Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2014 г. N 20АП-8111/13

г. Тула

23 января 2014 г.

Дело N А09-7914/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2014 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тиминской О.А., судей Еремичевой Н.В. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Платоновой Г.Н., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Солнце" (г. Брянск, ОГРН 1063250004212, ИНН 3250064884) - Гореловой О.А. (приказ от 20.02.2006 N 1), Абрамова А.А. (доверенность от 15.08.2012 N 1), в отсутствие надлежащим образом извещенных представителей Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1023202743574, ИНН 3201001909), МАУК "Парк-музей им. А.К. Толстого" (г. Брянск), Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск), ООО "Футбольный клуб "Динамо-Брянск" (г. Брянск, ОГРН 1023202749063, ИНН 3234012889), Управления Росреестра по Брянской области, Управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568), рассмотрев апелляционную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 22.10.2013 по делу N А09-7914/2012, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Солнце" (далее - ООО "Солнце", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконным отказа Брянской городской администрации (далее - администрация) на реализацию преимущественного права ООО "Солнце" на выкуп нежилого помещения, общей площадью 286,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Брянск, бульвар Гагарина, д.28, выраженного в письме от 19.07.2012 N 7/29-4910, признании за ООО "Солнце" преимущественного права на выкуп нежилого помещения, общей площадью 286,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Брянск, бульвар Гагарина, д.28, и понуждении устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Солнце" в соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Также ООО "Солнце" обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к муниципальному автономному учреждению культуры "Парк-музей им. А.К. Толстого" (далее - МАУК "Парк-музей им. А.К. Толстого") о признании недействительным зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за МАУК "Парк-музей им. А.К. Толстого" права оперативного управления - запись регистрации N 32-32-01/055/2012-857 от 14.09.2012, которое было принято судом к производству по делу N А09-578/2013.

Определением суда от 27.05.2013 дело N А09-7914/2012 было объединено в одно производство с делом N А09-578/2013 для их совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера N А09-7914/2012.

Решением арбитражного суда от 22.10.2013 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, администрация подала апелляционную жалобу.

Оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Судом установлено, что между ООО "Солнце" (заказчик) и ООО "Футбольный клуб "Динамо-Брянск" (исполнитель) заключены договоры возмездного оказания услуг от 01.04.2006 N 9 (срок действия по 30.11.2006), от 01.12.2006 N 10 (срок действия до 30.11.2007), от 01.12.2007 N 11 (срок действия до 30.11.2008), от 01.12.2008 N 12 (срок действия до 30.11.2009), согласно которым исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, в том числе: предоставление помещения площадью 293 кв.м, в том числе торговой площади 120 кв. м., расположенного по адресу: г. Брянск, бульвар Гагарина, д.28а, а также предоставление услуг по его обслуживанию: электроснабжение, отопление помещения, вывоз твердых и жидких бытовых отходов, мусора, комплекс охранных услуг и др., а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Между ООО "Солнце" (арендатор) и Комитетом по молодежной политике, физической культуре и спорту Брянской области (арендодатель) с согласия собственника - Управления имущественных отношений Брянской области 09.12.2009 - заключен договор N 261 на аренду областного недвижимого имущества, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, под северной трибуной в здании стадиона "Динамо", расположенные по адресу: г. Брянск, бульвар Гагарина, д.28, общей площадью 247,2 кв. м., сроком с 01.12.2009 по 01.12.2014.

Дополнительным соглашением N 185 к договору от 09.12.2009 установлено, что арендодателем по данному договору является Управление имущественных отношений Брянской области и уточнена площадь сдаваемого в аренду помещения (286,3 кв. м).

Согласно дополнительному соглашению N 23 от 01.04.2011 к договору на аренду областного недвижимого имущества от 09.12.2009 Управление имущественных отношений Брянской области (арендодатель) сдает, а ООО "Солнце" (арендатор) принимает в аренду нежилое помещение (северная трибуна), расположенное по адресу: г.Брянск, бульвар Гагарина, д.28, площадью 286,3 кв.м.

Дополнительным соглашением к договору на аренду областного недвижимого имущества от 09.12.2009 N 261 (в редакции дополнительного соглашения N 23 от 01.04.2011) от 01.02.2012 изменено наименование договора на аренду областного недвижимого имущества от 09.12.2009 N 261 на договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 279СД-2011, а также изменена преамбула договора на аренду областного недвижимого имущества от 09.12.2009 N 261, согласно которой арендодателем является Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.

Общество 09.12.2011 обратилось в управление имущественных отношений Брянской области с просьбой разрешить выкуп арендуемого нежилого помещения, площадью 286,3, расположенного по адресу: г. Брянск, бульвар Гагарина, д.28.

Данное обращение Управлением имущественных отношений Брянской области было перенаправлено в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, в связи с тем, что вышеуказанное имущество передано в собственность муниципального образования "город Брянск".

Письмами от 10.01.2012 N 29.0920, от 16.02.2012 N 29/08-1372 Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации отказало ООО "Солнце" в выкупе нежилого помещения общей площадью 286,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Брянск, бульвар Гагарина, д.28, в связи с тем, что срок аренды спорного помещения составляет менее 2-х лет и данное помещение ранее ООО "Солнце" занимало по договорам возмездного оказания услуг с ООО "Футбольный клуб "Динамо-Брянск".

В связи с тем, что Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации не является органом местного самоуправления, ООО "Солнце" обратилось в Брянскую городскую администрацию с обращением о выкупе арендуемого помещения.

Брянская городская администрация письмом от 19.07.2012 исх. N К/29-4910 отказала обществу в реализации преимущественного права приобретения - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, бульвар Гагарина, д.28, сославшись на то, что на дату вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ (05.08.2008) между ООО "Солнце" ООО "Футбольный клуб "Динамо-Брянск" заключен договор возмездного оказания услуг, что не является договором аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности.

