Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2014 г. N 17АП-15613/13

г. Пермь

22 января 2014 г.

Дело N А60-15699/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцова В.Г.,

судей Борзенковой И.В., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вихаревой М.М.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

заинтересованного лица ООО "Деловые традиции"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 22 октября 2013 года

по делу N А60-15699/2013,

принятое судьей Куклевой Е.А.,

по иску Федерального государственного казенного учреждения "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 6671257260, ОГРН 1086671005838)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Деловые традиции" (ИНН 6672155038, ОГРН 1036604408796)

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области,

о взыскании 1 934 329 руб. 54 коп., расторжении договора, обязании возвратить помещения,

установил:

Федеральное государственное казенное учреждение "Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Деловые традиции" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N АФ-70/0211 от 02.03.2006 в размере 918 433 руб. 90 коп. за период с 10.04.2012 по 10.08.2013, пени в сумме 1 686 029 руб. 18 коп. за период с 10.01.2010 по 10.08.2013, расторжении договора аренды N АФ-70/0211 от 02.03.2006, обязании ответчика передать по акту приема-передачи встроенные нежилые посещения общей площадью 138,10 кв.м., NN 1-3, 5-14, расположенные на цокольном этаже дома N105 по ул. Первомайская, в г. Екатеринбурге. Для использования под парикмахерскую (с учетом уточненных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ, л.д. 171).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.10.2013 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскан основной долг в размере 918 433 руб. 90 коп., неустойка в размере 421 507 рублей. Договор аренды N АФ-70/0211 от 02.03.2006 расторгнут. На ответчика возложена обязанность передать истцу по акту приема-передачи нежилые помещения NN 1-3, 5-14, общей площадью 138,10 кв.м., расположенные на цокольном этаже дома N 105 по ул. Первомайская в г. Екатеринбурге.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке апелляционного производства и просит его отменить в связи со следующими обстоятельствами.

Так, ответчик не согласен с выводом суда первой инстанции о правомерности изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем без заключения дополнительного соглашения. Ответчик полагает, что арендные платежи должны рассчитываться согласно условиям договора из расчета 13 257 руб. 60 коп. за месяц. Ответчик обращает внимание, что за 2011 год уплатил истцу арендные платежи в размере 132 600 рублей, за 2012 год - 223 988 рублей. За период с 01.05.2010 по 31.05.2013 размер начисленной арендной платы составляет 490 531 руб. 20 коп. Размер задолженности, с учетом внесенной оплаты составляет 133 943 руб. 20 коп.

Ответчик также не согласен с удовлетворением судом требования о расторжении договора аренды от 02.03.2006 N АФ-70/0211 и возврате арендованного нежилого помещения истцу, поскольку ответчик готов погасить задолженность по арендным платежам в сумме 133 943 руб. 20 коп., полагает возможным продолжение договора аренды на прежних условиях.

Ответчик, просит отменить решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.10.2013, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Истец в отзыве возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение законным и обоснованным, а доводы жалобы несостоятельными.

От лиц, участвующих в деле в судебное заседание апелляционной инстанции представители не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 02.03.2006 между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (арендодатель), Министерством обороны РФ (титульный владелец) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N АФ-70/0211 (далее - договор).

Во исполнение условий договора арендодатель и титульный владелец передали ответчику в аренду нежилые помещения, общей площадью 142,1 кв.м., расположенные на цокольном этаже в доме N 105 по ул. Первомайская в гор. Екатеринбурге для использования под парикмахерскую, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 27).

Дополнительным соглашением от 12.03.2007 стороны внесли изменения в договор аренды, изложив пункт 1.1. договора в новой редакции в части характеристик объекта аренды: "нежилые помещения N 1-3, 5-14, общей площадью 138,10 кв.м., расположенные на цокольном этаже жилого дома литер Ц по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 105, для целей использования под парикмахерскую". В материалы дела представлен акт приема передачи от 22.09.2006 (л.д. 39).

Дополнительным соглашением от 18.06.2010 стороны внесли изменения в преамбулу договора, изложив его в новой редакции: "Министерство обороны Российской Федерации, именуемое в дальнейшем "Министерство", выступающее от имени собственника в отношении арендуемых помещений, в лице руководителя Департамента имущественных отношений Минобороны России Васильевой Е.Н., действующей на основании доверенности от 4.05.2010 N 207/1705, и Федеральное государственное учреждение Екатеринбургская КЭЧ района", именуемая в дальнейшем "Учреждение", в лице начальника Спиридонова Д.Н., действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем "Арендодатель" и ответчиком, именуемым в дальнейшем "Арендатор" в лице директора Ефстифеевой Л.Ф, действующей на основании Устава. Указанным дополнительным соглашением изложены пункты 3.3.1 и 3.3.2 договора в новой редакции.

В соответствии с п. 1.2. договора срок аренды установлен с 01.02.2006 по 01.02.2011.

Пунктом 3.1 договора с учетом дополнительного соглашения от 27.11.2006 установлено, что в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком (приложение N 3 к настоящему договору), сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС за аренду помещений, указанных в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 13 257 руб. 60 коп.

Согласно пункту 3.3.1 договора внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца включительно.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон, а также арендодателем в одностороннем порядке, с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка, но не более одного раза в год. Кроме того, основанием для изменения размера арендной платы по настоящему договору является введение в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.

Письмом от 22.02.2012 N 141/4-1579 истец уведомил ответчика об изменении арендной платы, которое получено представителем ответчика под 27.02.2012 (л.д. 46).

Кроме того, письмо от 22.02.2012 N 141/4-1579 содержит указание на возможность расторжения договора в одностороннем порядке, в случае отказа подписать дополнительное соглашение.

Вместе с указанным письмом в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение, которое не было подписано ответчиком.

Поскольку обязательства по внесению арендных платежей за период с 10.04.2012 по 10.08.2013 ответчиком не исполнены, истец обратился за их взысканием в судебном порядке, заявив так же требования о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений. Расчет суммы задолженности произведен истцом исходя из размера арендной платы в сумме 54 725 руб. в месяц.

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы, обоснованности требований истца о расторжении договора и возврате объекта аренды, правильности произведенного расчета размера пени, наличия оснований для применения ст.333 ГК РФ.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 ГК РФ).

Факт наличия у ответчика задолженности по арендным платежам за период с 10.04.2012 по 10.08.2013 установлен судом первой инстанции, подтвержден материалами дела, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для ее взыскания.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, исследованы и отклоняются судом апелляционной инстанции в силу их несостоятельности.

Произведенный ответчиком расчет задолженности не соответствуют номам права и материалам дела.

Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ определено, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как следует из материалов дела, установленный дополнительным соглашением от 27.11.06 (л.д. 37-38) размер арендной платы по договору в сумме 13 257 руб. 60 коп. не изменялся сторонами до 27.02.2012 - момента, когда истец уведомил ответчика об изменении арендной платы.

Согласно отчету ФГУП "Ростехинвентаризация" N 6600/23.05.11/141/2305211/Ю-6-Ф/0613 от 7.10.2011 рыночная стоимость права пользования нежилыми помещениями NN 1-3,5014, общей площадью 138,1 кв.м., расположенных на цокольном этаже здания N 105 по ул. Первомайская в гор. Екатеринбурге составляет 656 700 руб. в год (54 725 руб. в месяц).

Необходимость применения рыночного размера арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества предусмотрена следующими нормативными правовыми актами.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду. Данная норма Закона подтверждает обязательность проведения оценки рыночной величины арендной платы для таких договоров с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру.

Постановлением правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды, было установлено, что заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации.

Постановлением правительства РФ от 23.03.2006 N 156 в вышеуказанное постановление было внесено изменение, согласно которому заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта.

Программой социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 15.08.2003 N 1163-р, предусмотрен переход к рыночным механизмам определения ставок предоставляемого в аренду федерального недвижимого имущества.

Таким образом, Правительство РФ, являющееся основным органом, уполномоченным в области управления государственным имуществом, ввело после подписания договора аренды новый порядок определения ставок предоставляемого в аренду федерального недвижимого имущества.

Поскольку п. 3.2. договора стороны согласовали, что основанием для изменения размера арендной платы по договору является введение в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы, изменение истцом размера арендной платы в уведомительном порядке, произведенное путем направления письма от 22.02.2012 N 141/4-1579 является обоснованным.

То обстоятельство, что ответчиком не подписано дополнительное соглашение, приложенное к указанному письму, не свидетельствует о том, что фактически размер арендной платы не изменялся, поскольку в данном случае аренды федерального имущества такое согласие арендатора необходимым не является, определение арендной платы исходя из отчета оценщика является обязательным и для арендодателя и для арендатора.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика основного долга в размере 918 433 руб. 90 коп.

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Договором предусмотрено условие о пени в случае просрочки оплаты в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки платежа.

Истцом представлен расчет пени в сумме 1 686 029 руб. 18 коп., за период с 10.01.2010 по 10.08.2013.

По требованию истца о взыскании с ответчика пени за период с января по март 2010 в сумме 81 733 руб. 11 коп., суд пришел к выводу, что требование удовлетворению не подлежит, поскольку заявлено за пределами срока исковой давности.

Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

С учетом конкретных обстоятельств дела, суд первой инстанции снизил размер взыскиваемой с ответчика пени до 421 507 рублей.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для еще большего снижения размера пени.

С учетом ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, судом первой инстанции правомерно возложена на ответчика ответственность, установленная договором.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требования, предусмотренные ч. 3 ст. 619 ГК РФ истцом были исполнены, что подтверждается материалами дела, так истец в письме от 22.02.2012 N 141-4/1579 предложил ответчику в двухнедельный срок погасить образовавшуюся задолженность в сумме 132 547 руб. 20 коп.

Письмом N 141/4-14496 ответчик был уведомлен истцом о расторжении договора и необходимости возврата объекта аренды по акту приема передачи (л.д. 41).

Указанное письмо получено ответчиком 01.11.2012.

Поскольку задолженность по арендной плате в размере 918 433 руб. 90 коп. ответчиком не уплачена, объект аренды не возвращен арендодателю, требования истца о расторжении договора, и обязании ответчика передать истцу нежилые помещения по акту приема-передачи, обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы, изложенные ответчиком в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, при том, что обстоятельства, позволяющие суду апелляционной инстанции произвести такую переоценку, не установлены.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 октября 2013 года по делу N А60-15699/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Г.Голубцов

Судьи

И.В.Борзенкова Н.М.Савельева