Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2014 г. N 10АП-12311/13

г. Москва

27 января 2014 г.

Дело N А41-54636/12

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Коновалова С.А., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Гудвин-3" Сорокина Анатолия Вячеславовича: Чепрасова В.В. по доверенности от 20.12.13;

от Министерства имущественных отношений Московской области: Воловик А.Ю. по доверенности N ИС-22059 от 24.12.13;

от Тегина Сергея Михайловича: Макарова Е.М. по нотариальной доверенности от 27.09.13, зарегистрированной в реестре за N 4д-1210;

от некоммерческого партнерства содействия развитию жилого комплекса "Балтия": Поляков В.А. по доверенности от 19.04.12,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Тегина Сергея Михайловича и конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Гудвин-3" Сорокина Анатолия Вячеславовича на решение Арбитражного суда Московской области от 06 ноября 2013 года по делу N А41-54636/12, принятое судьей Шайдуллиной А.С., по заявлению закрытого акционерного общества "Гудвин-3" о признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Тегина Сергея Михайловича, Ситникова Владимира Федоровича, Орловой Ольги Николаевны, Цой Вилория Васильевича, Туровецкого Владимира Наумовича, Криворученко Сергея Владимировича, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, некоммерческого партнерства содействия развитию жилого комплекса "Балтия",

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Гудвин-3" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управления Росреестра) по Московской области N 08/175/2012-146 от 21.11.12 об отказе в государственной регистрации недействительным в части (т. 1, л.д. 4-7).

Заявление подано на основании статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 04 февраля 2013 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Тегин Сергей Михайлович, Министерство имущественных отношений Московской области (Минимущество МО) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ТУ Росимущества) в Московской области (т. 1, л.д. 86-87).

До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, ЗАО "Гудвин-3" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило заявленные требования, просило:

-признать решение Управления Росреестра по Московской области, оформленное сообщением N 08/075/2012-146 от 21.11.12 об отказе в государственной регистрации недействительным в части отказа в государственной регистрации сделки-уступки прав N 426 от 03.11.11 по договору аренды земельного участка N 08001Z от 15.08.97 на основании пункта 1 статьи 139 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и в силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации;

- обязать Управление Росреестра по Московской области не чинить препятствий ЗАО "Гудвин-3" и Тегину Сергею Михайловичу осуществить государственную регистрацию договора уступки прав N 426 от 03.11.11 по договору аренды земельного участка N 08001Z от 15.08.97 путем указания в своих решениях ссылок на пункт 1 статьи 139 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 19).

Определением Арбитражного суда Московской области от 14 мая 2013 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Ситников Владимир Федорович, Орлова Ольга Николаевна (т. 3, л.д. 86-87).

Определением Арбитражного суда Московской области от 05 июня 2013 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Цой Вилорий Васильевич и некоммерческое партнерство содействия развитию жилого комплекса (НП) "Балтия" (т. 3, л.д. 174-175).

Определением Арбитражного суда Московской области от 17 сентября 2013 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Туровецкий Владимир Наумович, Криворученко Сергей Владимирович (т. 4, л.д. 248-249).

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 ноября 2013 года в удовлетворении заявленных требований было отказано (т. 5, л.д. 36-41).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий ЗАО "Гудвин-3" Сорокин Анатолий Вячеславович обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (т. 5, л.д. 57-61).

Тегин С.М., не согласившись с вынесенным судебным актом, обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неправильное применение норм материального права (т. 5, л.д. 91-97).

В судебном заседании апелляционного суда представители конкурсного управляющего ЗАО "Гудвин-3" и Тегина С.М. поддержали доводы апелляционных жалоб, просили решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представители Минимущества Московской области и НП "Балтия" возражали против доводов заявителей апелляционных жалоб, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Управления Росреестра по Московской области, Ситникова В.Ф., Орловой О.Н., Цой В.В., Туровецкого В.Н., Криворученко С.В., Территориального управления Росимущества в Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 15.08.97 между Комитетом по управлению имуществом Московской области (Арендодатель) и ЗАО "Гудвин-3" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 08001Z, в соответствии с которым Арендодатель передал Арендатору в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 20, 0 га (200 000 кв.м.), расположенный на 37 км. автодороги Москва-Рига (т. 1, л.д. 29-33).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2009 года по делу N А40-34623/08-88-80Б ЗАО "Гудвин-3" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В ходе проведения процедур банкротства в отношении ЗАО "Гудвин-3" право аренды по договору N 08001Z от 15.08.97 было включено в конкурсную массу должника.

Согласно отчету ООО "БК-Аркадия" N 10-09-06/01 от 07.09.10 стоимость права долгосрочной аренды ЗАО "Гудвин-3" с учетом обременении оцениваемых прав правами требования Арендодателя на возврат долгов по арендной плате и с учетом невыплаченных пеней составила 97 997 рублей (т. 1, л.д. 20-24).

20.10.10 состоялось собрание кредиторов ЗАО "Гудвин-3" по вопросам утверждения начальной цены реализации права долгосрочной аренды по договору аренды земельного участка N 08001Z от 15.08.97 и утверждения порядка реализации права долгосрочной аренды по названному договору (т. 1, л.д. 46, 17-19).

В соответствии с протоколом собрания кредиторов N 13 от 20.10.10 на указанном собрании были приняты решения:

- об утверждении начальной продажной цены реализации права долгосрочной аренды по договору аренды земельного участка N 08001Z от 15.08.97 в размере 98 000 рублей;

- об утверждении порядка реализации права долгосрочной аренды по договору аренды земельного участка N 08001Z от 15.08.97 по прямому договору без проведения торгов.

