Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2014 г. N 16АП-4108/13

г. Ессентуки

29 января 2014 г.

Дело N А63-6234/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Джамбулатова С.И.,

судей: Годило Н.Н., Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Днепровским А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.10.2013 по делу N А63-6234/2013 по заявлению Территориального объединения Федерации профсоюзов Ставропольского края, ОГРН 1022600000213, г. Ставрополь и общества с ограниченной ответственностью "Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск", ОГРН 1052600188794, г. Кисловодск к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН 1042600339737, г. Ставрополь, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, третьи лица: - общественная организация Федерация независимых профсоюзов России, ОГРН 1027700352822, г. Москва, администрация города-курорта Кисловодска, ОГРН 1022601316418, г.Кисловодск о признании незаконным бездействия, выразившегося в непринятии решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и обязании принять решение об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:51, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, пр. Ленина, 25 в размере его рыночной стоимости (судья Орловский Э.И.), при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью "Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск" - Погорелова Д.В. доверенность от 01.06.2013; от Территориального объединения Федерации профсоюзов Ставропольского края - Погорелова Д.В. доверенность от 08.07.2013 N 1-137324; от общественной организации Федерация независимых профсоюзов России - Погорелова Д.В. доверенность от 03.07.2013; от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - Кузьменко Л.В. доверенность N 60 от 09.01.2014; в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

территориальное объединение Федерация профсоюзов Ставропольского края обратилось (далее - ФПСК) в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении (далее - комиссия) о признании незаконным бездействия комиссии, выразившегося в непринятии решения по поданному 29.04.2013 в указанную комиссию заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и обязании комиссии принять решение об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:51, площадью 12 080 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, пр. Ленина, 25 в размере его рыночной стоимости.

Определением суда от 14.08.2013 удовлетворено ходатайство общества о вступлении в дело в качестве второго заявителя (соистца), в связи с передачей ему в уставный капитал строений, расположенных на вышеуказанном земельном участке, и передачей ему прав и обязанностей по договору аренды от 23.05.2012 N 2567.

Решением суда от 23.10.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, общество с ограниченной ответственностью "Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск" (далее - общество) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

Управление направило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель управления просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ФПСК, общества и общественной организации Федерации Независимых Профсоюзов России (далее - ФНПР) просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что и ФНПР принадлежали на праве общей долевой собственности объекты недвижимости: спальный корпус "Дача" общей площадью 1482,7 кв.м литер "З" и нежилое здание-сауна общей площадью 325,6 кв.м литер "Ц", расположенные по адресу: г. Кисловодск, пр-кт Ленина, 25.

На основании договора от 23.05.2012 N 2567 администрацией был предоставлен ФНПР и ФПСК в аренду на срок по 24.05.2022 земельный участок площадью 12 080 кв.м с кадастровым номером 26:34:020308:51, расположенный по адресу: г. Кисловодск, пр. Ленина, 25, для использования под спальный корпус "Дача" литер "З" и нежилое здание-сауну литер "Ц" санаторно-курортного учреждения "Санаторий Нарзан".

Согласно представленным выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор аренды зарегистрирован 19.12.2012 за номером 26-26-15/033/2012-270.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012. В частности, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:51 утверждена кадастровая стоимость в размере 102 117 796,80 руб.

29.03.2013ООО "Деловой партнер" по заказу общества выполнены оценочные работы по определению рыночной стоимости указанного земельного участка и подготовлен отчет N 160Х3/03/13 от 29.03.2013, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:51 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 29 959 728,80 руб.

На указанный отчет Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией оценщиков "Деловой союз оценщиков" дано положительное экспертное заключение от 24.04.2013 N 294/04/13.

29.04.2013 ФНПР и ФПСК обратились в комиссию с заявлением (вх. N 01 -10652) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:51 и определении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в размере 29 959 728,80 руб. в соответствии с отчетом N 160Х3/03/13 от 29.03.2013.

К заявлению прилагались кадастровый паспорт земельного участка, нотариально заверенная копия договора аренды от 23.05.2012 N 2567, отчет N 160Х3/03/12, положительное экспертное заключение от 24.04.2013 N 294/04/13, доверенности представителя.

Заявление рассмотрено комиссией 23.05.2013. Согласно протоколу заседания по результатам голосования по вопросу об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости (29 959 728,80 руб.) один член комиссии высказался "за", двое - "против".

