Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2014 г. N 15АП-20965/13

город Ростов-на-Дону

28 января 2014 г.

дело N А32-16399/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мясоптицекомбинат "Каневской"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Левченко О.С.)

от 23 октября 2013 года по делу N А32-16399/2012

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью "Мясоптицекомбинат "Каневской" (ОГРН 1042319139246),

о взыскании 2 655 081 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мясоптицекомбинат "Каневской" (далее - общество) о взыскании неосновательного обогащения за период с 17.10.2011 по 06.05.2012 в сумме 2 594 137 рублей 24 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.12.2011 по 20.06.2012 в сумме 60 944 рублей 43 копеек.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23 октября 2013 года с общества с ограниченной ответственностью "Мясоптицекомбинат "Каневской" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону взыскано 2 506 705 рублей 33 копейки задолженности по арендной плате за период с 17.10.2011 по 06.05.2012 и 59 126 рублей 40 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.12.2011 по 20.06.2012. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение изменить, взыскать с общества в пользу департамента 1 387 530 рублей 97 копеек задолженности по арендной плате за период с 17.10.2011 по 06.05.2012.

В обоснование жалобы апеллянт указал, что истцом не представлено доказательств использования обществом земельного участка площадью 40 516 кв. м; размер неосновательного обогащения должен рассчитываться исходя из площади земельного участка, занятой объектом недвижимого имущества - 22 386,9 кв. м.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Общество является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Комбайностроителей, 2: корпус погрузки, площадью 22 386,90 кв. м, литер ЗГ, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.09.2011 N 01/567/2011-898 (л. д. 36).

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021906:132 общей площадью 40 516 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021906:132, образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021906:7, что подтверждается представленным в материалы дела кадастровым паспортом от 05.07.2011 (л. д. 37-40).

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-30999/2009 установлено, что между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Партнер Плюс" (арендатор) был заключен договор N 31094 от 16.03.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:02 19 06:0007 площадью 92 302 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Комбайностроителей, дом 2, в целях эксплуатации производственных помещений. Срок договора определен с 04.03.2009 по 04.03.2058.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.03.2009. Размер арендной платы и порядок ее уплаты установлены разделом третьим договора аренды, согласно которому годовая арендная плата вносится арендатором равными частями ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрена возможность пересмотра арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте, и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

Как следует из материалов дела, общество приобрело в собственность объекты недвижимости литеры "ЗГ", "ЗВ", "ЗД" общей площадью 38 437,80 кв. м, расположенные на земельном участке общей площадью 92 302 кв. м с кадастровым номером 61:44:0021906:7 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Комбайностроителей, 2.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-17572/2012 установлено, что переход к обществу права собственности на указанные объекты недвижимости был зарегистрирован 26.07.2010, записи регистрации N 61-61-01/399/2010-177, N 61-61-01/399/2010-176, N 61-61-01/399/2010-175.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.10.2010 по делу N А53-16700/2010 общество с ограниченной ответственностью "Партнер Плюс" признано несостоятельным (банкротом), в его отношении открыто конкурсное производство.

Между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Партнер Плюс" (арендатор) в лице конкурсного управляющего было подписано соглашение о расторжении договора аренды N 31094 от 16.03.2009 с 26.07.2010 в связи с переходом прав на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке к обществу. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 17.01.2012.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 27.01.2012 по делу N А53-16700/2010 конкурсное производство в отношении общества с ограниченной ответственностью "Партнер Плюс" завершено.

Истец, полагая, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение за пользование спорным земельным участком, обратился в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей вправе собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо учитывать, что право пользования арендуемым продавцом земельным участком (либо пропорциональное его частью), на праве аренды переходит к новому собственнику недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Из материалов дела следует, что объект недвижимого имущества литеры "ЗГ", общей площадью 22 386,90 кв. м, находящийся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Комбайностроителей, 2, право собственности общества на которые зарегистрировано 26.07.2010, расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021906:132, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021906:7.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в связи с приобретением обществом объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021906:7, к указанному лицу перешло право пользование всем земельным участком, ранее предоставленным для эксплуатации спорных объектов недвижимости в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Партнер Плюс".

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0021906:7, арендатором данного участка по договору аренды N 31094 от 16.03.2009 стал ответчик, прежний арендатор (ООО "Партнер Плюс") утратил права аренды в отношении спорного участка. Соглашение о расторжении договора аренды N 31094 от 16.03.2009, подписанное между департаментом и обществом с ограниченной ответственностью "Партнер Плюс", утратившим с 26.07.2010 как право собственности на объекты недвижимости, так и право пользования представленным для их эксплуатации земельным участком, является недействительным и не влечет правовых последствий в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком на основании ранее заключенного договора аренды с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Иное толкование указанных норм противоречило бы положениям статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации об отнесении на собственника бремени содержания имущества (в настоящем случае расходов по арендной плате за земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости).

Таким образом, отношения департамента и общества по использованию земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021906:132, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021906:7, в спорный период подлежали регулированию договором аренды N 31094 от 16.03.2009, заключенным между департаментом и прежним собственником объектов недвижимости, расположенных на участке.

В пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее.

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда.

На основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

Поскольку материальным требованием в рассматриваемом случае является взыскание денежной суммы, составляющей плату за пользование земельным участком за период с 17.10.2011 по 06.05.2012 и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.12.2011 по 20.06.2012, ошибочное указание департаментом в качестве правового основания иска на положения статей 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, при сохранении действия договора аренды N 31094 от 16.03.2009, не является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09, от 06.12.2011 N 9069/11 и от 17.04.2012 N 15837/11.

Суд первой инстанции обосновано указал, что размер арендной платы (неосновательного обогащения) за период с 17.10.2011 по 06.05.2012 необходимо рассчитывать в соответствии с постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 29 декабря 2007 года N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за пользование земельных участков государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" (далее - Постановление N1420 от 29.12.2007), по следующей формуле: А = Ки х Кс х Сап, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок, Ки - коэффициент индексации, Кс - кадастровая стоимость, Сап - ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта от 05.07.2011 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021906:132 составляет 324 851 210 рублей 60 копеек.

Разрешенным видом использования спорного земельного участка является эксплуатация производственных помещений. До 06.03.2012 ставка арендной платы для земель с разрешенным видом использования "для эксплуатации производственных помещений" равнялась 1,0% от кадастровой стоимости, после 06.03.212 - 1,1 % от кадастровой стоимости.

Суд первой инстанции произвел расчет суммы, подлежащей уплате обществом за пользование земельным участком, и пришел к обоснованному выводу о том, что за пользование земельным участком за период с 17.10.2011 по 06.05.2012 с общества надлежит взыскать 2 506 705 рублей 33 копейки.

Расчет производился судом с учетом пользования обществом земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021906:132 общей площадью 40 516 кв. м.

В апелляционной жалобе общество указало, что размер неосновательного обогащения должен рассчитываться исходя из площади земельного участка, занятой объектом недвижимого имущества (22 386,9 кв. м).

Указанный довод отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Действующее законодательство исходит из принципа формирования земельных участков с учетом площади, необходимой для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Из материалов дела, в том числе распоряжения департамента от 17.10.2011 N 1986, кадастрового паспорта от 05.07.2011 N 61/001/11-176805 (лист В.4), следует, что земельный участок был сформирован с учетом площади расположенного на нем корпуса погрузки, принадлежащего обществу, в размере, необходимом для эксплуатации указанного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению платы за пользование земельным участком подтверждается материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с ответчика в пользу истца надлежит взыскать проценты за неосновательное пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 октября 2013 года по делу N А32-16399/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина А.А. Попов