В целях реализации решения собрания кредиторов, 03.11.11 между ЗАО "Гудвин-3" в лице конкурсного управляющего Богинской Л.Н. (Сторона-1) и Тегиным С.М. (Сторона-2) был заключен договор переуступки прав N 426 по договору аренды земельного участка N 08001Z от 15.08.97 (т. 1, л.д. 12-16).

Письмом N 380 от 03.11.11 конкурсный управляющий ЗАО "Гудвин-3" сообщил Минимуществу Московской области о состоявшейся уступке прав аренды (т. 1, л.д. 25).

Также Тегин С.М. и ЗАО "Гудвин-3" обратились в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора уступки прав аренды (т. 1, л.д. 97-98).

Согласно сообщению Управления Росреестра по Московской области N 08/075/2012-146 от 21.11.12 в государственной регистрации договора переуступки прав N 426 от 03.11.11 по договору аренды земельного участка N 08001Z от 15.08.97 в связи с отсутствием документов, подтверждающих согласие собрания кредиторов на продажу права требования, полную оплату права требования, подтверждающих проведение торгов по продаже прав аренды земельного участка (т. 1, л.д. 9-11).

Полагая отказ в государственной регистрации уступки права аренды незаконным, ЗАО "Гудвин-3" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в признании решения Управления Росреестра по Московской области незаконным, суд первой инстанции указал, что арендатором не было получено согласие арендодателя на уступку права аренды.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

В обоснование заявленных требований ЗАО "Гудвин-3" ссылается на незаконность отказа Управления Росреестра по Московской области в регистрации договора уступки права аренды земельного участка, поскольку органом регистрации были неправильно применены положения пункта 1 статьи 139 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)".

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 7 статьи 16 Закона о государственной регистрации сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Из материалов дела следует, что ЗАО "Гудвин-3" и Тегин С.М. обратились в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора переуступки прав N 426 по договору аренды земельного участка N 08001Z от 15.08.97, заключенного с целью реализации решения собрания кредиторов общества-должника (т. 1, л.д. 12-16).

Пунктом 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации закреплено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о государственной регистрации).

Согласно сообщению Управления Росреестра по Московской области N 08/075/2012-146 от 21.11.12 отказ в государственной регистрации договора переуступки прав N 426 от 03.11.11 по договору аренды земельного участка N 08001Z от 15.08.97 обусловлен несоблюдением сторонами порядка реализации имущества (путем проведения торгов), то есть нарушением пункта 1 статьи 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (т. 1, л.д. 9-11).

В соответствии с пунктом 1 статьи 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в редакции, действовавшей на момент заключения договора уступки N 426 от 03.11.11, в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения. В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложений о продаже имущества, представленные предложения не утверждены собранием кредиторов или комитетом кредиторов, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении предложений о продаже имущества.

Согласно пункту 5 статьи 139 Закона о банкротстве имущество должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства составляет менее чем сто тысяч рублей, продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов.

Таким образом, стоимость имущества устанавливается на дату до даты открытия конкурсного производства.

Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию договора переуступки прав N 426 от 03.11.11 по договору аренды земельного участка N 08001Z от 15.08.97 ЗАО "Гудвин-3" был предоставлен отчет ООО "БК-Аркадия" N 10-09-06/01 от 07.09.10 "Об оценке рыночной стоимости права долгосрочной аренды по договору аренды земельного участка N08001Z от 15 августа 1997 г.", согласно которому с учетом обременения оцениваемых прав правами требования арендодателя на возврат долгов по арендной плате, с учетом невыплаченных пеней цена права аренды составила 97 997 рублей, то есть менее 100 000 рублей (т. 1, л.д. 20-24).

Из указанного отчета следует, что стоимость права долгосрочной аренды ЗАО "Гудвин-3" была установлена оценщиком по состоянию на 07.09.10, то есть после открытия решением Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2009 года по делу N А40-34623/08-88-80Б конкурсного производства в отношении ЗАО "Гудвин-3", что противоречит пункту 5 статьи 139 Закона о банкротстве.

Кроме того, согласно выводам оценщика при расчете рыночная стоимость права ЗАО "Гудвин-3" долгосрочной аренды земельного участка (396 692 000 рублей) была уменьшена на рыночную стоимость права требования арендодателя на возврат долгов по арендной плате с учетом невыплаченных пеней (396 594 003 рублей).

Между тем, указанная задолженность по арендной плате была рассчитана оценщиком с учетом задолженности за 2010 год, то есть задолженности, сформировавшейся после открытия конкурсного производства в отношении ЗАО "Гудвин-3", что также противоречит пункту 5 статьи 139 Закона о банкротстве

При таких обстоятельствах, учитывая ошибочность включения в сумму задолженности ЗАО "Гудвин-3" по арендным платежам 15 495 470 рублей задолженности за 2010 год, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стоимость права долгосрочной аренды спорного земельного участка превышает 100 000 рублей, в связи с чем права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 08001Z от 15.10.97 не могли быть переданы Тегину С.М. без проведения торгов.

Указанный вывод соответствует позиции Федерального арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлении от 20 декабря 2013 года по делу N А41-43090/12 с аналогичными обстоятельствами.

Доводы заявителей апелляционных жалоб подлежат отклонению, как документально неподтвержденные и не опровергающие выводов суда первой инстанции по существу.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 06 ноября 2013 года по делу N А41-54636/12 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

С.А. Коновалов Е.Н. Короткова