Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2014 г. N 17АП-15814/13

г. Пермь

28 января 2014 г.

Дело N А50-14674/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 января 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Щеклеиной Л. Ю.,

судей Васевой Е.Е., Муравьевой Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мальцевой Л.П.,

при участии:

от заявителя - ООО "Кристалл" (ОГРН 1065903043106, ИНН 5903075599): Листофоров И.А., паспорт, доверенность от 25.09.2013;

от заинтересованного лица - Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми (ОГРН 1115902013061, ИНН 5902293820): Жданова Е.А., служебное удостоверение, доверенность от 17.12.2013;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

заинтересованного лица - Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми

на решение Арбитражного суда Пермского края от 28 октября 2013 года

по делу N А50-14674/2013,

принятое судьей Аликиной Е.Н.,

по заявлению ООО "Кристалл"

к Департаменту градостроительства и архитектуры администрации г. Перми

о признании недействительным решения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Кристалл" (далее заявитель, ООО "Кристалл") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением (с учетом уточнения требования в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее АПК РФ) к Департаменту градостроительства и архитектуры администрации города Перми (далее заинтересованное лицо, ДГА администрации г.Перми, департамент) о признании решения от 12.07.2013 N И-22-01-05/1-196 об отказе в выдаче разрешения на строительство по адресу: ул. Космонавта Беляева, 17 в г. Перми незаконным.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 28 октября 2013 года (резолютивная часть объявлена 22 октября 2013 года) заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Департамент обратился с апелляционной жалобой, по указанным в ней мотивам просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований - отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к неправильному применению судом норм материального права, недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, неверному определению способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя.

Представитель апеллятора в суде апелляционной инстанции поддержал требования и доводы апелляционной жалобы.

ООО "Кристалл" письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило.

В суде апелляционной инстанции представитель общества просил обжалуемый судебный акт оставить в силе, находя его законным и обоснованным.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав нормы права, регулирующие спорные правоотношения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

11.06.13 ООО "Кристалл" обратилось в ДГА администрации г. Перми с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу: г. Перми, ул. Космонавта Беляева, 17 (л.д.13-15 том 2).

Письмом от 20.06.13 N И-22-01-05/1-145 ДГА администрации г. Перми отказала заявителю в выдаче разрешения на строительство, указав на отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок под строительство жилого дома и несоответствие градостроительного плана земельного участка действующим правилам, непредставление схемы планировочной организации земельного участка, недостатки проектной документации (л.д.16-17 том 2).

03.07.13 заявитель вновь обратился в ДГА администрации г. Перми с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства (л.д.14-14 том 1).

Письмом от 12.07.13 N И-22-01-05/1-196 ДГА администрации г. Перми вновь отказал заявителю в выдаче разрешения на строительство, указав на те же недостатки первичного обращения (л.д.17-18 том 1).

Усмотрев несоответствие требованиям законодательства и нарушение прав и законных интересов общества в принятии департаментом данного решения, ООО "Кристалл" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия у заявителя права на строительство объекта капитального строительства в соответствии с видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом, и соответствия представленной документации установленным требованиям.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст.ст.64-68,71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ)

строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей (часть 2).

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 2).

В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет непосредственно в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, поименованных в части 7 статьи 51 ГрК РФ, в том числе правоустанавливающий документ на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы, содержащиеся в проектной документации, положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, если такая проектная документация подлежит экспертизе.

ООО "Кристал"" с заявлением на выдачу разрешения на строительство приложен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0837:0033 (л.д.30-35 том 1), утвержденный приказом Департамента планирования и развития территории города Перми от 06.11.2008 N 931-п, которым признан утратившим силу приказ от 17.08.2007 N 673-п о ранее утвержденном градостроительном плане (л.д.36 том 1).

В соответствии с информацией о градостроительном регламенте земельного участка (раздел 2 градостроительного плана) территориальная зона согласно Правилам землепользования и застройки города Перми определена как зона общественно-жилого назначения (ОЖ) с основными видами использования, в том числе под многоквартирные многоэтажные жилые дома 5-16 и выше этажей. Площадь земельного участка 0,248041 га.

Между тем, согласно приказу Управления земельных отношений от 08.02.2007 N 180-з (л.д.19 том 1) земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0837:0033, площадью 2480,41 кв.м, по ул.Космонавта Беляева, 17 г.Перми предоставлен в аренду на 3 года для строительства магазина оптовой торговли с кондитерским цехом; на основании приказа заключен договор аренды земельного участка от 27.02.2007 N 007-074 (л.д.20-25 том 1) с целевым использованием - строительство магазина оптовой торговли с кондитерским цехом.

Права и обязанности по данному договору переданы арендатором ООО "Регионстрой-59" ООО "Кристалл" (новый арендатор) на основании договора от 30.03.2007 б/н (л.д.26-27 том 1).

Документом, предоставляющим новому арендатору указанного земельного участка право на его использование в целях строительства многоквартирного жилого дома, ООО "Кристалл" не обладает, в уполномоченный орган на его получение общество не обращалось. Получение данным обществом градостроительного плана на указанный земельный участок с отражением с нем градостроительного регламента, в котором территориальная зона определена как зона общественно-жилого назначения, не является доказательством обладания правоустанавливающим документом на земельный участок и предоставляющим право на самостоятельное, без согласия арендодателя, изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии со ст.44 ГрК РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется: применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам (часть 1), в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа (часть 2).

Согласно ч.3 ст.44 ГрК РФ в составе градостроительного плана земельного участка указываются в том числе границы земельного участка, границы зон действия публичных сервитутов, минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента), информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия, информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Согласно смыслу статей 41 - 46 ГрК РФ градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.2013 N 1633/13).