Постановлением Брянской городской администрации от 20.08.2012 N 2036-П нежилое помещение, общей площадью 286,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Брянск, бульвар Гагарина, д.28, передано в оперативное управление МАУК "Парк-музей им. А.К. Толстого".

В отношении спорного нежилого помещения, общей площадью 286,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Брянск, бульвар Гагарина, д.28, 14.09.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в пользу МАУК "Парк-музей им. А.К. Толстого" зарегистрировано право оперативного управления (запись регистрации N 32-32-01/055/2012-857).

Полагая, что данный отказ и регистрация права оперативного управления за МАУК "Парк-музей им. А.К. Толстого" не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы общества, ООО "Солнце" обратилось в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий.

В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Закона N 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Судом установлено, что общество обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Администрация письмом от 19.07.2012 N К/29-4910 отказала ООО "Солнце" в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей позиции администрация ссылается на то, что на дату вступления в законную силу Закона N 159- ФЗ между ООО "Солнце" и ООО "Футбольный клуб "Динамо-Брянск" заключен договор возмездного оказания услуг, что не является договором аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности.

Апелляционная инстанция отклоняет данный довод в силу следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Аренда предполагает владение и пользование арендованным имуществом. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объектами аренды в силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из вышеперечисленных договоров усматривается, что их предметом является предоставление во владение и пользование нежилого помещения площадью 293 кв. м, в том числе торговой площади 120 кв.м., расположенного по адресу:

г. Брянск, бульвар Гагарина, 28а, а также предоставление услуг по его обслуживанию:

электроснабжение, отопление помещения, вывоз твердых и жидких бытовых отходов, мусора, комплекс охранных услуг и др.

Пункт 2.3.1 указанных договоров предусматривает внесение ООО "Солнце" платы за владение и пользование указанным нежилым помещением.

Согласно пункту 3.1. указанных договоров определен размер платы за использование и владение помещением. Так, стоимость услуг составляет 87 900 рублей в месяц.

Как правомерно указал суд первой инстанции, данная сумма фактически представляет собой размер арендной платы за владение и пользование помещением, поскольку положениями п.3.2. данных договоров, помимо указанной суммы (87 900 рублей), предусмотрена отдельная плата за обслуживание помещения: в пункте 3.2. рассматриваемых договоров указано, что помимо цены, установленной п. 3.1. настоящего договора заказчик оплачивает исполнителю расходы за потребленную им электроэнергию, теплоснабжение, водоснабжение, отвод сточных вод.

Таким образом, указанные договоры являются смешанными, содержат условия договора аренды и возмездного оказания услуг.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор возмездного оказания услуг, заключенный между ООО "Солнце" и ООО "Футбольный клуб "Динамо-Брянск", как договор аренды в силу ст. 168 ГК РФ он является ничтожным, поскольку ООО "Футбольный клуб "Динамо-Брянск" не является собственником помещения, несостоятелен.

На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно уставу ООО "Футбольный клуб "Динамо-Брянск" первоначальный собственник спорного имущества - БРО ОГО ВФСО "Динамо" являлся одним из учредителей ООО "Футбольный клуб "Динамо-Брянск". Размер доли Брянского Областного Совета ВФСО "Динамо" в уставном капитале ООО "Футбольный клуб "Динамо-Брянск" составил 99,994 % уставного капитала.

Как указано в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013, применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Кроме того, отсутствие возражений и претензий у БРО ОГО ВФСО "Динамо" к ООО "Футбольный клуб "Динамо-Брянск" по спорным договорам также свидетельствует о том, что ООО "Футбольный клуб "Динамо-Брянск" являлось управомоченным собственником лицом на сдачу имущества в аренду.

Впоследствии договор с собственником был заключен. Помещение фактически не выбывало из владения общества.

Действительная воля арендодателя была направлена на сохранение договорных арендных отношений с истцом, который по заключенному договору пользовался конкретно определенным нежилым помещением более двух лет до даты вступления в силу Закона N 159-ФЗ и отвечает требованиям, предусмотренным статьей 3 этого Закона.

При этом Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений по сроку нахождения имущества в государственной собственности для того, чтобы его можно было приватизировать. На момент приватизации оно должно быть государственным.

Вступившим в законную силу решением по делу N А09-1629/2008 установлено, что право собственности за Брянской областью на спорный объект возникло 26.10.2006.

Доказательства того, что существующие с 2006 года между сторонами арендные отношения прекращались и арендодателем истребовалось спорное имущество из владения общества, в деле отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что общество как субъект малого и среднего предпринимательства имеет право на выкуп спорного объекта недвижимого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Доказательств обратного администрацией в нарушение статьи 65, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Из материалов дела следует, спорное имущество было передано в оперативное управление после вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и подачи обществом в уполномоченный орган заявления о реализации им преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Таким образом, указание администрации на то, что ООО "Солнце" на момент обращения в Брянскую городскую администрацию с заявлением о выкупе арендуемого помещения, не соответствовало требованиям ст.3 Закона N 159-ФЗ и передача арендуемого помещения в оперативное управление МАУК "Парк-музей им. А.К. Толстого" произведена правомерно, противоречит материалам дела.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, нашли свою правовую оценку в обжалуемом судебном акте, которую апелляционная инстанция полагает правильной, не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законно принятого судебного акта.

Судом первой инстанции полно установлены все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, как того требует статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены верно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену судебного акта в любом случае, не выявлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 22.10.2013 по делу N А09-7914/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Тиминская

Судьи

Н.В. Еремичева Н.В. Заикина