Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2014 г. N 18АП-14069/13

г. Челябинск

27 января 2014 г.

Дело N А07-16586/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 января 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Релакс-плюс" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2013 по делу N А07-16586/2013 (судья Хомутова С.И.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Галимова Лилия Ирековна (доверенность N 5дв от 22.03.2013);

общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Релакс-плюс" - Логинов Кирилл Анатольевич (доверенность N 777 от 12.11.2013); Назиров Раис Зиятдинович (решение N 1 от 06.04.2007, приказы N 6 от 06.04.2007 и N7 от 06.04.2007).

Управление муниципальной собственности администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом "Релакс-плюс" (далее - ООО "Релакс-плюс", общество, ответчик) об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения N N 1-10 общей площадью 71 кв.м., литера "А", расположенные в подвале по адресу: г. Уфа, Советский район, пр. Октября, на остановке общественного транспорта "Спортивная" - и передать названные помещения истцу по акту приёма-передачи (л.д. 5-7).

Решением суда первой инстанции от 13.11.2013 (резолютивная часть объявлена 07.11.2013) исковые требования удовлетворены (л.д. 59-65).

В апелляционной жалобе ООО "Релакс-плюс" (далее - податель жалобы, апеллянт) просило решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать (л.д. 72-78).

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции фактически выселил ответчика из принадлежащих ему на праве собственности временных сооружений (торговых киосков). Суд не учёл, что на арендуемых площадях расположены принадлежащие ответчику временные сооружения - торговые киоски. Право на возведение временных павильонов предоставлено ответчику в 1996 году постановлением администрации г. Уфы. Кроме того, в 2002 году Главным управлением архитектуры и градостроительства было выдано градостроительное заключение по условиям закрепления земельного участка под строительство. Объекты введены в эксплуатацию.

По мнению апеллянта, обращаясь в суд с требованием о выселении, истец злоупотребил правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

ООО "Релакс-плюс" является собственником временных сооружений, так как создало соответствующие объекты в результате вступления, как в гражданские, так и в административные (публичные) правоотношения. Как собственник своего имущества, ответчик вправе требовать защиты принадлежащих ему в силу статьи 209 ГК РФ материальных прав.

Фактически исковые требования заявлены о нарушении права вызванного прекращением договорных обязательств, хотя, по мнению подателя жалобы, в данном случае должен был быть заявлен иск о демонтаже временных торговых павильонов.

Податель жалобы полагает, что истец не доказал наличия права собственности на объект недвижимого имущества. Согласно уведомлению регистрирующего органа от 17.10.2013 N 02-0-1-02/4002/2013-52286 права собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрированы.

Кроме того, ответчик ссылается на то, что он не был надлежащим образом извещён о рассмотрении настоящего дела, а также на то, что к участию в деле не привлечен балансодержатель.

К апелляционной жалобе ее подателем были приложены дополнительные доказательства: фотография, постановление администрации города Уфы Республики Башкортостан от 18.11.1996 N 3227, акт о приемке в эксплуатацию от 15.12.1997, технический паспорт на торговое здание - киоск инв. N 341406 от 03.12.1997, поэтажный план строения, технический паспорт на торговое здание - киоск инв. N 341405 от 03.12.1997, поэтажный план строения, договор купли-продажи киосков от 20,05.1997, акт приема-передачи киосков от27.05.1997, квитанции к приходному кассовому ордеру, журнал ордер по счету, отказ в предоставлении информации N 137/2003-116 от 15.07.2003, письмо N КС-1501 на N73 от 14.02.2003 от 07.04.2003, постановление Главы администрации г. Уфы от 18.06.2004 N2610, письмо от 15.12.2004 N49, постановление главы администрации городского округа город Уфа от 01.06.2006 N2530, постановление главы администрации городского округа город Уфа от 27.08.2007 N5235, постановление главы администрации городского округа город Уфа от 12.04.2007 N1770, договор N8/24 от 26.06.2004, уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 17.10.2013 N02-0-1-02/4002/2013-52288, письмо Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа КС 14393 от 08.10.2007 на N26 от 14.09.2007, письмо Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа КС-258 от 11.03.2012 на N4 от 16.01.2012, проект устройства торговых мест по продаже цветов в подземном переходе на остановке "Спортивная" в Советском районе г. Уфы, постановление Главы администрации N3227 от 18.11.1996, план подземного перехода на ост. "Спортивная", письмо ООО "Релакс-плюс" от 07.07.2010 N17, ответ Комитета на обращение ООО "Релакс-плюс" от 07.07.2010 N17.