Правила землепользования и застройки территории города Перми были утверждены решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 N 143.

Согласно карте градостроительного зонирования, утвержденной решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 N 143, земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0837:0033, площадью 2480,41 кв.м, по ул.Космонавта Беляева, 17, располагался в территориальной зоне общественно-жилого назначения (ОЖ).

Решением Пермской городской Думы от 26.01.2010 N 16 "О внесении изменений в решение Пермской городской Думы от 26.06.2007 N 143" была утверждена новая карта градостроительного зонирования территории города Перми, в соответствии с которой спорный земельный участок располагается в территориальной зоне обслуживания промышленности, торговли, складирования и мелкого производства (Ц-6).

Территориальная зона Ц-6 выделена для обеспечения правовых условий формирования коммерческой застройки непроизводственного назначения и обслуживающих центров в промышленных районах, в местах расположения производственных и коммунально-складских баз. Особенностью зоны является сочетание обслуживающих коммерческих объектов, объектов местного и городского значения, связанных с обеспечением производственной и другой деятельности.

Основные виды разрешенного использования территориальной зоны Ц-6 предусматривают возможность строительства склада-магазина оптовой торговли, магазина оптовой и мелкооптовой торговли.

Определение в договоре аренды спорного земельного участка цели его использования (целевое использование земельного участка) сопоставимо с основными видами разрешенного использования территориальной зоны, в состав которой входит указанный земельный участок.

Отнесение данного земельного участка ранее (на момент разработки градостроительного плана в 2008 году) к территориальной зоне общественно-жилого назначения (ОЖ), без правоустанавливающего документа на земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома (МКД), само по себе не является основанием для предоставления застройщику права на осуществление строительства на данном участке МКД.

Выводы суда первой инстанции о наличии у заявителя права на строительство объекта капитального строительства в соответствии с видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом, суд апелляционной инстанции признает ошибочными.

Арбитражный суд руководствовался тем, что правило, предусмотренное п.1.2 решения Пермской городской Думы от 18.12.2012 N 287 (в редакции от 25.06.2013), на момент принятия департаментом оспариваемого решения не действовало.

Между тем, по мнению суда апелляционной инстанции, судом не учтено следующее.

В соответствии со ст.263 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно п.п.8 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 7 ЗК РФ земли в РФ по целевому назначению подразделяются на категории, поименованные в данной норме, подлежат использованию в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определены в статье 37 ЗК РФ, могут быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливают применительно к каждой территориальной зоне (часть 2 ст.37 ЗК РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 ст.37 ЗК РФ).

Выбор основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателя земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, осуществляется самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 ст.37 ЗК РФ).

Согласно п.3 ст. 85 ЗК РФ допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Данная норма права устанавливает общий критерий, позволяющий изменить фактическое использование земельного участка, подлежащее впоследствии отражению в кадастре недвижимости. Однако указанная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

ООО "Кристалл" как арендатор спорного земельного участка, приняв на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 27.02.2007 N 007-074 для строительства, выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования "для строительства магазина оптовой торговли с кондитерским цехом"", тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 ЗК РФ.

В соответствии с положениями статей 421, 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка возможно путем внесения изменений в договор аренды земельного участка для строительства от 27.02.2007 N 007-074; такие изменения в указанный договор аренды земельного участка сторонами договора не внесены, одностороннее изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка невозможно.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0837:0033, площадью 2480,41 кв.м, по адресу: г. Пермь, ул. Беляева, 17, предоставлялся под строительство магазина оптовой торговли с кондитерским цехом, а договором аренды земельного участка для строительства от 27.02.2007 N 007-074 установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением (видом разрешенного использования), постольку у Департамента градостроительства и архитектуры администрации города Перми имелись правовые основания для отказа заявителю в выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по мотиву непредставления правоустанавливающего документа на земельный участок для целей строительства указанного объекта.

При наличии правоустанавливающего документа на земельный участок под строительство магазина оптовой торговли с кондитерским цехом, формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка с целью строительства именно данного объекта капитального строительства, при представлении заявителем иных необходимых для выдачи разрешения на строительство документов, но на иной объект капитального строительства, невозможно их сопоставление на предмет соответствия градостроительным требованиям, а при сопоставлении департаментом безусловно привело к обоснованным выводам об отсутствии схемы планировочной организации земельного участка, выполненной в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 06.11.2008 N RU90303000-80614, о наличии несоответствий данному градостроительному плану, об отсутствии сведений, касающихся инженерно-технического обеспечения, включая другие недостатки проектной документации.

Доводы заявителя, что он как арендатор земельного участка имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм действующего законодательства.

Данный правовой подход согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 1756/13.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии совокупности условий, предусмотренных ст.ст.198, 200 АПК РФ, для признания оспариваемого ООО "Кристалл" решения Департамента градостроительства и архитектуры администрации города Перми по отказу в выдаче разрешения на строительство незаконным.

При данных обстоятельствах требования заявителя удовлетворению не подлежат, в связи с чем суд апелляционной инстанции принимает доводы апелляционной жалобы и отменяет обжалуемый судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, ч.ч.1,2 ст.270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 28 октября 2013 года по делу N А50-14674/2013 отменить.

В удовлетворении заявленных требований о признании недействительным решения от 12.07.2013 N И-22-01-05/1-196 ООО "Кристалл" отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Л.Ю.Щеклеина

Судьи

Е.Е.Васева Е.Ю.Муравьева