Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2014 г. N 13АП-28030/13

г. Санкт-Петербург

04 февраля 2014 г.

Дело N А56-32523/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчиков: 1) Кабанцева В.С. доверенность от 27.12.2013 г., 2) Назарова Е.Л. доверенность от 25.12.2013 г., 3) Кабанцева В.С. доверенность от 09.01.2014 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-28030/2013) Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.10.2013 г. по делу N А56-32523/2013 (судья Вареникова А.О.), принятое

по заявлению Общество с ограниченной ответственностью "СтройИнжиниринг"

к 1) Комитету по строительству, 2) Комитету по управлению городским имуществом, 3) Правительству Санкт-Петербурга

о внесении изменений в договор аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СтройИнжиниринг", место нахождения: 194156, Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д.27; 191024, Санкт-Петербург, Тележный пер., д.6, оф.56, ОГРН: 1109847010283 (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по строительству об обязании внести изменения в Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25.11.2009 г. N 1369, продлить срок проектирования и строительства на 15 месяцев.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом (далее - КУГИ) и Правительство Санкт-Петербурга.

По ходатайству истца определением суда от 03.09.2013 г. третьи лица привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.

До вынесения решения по существу требований истец в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изменил предмет требований и просил суд обязать КУГИ внести изменения в договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-04125(12) от 24.02.2010 г., а именно в пункт 5.2.2, изложив его в следующей редакции: "5.2.2. Второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода Результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе, строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры. Окончание этапа - получение разрешения на ввод Результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 15 месяцев со дня вступления решения суда по делу в законную силу". Уточненные требования приняты судом.

Решением суда от 30.10.2013 г. иск удовлетворен.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой КУГИ просит решение от 30.10.2013 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований Общества.

Податель апелляционной жалобы ссылается на допущенное судом первой инстанции нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель КУГИ доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Комитета по строительству и Правительства Санкт-Петербурга с доводами апелляционной жалобы согласился.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства истец своего представителя в судебное заседание не направил, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) как победителем конкурса на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, что отражено в Протоколе об итогах конкурса от 17.02.2010 г., заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 24.02.2010 г. N 00/ЗК-04125(12), в соответствии с которым Обществу предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 78:14:7678:3 по адресу: Санкт-Петербург, Витебский пр., участок 1 (напротив дома 55, литера А по Витебскому проспекту) площадью 11 030 кв.м. сроком действия до 16.07.2012 г. (пункт 9.1. договора).

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного паркинга вместимостью не менее 600 машиномест. Разделом 5 договора установлен график осуществления инвестиционного проекта, в соответствии с которым началом реализации инвестиционного проекта является 24.02.2010. Согласно пункту 5.2 договора реализация инвестиционного проекта осуществляется в следующем порядке: Пункт 5.2.1. Первый этап - разработка, согласование, утверждение в установленном порядке проектной документации. Продолжительность этапа - не более 11 месяцев со дня подписания Протокола об итогах конкурса на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, то есть до 16.01.2011 г. Пункт 5.2.2. Второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода Результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе, строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры. Окончание этапа - получение разрешение на ввод Результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 29 месяцев со дня подписания Протокола об итогах конкурса на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, то есть до 16.07.2012 г.

Актом приема-передачи участка и объектов, расположенных на нем, от 24.02.2010 г. стороны зафиксировали факт передачи участка арендатору. При этом согласно акту на участке расположены охранная зона водного объекта и охранные зоны канализационных сетей. Однако, как указывает Общество, оно фактически было лишено возможности выполнять работы по второму этапу договора инвестирования, поскольку на предоставленном ему в аренду земельном участке фактически расположены гаражи, принадлежащие общественной организации "Всероссийское общество автомобилистов". До середины 2011 года названная организация в судебном порядке в рамках дела N А56-12476/2010 оспаривала результаты проведенного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, а также сам договор, заключенный по результатам аукциона. До разрешения спора по указанию КУГИ Общество не выполняло работ по второму этапу договора, что привело к невозможности исполнения обязательств по инвестиционному контракту в установленный срок. В то же время работы по первому этапу договора Обществом исполнены в полном объеме. Учитывая невозможность исполнения обязательств по договору в установленный срок по независящим от Общества обстоятельствам, последнее обратилось к КУГИ с просьбой о продлении срока действия инвестиционного договора на 15 месяцев. Поскольку договор продлен не был, истец, ссылаясь на положения статей 309, 328, 450-453 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с требованием о внесении изменений в договор в части срока выполнения работ по второму этапу.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из тех обстоятельств, что договор аренды по истечении срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, Общество в течение срока действия договора было лишено возможности осуществлять реализацию инвестиционного проекта, имеются обстоятельства, предусмотренные статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований для внесения в договор изменений, предложенных Обществом.

Апелляционный суд находит указанные выводы суда первой инстанции ошибочными, доводы жалобы - обоснованными.

КУГИ обоснованно сослался на разъяснения в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 (далее - Постановление N 73) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в котором указано, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В силу пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, действующего на момент заключения спорного договора, данный договор мог быть заключен исключительно на торгах, в связи с чем данный договор прекратил свое действие истечением срока его действия 16 июля 2012 г., и может быть заключен в отношении спорного земельного участка на новый срок только на торгах.

Таким образом, условие договора (пункт 4.3.), истолкованное судом первой инстанции как предусматривающее возможность возобновления договора на неопределенный срок, противоречит вышеприведенной норме закона в ее истолковании в пункте 1 Постановления N 73.

Кроме того, представленными в дело доказательствами подтверждается обстоятельство несогласия арендодателя на возобновление договора на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и, соответственно, обстоятельство прекращения договора по истечении его срока.

Апелляционный суд не находит также оснований для изменения договора, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия одновременно условий подпунктов 1-4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, требуемых для расторжения договора. Изменение же договора в связи с существенным изменением обстоятельств в силу пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях.

Данные обстоятельства также не были установлены судом первой инстанции при рассмотрении спора.

С учетом изложенного отсутствуют основания для удовлетворения иска Общества.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30 октября 2013 года по делу N А56-32523/2013 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СтройИнжиниринг" (место нахождения: 194156, Санкт-Петербург г, Энгельса пр-кт, 27, ОГРН: 1109847010283) в доход бюджета Российской Федерации 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина