Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2014 г. N 15АП-10354/13

город Ростов-на-Дону

28 января 2014 г.

дело N А32-3630/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Агропромышленный строительный комбинат "Гулькевичский"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 22 мая 2013 года по делу N А32-3630/2013

по иску открытого акционерного общества "Агропромышленный строительный комбинат "Гулькевичский"

к ответчику федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, открытого акционерного общества "Госземкадастрсъемка-ВИСХАГИ", администрации муниципального образования город Краснодар

об установлении кадастровой стоимости земельного участка, принятое в составе судьи Сумина Д.П.,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Агропромышленный строительный комбинат "Гулькевичский" (далее - ОАО "АПСК "Гулькевичский", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", ответчик) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:50 площадью 50 257 кв. м., расположенного в г. Краснодаре, пр. им. писателя Знаменского, 31, в размере его рыночной стоимости 189 470 000 руб. (рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2011), об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" внести в государственный кадастр недвижимости новую кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:50 площадью 50 257 кв.м., расположенного в г. Краснодаре, пр. им. писателя Знаменского, 31, в размере его рыночной стоимости 189 470 000 руб. (рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2011).

Исковые требования мотивированы тем, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:50. На основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края" в отношении спорного земельного участка была установлена кадастровая стоимость в размере 892 239 659 руб. 78 коп. Истец полагает, что кадастровая стоимость земельного участка завышена в несколько раз по сравнению с рыночной стоимостью данного участка. В подтверждение данного обстоятельства по заказу истца независимым оценщиком был подготовлен отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:50, согласно которому стоимость земельного участка на дату 01.01.2011 составляла 189 470 000 руб. Истец полагает, что установление кадастровой стоимости, которая существенно превышает размер рыночной стоимости земельного участка, нарушает его субъективные права, так как он вынужден вносить необоснованно завышенную арендную плату за земельный участок, определяемую на основании данных о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Истец полагает, что действующее законодательство позволяет в качестве кадастровой стоимости земельного участка вносить сведения о его рыночной стоимости, в связи с чем ОАО "АПСК "Гулькевичский" просит внести в ГКН сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 189 470 000 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Госземкадастрсъёмка - ВИСХАГИ".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2013 в удовлетворении иска отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что при рассмотрении данной категории дел обязательным является проведение по делу судебных экспертиз, направленных на установление рыночной стоимости земельного участка, существовавшей на дату проведения массовой оценки земель для целей определения кадастровой стоимости земель.

С принятым судебным актом не согласилось ОАО "АПСК "Гулькевичский", в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- суд первой инстанции необоснованно оценил отчёт оценщика N 064/2-12 "Об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:50", подготовленный сотрудником ООО "Институт оценки, бизнеса и права" - Ящук Л.В., как недопустимое доказательство по делу;

- суд не принял во внимание, что факт соответствия отчёта об оценке действующим федеральным стандартам оценки и факт достоверности изложенных в нём сведений был подтверждён истцом путём представления экспертного заключения N 15-10-12-02 от 15.10.2012 некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа", членом которого является независимый оценщик Ящук Л.В.;

- в ходе рассмотрения дела лица, участвующие в деле, не оспорили достоверность сведений, изложенных в отчёте независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка, определённой на дату 01.01.2011. При вынесении решения суд не привёл ни одной нормы права, которой бы противоречили отчёт об оценке и заключение СРО, что свидетельствует о факте не исследования судом данных документов.

По ходатайству истца определением от 28.08.2013 апелляционный суд назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил Лебу Александру Владимировичу - эксперту ООО "Южно-региональный центр оценки и экспертизы собственности".

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: "Какова была рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:50, площадью 50 257 кв.м. (категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: размещение многоэтажных жилых домов с встроено-пристроенным детским дошкольным учреждением), расположенного по адресу:

г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, проспект имени писателя Знаменского, 31, по состоянию на 01.01.2011?"

По итогам проведения судебной экспертизы в суд апелляционной инстанции поступило заключение эксперта N 107/13 от 03.12.2013, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составила 194 000 000 руб.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 производство по делу возобновлено, апелляционная жалоба назначена к судебному разбирательству.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривалась по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.10.2008 между администрацией МО г. Краснодар (арендодатель) и ООО "Бизнес-Инвест" (арендатор) был заключён договор аренды N 4300015442, по условиям которого в аренду сроком с 10.10.2008 по 09.10.2015 обществу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0427001:50, общей площадью 50 257 кв.м., расположенный по проспекту им. Писателя Знаменского, 31 в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара (т. 1 л.д. 8-12).

По договору от 17.09.2009 ООО "Бизнес-Инвест" передало свои права и обязанности по договору аренды N 4300015442 от 10.10.2008 ОАО "АПСК "Гулькевичский". Переход права аренды земельного участка зарегистрирован в УФРС по Краснодарскому краю в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной службы, проставленным на договоре от 17.09.2009 (т. 1 л.д. 13-15).

Согласно кадастровому паспорту N 2343/12/13-52798 от 28.01.2013 кадастровая стоимость земельного участка составляет 892 239 659 руб. 78 коп.

(т. 1 л.д. 16).

Из уведомлений ДМСиГЗ администрации МО г. Краснодар N 28890.26 от 19.06.2012 и N 592826 от 25.02.2013 следует, что размер арендной платы, вносимой ОАО "АПСК "Гулькевичский", определяется с учётом кадастровой стоимости земельного участка.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, ОАО "АПСК "Гулькевичский" обратилось с требованием о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости, согласно которому просит установить в качестве кадастровой рыночную стоимость земельного участка в размере 189 470 000 руб. (отчёт оценщика - т. 1 л.д. 19-97).

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавший в редакции до принятия Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации действует в редакции Закона N 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.

Исходя из пункта 5 Правил государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255 (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ) были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в который была включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

ОАО "АПСК "Гулькевичский" не согласно с кадастровой стоимостью земельного участка в размере 892 239 659 руб. 78 коп., утверждённой приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1756 от 22.11.2011 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населённых пунктов Краснодарского края".

Согласно пунктам 1, 2 статьи 24.19 Закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - заявители).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Как указал Высший Арбитражный суд Российской Федерации в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, требование об изменении внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой, в случае необходимости, судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

В обоснование рыночной стоимости спорного земельного участка истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 064/2-12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Институт оценки, бизнеса и права", в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2011 составляет 189 470 000 руб.

Экспертным заключением НП СРО "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа" N 15-10-12-02 подтверждено, что указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что отчет об оценке и заключение нормативно-методической экспертизы отчета не могут являться достоверным доказательством размера рыночной стоимость земельного участка, поскольку по данной категории дел, как разъяснил Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, обязательно назначение судебной экспертизы по ее определению.

Суд апелляционной инстанции не согласен с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку действующим законодательством и разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вопрос о назначении экспертизы по делу об установлении кадастровой стоимости равной рыночной постановлен на усмотрение соответствующего арбитражного суда.

Между тем, принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу истца, суд апелляционной инстанции счел необходимым назначить по делу судебную экспертизу.

Согласно заключению эксперта N 107/13 от 03.12.2013 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составила 194 000 000 руб.

Изучив представленное заключение эксперта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оно в полной мере соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и стандартам и правилам оценочной деятельности. Основания сомневаться в этом у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Исходя из вышеизложенного, учитывая значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:50 над его рыночной стоимостью, кадастровая стоимость данного участка подлежит установлению в соответствии с его рыночной стоимостью.

При таких обстоятельствах, требование истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:50 равной его рыночной стоимости, является обоснованным и заявленным в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (как в прежней, так и в действующей редакции).

В связи с этим, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований и об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 194 000 000 руб. (по состоянию на 01.01.2011).

Относительно требования истца об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" внести в государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости указанных земельных участков суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11 от 28.06.2011). Таким образом, дополнительное возложение на орган кадастрового учета соответствующей обязанности не является необходимым.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования в части обязания ФГБУ "ФКП Росреестра" внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости удовлетворению не подлежат.

В счет оплаты стоимости судебной экспертизы ОАО "АПСК "Гулькевичский" на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по платежному поручению N 554 от 19.08.2013 было перечислено 17 000 руб.

Согласно выставленному ООО "Южно-региональный центр оценки и экспертизы собственности" уточненному счету стоимость проведения судебной экспертизы составила 17 000 руб.

С учетом изложенного, с депозитного счета суда апелляционной инстанции в счет оплаты стоимости судебной экспертизы ООО "Южно-региональный центр оценки и экспертизы собственности" подлежат перечислению 17 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22 мая 2013 года по делу N А32-3630/2013 отменить, принять новое решение.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:50 площадью 50 257 кв. м., расположенного в г. Краснодаре, пр. им. писателя Знаменского, 31, равной его рыночной стоимости в размере 194 000 000 руб. В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью "Южно-региональный центр оценки и экспертизы собственности" 17 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина