Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2014 г. N 17АП-15806/13

г. Пермь

31 января 2014 г.

Дело N А50-11216/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 января 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцова В.Г.,

судей Гуляковой Г.Н., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вихаревой М.М.,

при участии:

от истца ООО "ПЕРСПЕКТИВА - управление недвижимостью" - Мизгирева О.А., паспорт, доверенность от 09.01.2014;

от ответчика ЗАО "ПермСпецНефтеМаш" - Сидор Д.М., паспорт, доверенность от 18.07.2013;

от третьего лица ООО "БиТех" - Сидор Д.М., директор, паспорт;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца ООО "ПЕРСПЕКТИВА - управление недвижимостью"

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 31 октября 2013 года

по делу N А50-11216/2013,

принятое судьей Гуляевой Е.И.,

по иску ООО "ПЕРСПЕКТИВА - управление недвижимостью" (ОГРН 1065903017619, ИНН 5903019308)

к ЗАО "ПермСпецНефтеМаш" (ОГРН 10135900497005, ИНН 5904006439)

третье лицо - ООО "БиТех"

о взыскании арендной платы, неустойки, штрафа, возмещении убытков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ПЕРСПЕКТИВА - управление недвижимостью" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к закрытому акционерному обществу "ПермСпецНефтеМаш" (далее - ответчик) о взыскании арендной платы в сумме 483 890 руб. 32 коп., неустойки, сумме 73 544 руб. 33 коп., неустойки, начисленной за несвоевременный возврат помещения, в сумме 1 521 руб. 80 коп., убытков, составляющих стоимость работ по ремонту помещения, в сумме 123 870 руб.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 31.10.2013 исковые требования удовлетворены частично: взыскана с ответчика в пользу истца арендную плату в сумме 108 700 руб., неустойка в сумме 38 427 руб. 23 коп.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства.

Истец не согласен с выводами суда: о прекращении договора субаренды в связи с истечением срока; об отсутствии оснований для продления действия договора субаренды от 21.02.2012 на неопределенный срок; об уклонении истца от приемки освобожденного ответчиком помещения; об отсутствии оснований для взыскания расходов для приведения помещения в состояние, предусмотренное договором субаренды.

Истец, просит решение Арбитражного суда Пермского края от 31.10.2013 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 108,7 кв.м, расположенного на 2 этаже 5-этажного административного здания с мансардой и цокольным этажом по адресу: г.Пермь, ул.Ленина, 92, бизнес-центр "Славяновский PLAZA", на основании договора аренды от 16.04.2010 (далее - договор аренды).

Действие договора аренды продлено по 31.12.2013 дополнительным соглашением от 21.01.2013 (л.д.25).

21.02.2012 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор субаренды N 5/12 (далее - договор субаренды).

Во исполнение условий договора субаренды, истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 108,7 кв.м., номер помещения на поэтажном плане 7, расположенное на 2 этаже 5-этажного административного здания с мансардой и цокольным этажом, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, д. 92, бизнес центр Славяновский PLAZA", что подтверждается актом приема-передачи от 21.02.2012 (т.1, л.д. 36).

Арендная плата за пользование нежилым помещением составляет 108 700 рублей в месяц (п. 3.1 договора субаренды).

В основание иска истец указал, что по окончании срока действия договора субаренды ответчик не освободил помещение, не передал его истцу по акту, продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений арендатора, договор субаренды был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях. При этом истец указал, что в арендованном помещении ответчиком была произведена перепланировка, установлены перегородки из ГКЛ и стеклянная перегородка. Поскольку помещение было приведено истцом в должное состояние 14.05.2013, истец полагает, что ответчик обязан уплатить арендную плату за период с 01.01.2013 по 14.05.2013 в размере 483 890 руб. 32 коп.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы, истец на основании п. 5.2 договора субаренды напилил пени в сумме 73 544 руб. 33 коп.

Истец в письме от 08.02.2013 N 31 указал на то, что в период действия договора субаренды были произведены работы по перепланировки помещения, ответчику было предложено в срок до 11.02.2013 демонтировать возведенные перегородки.

Ответчик работы по демонтажу перегородок не выполнил, что истец подтверждает актом осмотра 11.02.2013.

Для демонтажа перегородок и приведения помещения в первоначальное состояние, истец 08.05.2013 заключил договор подряда N 5/13 с ООО "ПермТрансСнаб".

Согласно п. 2.1 договора подряда от 08.05.2013 N 5/13 общая стоимость работ и строительных материалов составила 120 870 рублей, сторонами подписан акт приемки выполненных работ.

Также истцом были понесены расходы на уборку помещения после ремонта в размере 3 000 рублей, что подтверждается актом от 31.05.2013 N 33, платежным поручением от 14.06.2013 N 849.

Истец считает, что ответчик должен возместить истцу стоимость работ по приведению помещения в первоначальное состояние в размере 123 870 рублей.

Пунктом 5.3. договора субаренды стороны предусмотрели, что в случае несвоевременного освобождения ответчиком помещения при прекращении договора, в том числе при досрочном расторжении договора, субарендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки в освобождении помещения, уплачивает арендную плату за каждый день просрочки и возмещает арендатору причиненные убытки сверх суммы неустойки (пени).

Истцом насчитал ответчику пени за несвоевременное освобождение помещения в сумме 1 521 руб. 80 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком в январе 2013 года обязательства по внесению арендной платы, и, соответственно, правомерности начисления пени в сумме 38 427 руб. 23 коп.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В силу п. 2 ч. 3 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Спорный договор субаренды заключен на срок по 31.01.2013 (п. 4.1 договора).