Суд апелляционной инстанции на основании ст. 159, ч. 2 ст. 268 АПК РФ определил указанные документы к материалам дела приобщить с учетом позиции истца и доводов ответчика, приведенных в обоснование необходимости приобщения указанных документов.

К дате судебного заседания Управление представило возражение на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Также ответчик в отзыве указал, что истец доказал право собственности на объект недвижимости, представив копию свидетельства о государственной регистрации права собственности от 14.08.2013 и технический паспорт.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.06.2007 по результатам технической инвентаризации Уфимским городским филиалом государственного унитарного предприятия "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан" был подготовлен технический паспорт в отношении "подземного перехода" по проспекту Октября в Советском районе г. Уфы, остановка общественного транспорта "Спортивная" (л.д. 20-23). Инвентарный номер объекта - 341405, общая площадь - 332,8 кв.м., общая торговая площадь - 71 кв.м. В техническом паспорте также содержатся сведения об аренде площадей в пользу общества "Релакс-плюс" (арендатор), с 14.06.2007 (л.д. 22).

По договору от 06.03.2008 N 22219 Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопредшественник истца; арендодатель) передал помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 71 кв.м. обществу "Релакс-плюс" (арендатор) в аренду для целей использования под торговлю (л.д. 43-47). Договор содержит подписи уполномоченных представителей сторон сделки, оттиски печатей юридических лиц (л.д. 47).

Впоследствии торговые помещения (71 кв.м.), расположенные в подвале были переданы Комитетом по управлению муниципальной собственностью (арендодатель) обществу "Релакс-плюс" (арендатор) по договору от 20.04.2009 N 22219.1 (л.д. 12-17). Сторонами согласованы объект аренды (помещения, поименованные в техническом паспорте "подземного перехода" от 14.06.2007), размер арендной платы (приложение к договору - расчёт годовой арендной платы - л.д. 17), а также срок аренды (с 13.01.2009 по 30.06.2010).

Помещения площадью 71 кв.м. переданы ответчику по акту приёма-передачи от 13.01.2009 (л.д. 18). Объект аренды принят руководителем общества "Релакс-плюс" без замечаний и (или) возражений. В акте дополнительно указано, что технические характеристики объекта приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 14.06.2007 N 341405.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) договор аренды от 20.04.2009 N 22219.1 зарегистрирован не был.

В мае 2012 года Комитет по управлению муниципальной собственностью направил ответчику уведомление (письмо от 04.05.2012 N кс-2003), в котором, ссылаясь на статью 610 ГК РФ, сообщил об одностороннем отказе от ранее возобновлённого на неопределённый срок договора аренды от 20.04.2009 N 22219.1 и потребовал в трёхмесячный срок освободить помещение (л.д. 8, 9).

Общество "Релакс-плюс" требование не выполнило, помещения не освободило.

14.08.2013 на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312, акта приёма-передачи от 31.01.2006 N1739, договора передачи государственного имущества Республики Башкортостан в муниципальную собственность муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан от 31.01.2006 N 1739, дополнительного соглашения к договору передачи государственного имущества Республики Башкортостан в муниципальную собственность муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан от 20.06.2012 б/н в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена запись регистрации N 02-04-01/264/2013-848 о праве муниципальной собственности на следующее недвижимое имущество: подземный пешеходный переход на остановке транспорта "Спортивная", по пр. Октября в Советском районе г.Уфы, общей площадью 332,8 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта 02:55:000000:29795. Правообладателю выдано свидетельство о регистрации права собственности от 14.08.2013 (л.д. 41).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что общество "Релакс-плюс" неправомерно занимает не принадлежащее ему недвижимое имущество, Управление муниципальной собственности обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия у ответчика установленных законом либо договором правовых оснований владения спорной торговой площадью. Суд пришёл к выводу о том, что истцом соблюдён порядок одностороннего отказа от дальнейшего исполнения сделки, а также отметил отсутствие государственной регистрации договора аренды от 20.04.2009 N 22219.1.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 20.04.2009 N 22219.1 в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

При рассмотрении спора суд первой инстанции обоснованно принял во внимание разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73).

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (абзацы 2, 3, 4 пункта 14 Постановления N 73).

При подписании договора от 20.04.2009 N 22219.1 арендодателем и арендатором были согласованы существенные условия арендной сделки, определены подлежащие передаче в аренду торговые площади подземного перехода (л.д. 12, 20-23), установлены методика расчёта размера арендной платы и непосредственно размер этой платы (л.д. 17). Объект аренды передан во владение и пользование общества "Релакс-плюс" до подписания договора (л.д. 18). Ответчик принял муниципальное имущество в аренду без замечаний и (или) возражений.

