А55-18916/2006-31, тем самым фактически согласившись с позицией окружных арбитров, приравнивающих обязательные платежи членов ТСЖ к членским взносам. Таким образом, шансы ТСЖ избежать начисления налога на прибыль на сумму обязательных платежей значительно увеличились.
В рассмотренных судебных постановлениях не поднимался вопрос о налогообложении средств, накапливаемых на ремонт (капитальный ремонт) в течение нескольких месяцев и затем расходуемых единовременно. Но поскольку такие платежи установлены на основании сметы, используются только по целевому назначению и входят в состав обязательных платежей членов ТСЖ, на них логично распространить все выводы, сделанные арбитрами в части текущих платежей. Логично - для бухгалтера ТСЖ, а для Минфина и налоговиков, оказывается, нет.
"Остатки" и резервы
Повторим разъяснения Минфина по поводу налогообложения обязательных платежей: они включаются в налоговую базу, при этом плата за коммунальные услуги и услуги подрядных организаций одновременно с отражением их в доходной части принимается к вычету в составе расходов и поэтому под налогообложение не попадает. Согласитесь, разница есть - отражать доходы и расходы (то есть определять налоговую базу) и не учитывать доходы (а следовательно, и расходы) в налоговой базе вовсе. При этом утверждение, что взносы не попадают под налогообложение, справедливо только для ситуации, когда доход (начисление собственникам) совпадает с расходом (оплатой услуг сторонних организаций). Если же по какой-либо причине (или даже случайности) доходы превысят расходы, то, по логике финансистов, возникает налоговая база и налог к уплате. Пример - претензии ИФНС к ЖСК, рассмотренные в Постановлении ФАС СЗО от 18.07.2007 N А56-25404/2006: налогооблагаемая прибыль Кооператива должна определяться как разница между полученными обязательными платежами членов ЖСК и произведенными расходами, соответствующими требованиям главы 25 Налогового кодекса РФ*(2). Есть прецедент, когда инспекторы доначислили налог на разницу между полученными ТСЖ средствами в виде коммунальных платежей и средствами, зачисленными коммунальным организациям. При этом разница образовалась по причине бесспорного списания налоговым органом с расчетного счета ТСЖ недоимки по налогам и пеням за прошлые периоды*(3) (Постановление ФАС ВСО от 31.10.2006 N А19-8136/06-11-Ф02-5734/06-С1).
Однако соглашаться с таким подходом было бы преждевременно. Самый главный довод против налогообложения заключается в том, что у ТСЖ не образуется дохода - экономической выгоды. В арбитражной практике подобные ситуации уже рассматривались. Так, в Постановлении ФАС МО от 21.09.2007 N КА-А40/9504-07 сделан такой вывод: средства, получаемые от собственников квартир и нежилых помещений в качестве обязательных платежей, не поступают в собственность товарищества, а остаются