31.01.2013 истцом получено уведомление ответчика от 24.01.2013 N 15 об отсутствии намерений с 01.02.2013 продолжать арендные отношения по договору субаренды (л.д.38).

Таким образом, договор субаренды прекратил свое действие, в связи с истечением срока, на который он был заключен.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 655 ГК при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вопреки доводам жалобы ответчик до истечения срока действия договора не должен был предпринимать попыток вернуть помещение. Судом апелляционной инстанции не установлено нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившихся в несоразмерном распределении бремени доказывания при разрешении судом вопроса о возврате помещения ответчиком.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений. В силу п. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Из представленных сторонами в материалы дела доказательств следует, что 01.02.2013 ответчик направил в адрес истца письмо N 25 с приложением акта приема - передачи, указав что, спорное помещение ответчиком не используется, несмотря на истечение срока договора субаренды, истцом не подготовлен акт приема-передачи помещения (л.д. 41).

Получение истцом письма от 01.02.2013 N 25, подтверждается проставлением входящего номера.

05.02.2013 ответчик направил в адрес истца письмо N 26, которым повторно предложил пописать акт приема-передачи.

07.02.2013 письмом N 29 ответчик в очередной раз предложил истцу подписать акт приема-передачи (т.1, л.д. 44).

Из писем истца от 05.02.2013 N 23, от 08.02.2013 N 31, от 13.02.2013 N 41 следует, что истец в срок до 11.02.2013 требовал от ответчика демонтажа возведенных им перегородок, выполнить косметический ремонт.

Между тем из материалов дела следует, что ответчик не устанавливал перегородки в помещении, иного истцом не доказано (ст. 65 АПК РФ), так как перегородки установлены третьим лицом ООО "БиТех" ранее занимавшим помещение в период с 23.03.2011 по 20.02.2012 в соответствии с договором субаренды от 23.03.2011 N РН-06.2011. При этом перепланировка помещения была согласована третьим лицом с истцом.

Так как перегородки были установлены третьим лицом с согласия истца, истцом на ответчика не может быть возложена обязанность по их демонтажу.

Кроме того, следует отметить, что ответчик, не желая развивать сложивший конфликт, в отсутствие такой обязанности, письмом от 08.02.2013 N 33 сообщил истцу о согласии безвозмездно произвести демонтаж перегородок и выполнить косметический ремонт, попросив истца письменно уведомить ответчика о согласовании истцом условий предложенных ответчиком (л.д. 46). Какого - либо письменного ответа со стороны ответчика не последовало.

В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу части 1 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ч. 2 данной статьи).

В соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ лицо, заявляющее требование о взыскании убытков обязано доказать наличие в совокупности следующих условий: факт несения им убытков и их размер, противоправное неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств причинителем вреда, его вину, причинно-следственную связь между противоправным поведением причинителя убытков и наступившими последствиями. Недоказанность одного из перечисленных условия влечет отказ в удовлетворении требований.

Исследовав обстоятельства дела и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к правильному выводу о недоказанности оснований для возложения на ответчика заявленных истцом убытков в виде стоимости работ по ремонту помещения, поскольку последним не доказано то, что на ответчика законом или договором субаренды была возложена обязанность по демонтажу перегородок, установленных третьим лицом с согласия истца, и проведению косметического ремонта при прекращении договора субаренды.

Довод истца о том, что стороны предусматривали в договоре возврат помещения без перегородок, не соответствует заключенному договору субаренды.

Исходя из содержания представленной в материалы дела переписки сторон, действия истца следует расценивать как уклонение от приемки освобожденного ответчиком помещения. Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что в ходе переписки с ответчиком истец не отрицал факт прекращения действия договора субаренды.

Поскольку ответчик освободил спорное помещение по окончании срока действия договора субаренды, уведомив истца об отсутствии намерения продолжать субарендные отношения, ссылка истца на продление действия договора субаренды на неопределенный срок являются необоснованной.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка представленным истцом доказательствам, листу выдачи и сдачи ключей от офисных помещений от 01.02.2013, видеозаписи с камер видеонаблюдения на CD-диске.

Письмо ответчика от 01.02.2013 не может подтверждать факт освобождения помещения от мебели 01.02.2013, так как указанным письмом ответчик просил разрешить вынос мебели из здания через проходную, а не из помещений ранее занимаемых ответчиком.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения договора не допускается.

В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 37 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В материалы дела представлен акт приема передачи по договору субаренды от 31.01.2013 подтверждающий возврат помещения истцу, который не подписан истцом (т.1. л.д. 54).

Суд первой инстанции, установив, что истец уклонялся от приемки помещения, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требования о взыскании с ответчика арендной платы и штрафа за несвоевременный возврат помещения правомерно отказано за период после января 2013 года.

Поскольку ответчиком не было представлено доказательств уплаты истцу арендной платы за январь 2013 года, суд первой инстанции обоснованно частично удовлетворил требование о взыскании основного долга в сумме 108 700 рублей.

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Договором предусмотрено условие о пени в случае просрочки оплаты в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки платежа.

Истцом представлен расчет пени в сумме 73 544 руб. 33 коп. за период с 29.02.2012 по 14.07.2013.

Судом первой инстанции произведен перерасчет пени за нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы с учетом положений ст. 314 ГК РФ. Размер неустойки, подлежащей уплате ответчиком истцу составил 38 427 руб. 23 коп.

Расчет пени, произведенный судом первой инстанции, проверен судом апелляционной инстанции, является правильным, истцом не оспорен.

Доводы, изложенные истцом в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, при том, что обстоятельства, позволяющие суду апелляционной инстанции произвести такую переоценку, не установлены.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 31 октября 2013 года по делу N А50-11216/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

В.Г.Голубцов

Судьи

Г.Н.Гулякова Н.М.Савельева