По результатам голосования в протоколе заседания указано "решение не принято".

Расценив это как бездействие, ФПСК обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 24.19 Закона 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Порядок создания и работы комиссии, в том числе формы принимаемых ею документов, устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности.

Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.

Комиссия создана приказом Росреестра от 26.10.2012 N П/485 и действует в соответствии с Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 N 263.

Пунктом 12 указанного порядка в первоначальной редакции, действовавшей на момент рассмотрения заявления ФНПР и ФПСК, предусматривалось, что решение комиссии по всем вопросам принимается единогласно.

Приказом Минэкономразвития России от 16.05.2013 N 259 внесены изменения в пункт 12, согласно которым решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Суд первой инстанции правильно указал, что формулировка, содержащаяся в протоколе комиссии ("решение не принято"), означает, что имеет место не бездействие, а отказ в принятии положительного решения о пересмотре кадастровой стоимости.

Ссылки заявителя на отсутствие подробного обоснования в решении комиссии подлежат отклонению. Оценке подлежит не полнота изложения мотивов принимаемого комиссией решения, а наличие или отсутствие оснований для принятия комиссией положительного решения - решения об установлении кадастровой стоимости в размере заявленной рыночной стоимости.

Согласно статье 3 Закона 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 ФСО N 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО N 1).

Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Судом исследован отчет N 160Х3/03/13 и установлено следующее.

Рыночная стоимость определена методом сравнения продаж с использованием в качестве объектов аналогов предлагаемых в объявлениях цен на земельные участки, расположенные в районе Кавказских Минеральных Вод (стр. 57 отчета).

При этом на странице 57 отчета указано о принятии для сравнения пяти земельных участков, однако в сравнительной таблице на стр. 58-59 приведено только 4 земельных участка (помимо оцениваемого). На использование четырех объектов аналогов указано и в экспертном заключении N 294/04/13.

Пункт 22 ФСО N 1 устанавливает требование о достоверности к информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В обоснование принятых для сравнения цен к отчету приложены копии листов газеты "Из рук в руки" с опубликованными объявлениями о продаже земельных участков с указанием их площадей и примерного местоположения, но не содержащими идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках (позволяющих проверить их местоположение и площадь), а также их характеристики, принятые оценщиком при корректировке (наличие коммуникаций, доступность посещения, наличие улучшений).

Указание в отчете (стр. 61) на то, что все объекты-аналоги снабжены всеми коммуникациями, ничем не подтверждено.

В сравнительной таблице отсутствует корректировка по наличию улучшений (на спорном земельном участке имеются здания, а в отношении объектов аналогов в отчете указано об отсутствии улучшений), что в нарушение подпунктов "а" и "б" пункта 22 ФСО N 1 в отчете не обоснованно.

Кроме того правильно указано, что одно из объявлений содержит указание на вид использования - "под организацию пансионата", в другом же объявлении указан вид "под застройку многоквартирного дома", а в остальных объявлениях вид использования не указан вообще. В то же время в отчете содержится утверждение об использовании участков с аналогичным целевым назначением (стр. 57).

Предлагаемая к продаже цена указана только в двух объявлениях. Источник информации о ценах на остальные объекты не указан.

Кроме того, согласно постановлению Правительства РФ от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" в состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации -Кавказских Минеральных Вод входят в Ставропольском крае - города Георгиевск, Минеральные Воды, Железноводск, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, Лермонтов, а также районы Минераловодский, Георгиевский и Предгорный.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов, ограничиваются в обороте, и согласно абзаца 2 части 2 указанной статьи не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Следовательно, спорный земельный участок не может быть отчужден в частную собственность и стать объектом сделки купли-продажи, а рынок земельных участков в городе Кисловодске состоит из специально предусмотренных законами сделок либо незаконных сделок.

В таких условиях применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) невозможно. От применения иных подходов оценщик в рассматриваемом отчете отказался.

На основании изложенного, необходимость назначения судебной экспертизы в рамках настоящего дела на соответствие ее требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности отсутствует.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы отчета об определении рыночной стоимости земельных участков - оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.10.2013 по делу N А63-6234/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.И. Джамбулатов

Судьи

Н.Н. Годило Е.В. Жуков