Тем самым, вне зависимости от государственной регистрации арендной сделки, необходимой, прежде всего, в целях соблюдения установленного публичного порядка, прав и охраняемых законом интересов третьих лиц во взаимоотношениях последних с участниками незарегистрированных договоров по поводу соответствующего недвижимого имущества, Управление муниципальной собственности (как правопреемник Комитета по управлению муниципальной собственностью) и общество "Релакс-плюс" были связаны определёнными обязательствами.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в порядке статьи 610 ГК РФ (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Как указано выше, арендодатель реализовал право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, и в одностороннем порядке отказался от дальнейшего исполнения арендной сделки (л.д. 8,9). Соответствующие обстоятельства ответчиком оспорены либо опровергнуты не были (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Из материалов настоящего дела не следует, что общество "Релакс-плюс" является обладателем каких-либо вещных прав в отношении спорных помещений. Напротив, согласно свидетельству о государственной регистрации подземный переход общей площадью 332,8 кв.м., частью которого является спорная торговая площадь (71 кв.м.), находится в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан (л.д.41), а общество является арендатором именно этого имущества.

Таким образом, требование истца о возложении на ответчика обязанности возвратить торговые помещения площадью 71 кв.м. является правомерным и подлежащим удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что общество "Релакс-плюс" является собственником "временных сооружений, торговых киосков", не могут быть приняты во внимание, как не подтвержденные материалами дела.

Имеющиеся в деле доказательства, а также дополнительно представленные ответчиком в суд апелляционной инстанции документы (фотография, постановление от 18.11.1996, акт о приемке в эксплуатацию, технический паспорт от 03.12.1997, договор от 20.05.1997, заключение от 08.07.1997, постановление от 18.06.2004, договор от 26.06.2004), подтверждают наличие спорных помещений в том виде, в котором они были переданы арендатору при оформлении арендных отношений, площадь переданных в аренду спорных помещений не оспаривается, их технические характеристики, указанные представленном истцом техническом паспорте совпадают с техническими характеристиками этих объектов, указанных в документах ответчика.

То обстоятельство, что общество "Релакс-плюс" понесло затраты на приобретение и (или) монтаж пластиковых, иных ограждений торговых павильонов не свидетельствует о неправомерности рассматриваемых исковых требований, поскольку не подтверждает факта наличия у ответчика вещного либо обязательственного права в отношении существующего объекта недвижимого имущества. Факт оформления между сторонами арендных отношений в отношении спорных объектов опровергает доводы ответчика о праве собственности на спорные объекты.

Постановления органа местного самоуправления от 18.11.1996 и от 18.06.2004 вопреки позиции ответчика также не свидетельствуют о наличии у общества "Релакс-плюс" вещных прав в отношении нежилого помещения. Напротив, данные документы подтверждают, что муниципальным образованием санкционировано временное размещение торговых павильонов в подземном пешеходном переходе, что, в свою очередь, предполагает обязанность владельца павильонов в будущем освободить занимаемую торговую площадь при возникновении предусмотренных договором либо законом оснований.

Согласно статье 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Права общества "Релакс-плюс" как лица, производившего улучшения арендованного недвижимого имущества, подлежат защите в порядке, предусмотренном статьей 623 ГК РФ, и не препятствуют исполнению судебного акта об освобождении находящейся в муниципальной собственности торговой площади подземного перехода.

Довод ответчика о том, что он не был извещён о рассмотрении настоящего дела, не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (часть 1 статьи 121 АПК РФ).

Судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица (часть 4 статьи 121 АПК РФ).

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации (пункт 2 статьи 54 ГК РФ).

Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд (пункт 2 части 4 статьи 123 АПК РФ).

Арбитражный суд Республики Башкортостан извещал ответчика в соответствии с установленными федеральным законом правилами, однако последний возможность получения копий судебных актов по своему юридическому адресу не обеспечил (л.д. 49, 54).

Юридическое лицо несёт риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица").

Доводы о необходимости привлечения к участию в деле обладателя права хозяйственного ведения на спорный объект недвижимости отклоняется в силу отсутствия в деле каких-либо сведений о титульном владельце указанного имущества.

В суде апелляционной инстанции представитель истца отверг факт передачи спорного имущества на баланс какого либо муниципального предприятия или учреждения. Доказательства обратного суду не представлены. Наличие в переписке между сторонами ссылок на принадлежность имущества иным лицам не может расцениваться в качестве надлежащего доказательства в порядке ст. 68 АПК РФ.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на общество "Релакс-плюс".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2013 по делу N А07-16586/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Релакс-плюс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева