Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2014 г. N 03АП-6615/13

г. Красноярск

05 февраля 2014 г.

Дело N А33-11429/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 5 февраля 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Бутиной И.Н.,

секретаря судебного заседания Астаховой А.И.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новые технологии" на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 18 октября 2013 года по делу N А33-11429/2013, принятое судьей Красовской С.А.,

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800), г.Красноярск (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Новые технологии" (ИНН 2462219859, ОГРН 1122468006935), г.Красноярск (далее - ответчик, ООО "Новые технологии") о взыскании 1 363 180 руб. 56 коп., из которых: 943 690 руб. 05 коп. - долга по арендной плате, 27 971 руб. 06 коп. - пени; о расторжении договора аренды нежилого здания от 21.09.2012 N 12278; об обязании вернуть нежилое здание площадью 4730 кв. м, нежилое здание - строение N 1 площадью 16,2 кв. м, нежилое здание - строение N 2 площадью 2259 кв. м., нежилое здание - строение N 4 площадью 1366,3 кв. м., нежилое здание - строение N 5 площадью 30 кв. м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Богдана Хмельницкого, 3, строения 1, 2, 4, 5 общей площадью 8401,5 кв. м.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 октября 2013 года иск удовлетворен частично - договор аренды от 21.09.2012 N 12278, заключенный между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Новые технологии", расторгнут.

Общество с ограниченной ответственностью "Новые технологии" обязано возвратить Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилое здание площадью 4730 кв.м, нежилое здание - строение N 1 площадью 16,2 кв.м, нежилое здание - строение N 2 площадью 2259 кв.м., нежилое здание - строение N 4 площадью 1366,3 кв.м., нежилое здание - строение N 5 площадью 30 кв.м, расположенные по адресу: г.Красноярск, ул. Бограда Хмельницкого, 3, строения 1, 2, 4, 5 общей площадью 8401,5 кв.м.

С общества с ограниченной ответственностью "Новые технологии" в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска взыскано 784 507 рублей 54 копеек, из которых 761 983 рублей 15 копеек основной долг по арендной плате, 22 524 рублей 39 копеек пени, в доход федерального бюджета 26 112 рублей 32 копейки государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.

В установленном законом порядке Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска требований о расторжении договора аренды в виду не уплаты арендной платы не направлял, Более того акты об установлении факта использования арендуемых помещений для деятельности, прекращающей применение понижающего коэффициента, которые и легли в основу пересчета в сторону увеличения арендной платы, составлены в одностороннем порядке стороной истца.

Отзыв на жалобу представлен департаментом, однако не подписан представителем.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2013 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Новые технологии" принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 30 января 2014 года.

В судебное заседание представители истца и ответчика не прибыли.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение истца и ответчика о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (л.д. 3-5).

Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась сторонам судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 21.12.2013.

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает истца и ответчика надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 26.01.2007 серии 24 ЕЗ N 458940, серии 24 ЕЗ N 457173, от 25.01.2007 серии 24 ЕЗ N 457194, серии 24 ЕЗ N 729253 нежилое здание (лит. В2) общей площадью 30,00 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Богдана Хмельницкого, д. 3, строение 5; нежилое здание общей площадью 1366,30 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Богдана Хмельницкого, д. 3, строение 4; нежилое здание общей площадью 4730,00 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Богдана Хмельницкого, д. 3; нежилое здание общей площадью 16,2 кв. м, лит. В1, по адресу: г. Красноярск, ул. Богдана Хмельницкого, д. 3, строение 1 принадлежит на праве муниципальной собственности муниципальному образованию город Красноярск.

Распоряжением Администрации города Красноярска от 21.09.2012 N 4970-недв в целях поддержки субъектов малого предпринимательства, в рамках предоставления муниципальной преференции ООО "Новые технологии", на основании согласия Федеральной антимонопольной службы по Красноярскому краю от 29.08.2012 N 14085 ответчику в пределах заявленного срока муниципальной преференции предоставлены нежилое здание площадью 4 730,0 кв. м (СТР05021), нежилое здание - строение N 1 площадью 16,2 кв. м (СТР05633), нежилое здание - строение N 2 площадью 2 259,0 кв. м (СТР05020), нежилое здание - строение N 4 площадью 1 366,3 кв. м (СТР05026), нежилое здание - строение N 5 площадью 30,0 кв. м (СТР05019), общей площадью 8 401,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Богдана Хмельницкого, 3.

Здания предоставлены для использования под производство и хранение произведенных овощей и продукции питомников, весовую, проходную (л.д. 18 т.1).

На основании данного распоряжения между истцом (арендодатель), выступающим от имени собственника муниципального имущества, и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилого здания от 21.09.2012 N 12278 в редакции дополнений (далее - договор), по условиям которого (пункт 1.1.) арендодатель обязался передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязался принять во временное пользование нежилые здания N СТР05021 (площадью 4730,0 кв. м); СТР05633 (площадью 16,2 кв. м); СТР05020 (площадью 2259,0 кв. м); СТР05026 (площадью 1366,3 кв. м); СТР05019 (площадью 30,0 кв. м), общей площадью 8 401,5 кв. м., расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Богдана Хмельницкого, 3.

Имущество передается для использования под производство и хранение произведенных овощей и продукции питомников, весовую, проходную.

Срок действия договора определен сторонами с 21.09.2012 по 21.09.2032.

Арендная плата согласно пунктам 3.1., 3.2. договора вносится ежемесячно единовременно в твердом денежном выражении не позднее 10 числа текущего месяца.

Пунктом 3.4. договора установлено, что арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты, указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя.

В силу пункта 6.2. договора условия настоящего договора изменяются в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено нормативным актом органа местного самоуправления, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора.

Подпунктом 4.2.1. договора установлена обязанность арендатора использовать нежилое здание исключительно в соответствии с условиями настоящего договора (пунктом 1.1.).

Согласно подпункту 4.2.9. договора арендатор обязан в случае передачи в аренду нежилого помещения в рамках предоставления муниципальной преференции субъекту малого и среднего предпринимательства предоставлять в департамент один раз в год (в течение 90 календарных дней после окончания отчетного периода) в течение срока предоставления муниципальной преференции документы, подтверждающие соблюдение установленных ограничений.

Непредставление арендатором, получившим в аренду нежилое помещение в рамках муниципальной преференции, документов в срок в соответствии с пунктом 4.2.9. договора, является основанием досрочного расторжения договора (подпункт 5.5.1. договора).

Арендатор обязан обеспечить беспрепятственный доступ представителям арендодателя в арендуемое нежилое здание для проверки соблюдения условий договора (подпункт 4.2.11. договора).

Пунктом 5.2. договора предусмотрена ответственность за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, в виде начисления пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день за каждый день просрочки.

В пункте 5.5. договора предусмотрено, что основанием для досрочного расторжения договора по факту нарушения условий договора являются документы, подтверждающие нарушение данных условий (акты проверок, справки финансовых отделов, балансодержателей и др.), которые составляются с участием представителей арендодателя и арендатора. В случае отказа или невозможности привлечь арендатора к участию в проверке и подписании акта, акт составляется и подписывается представителями арендодателя в одностороннем порядке.

В качестве нарушений, признаваемых основаниями для расторжения договора, стороны в пункте 6.3. договора указали нарушение арендатором сроков внесения арендных платежей на срок более 2 месяцев и использование нежилого здания не в соответствии с договором.

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в суде только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить нарушенное обязательство (пункт 6.4. договора).

Государственная регистрация договора произведена 14.12.2012.

Арендуемое муниципальное имущество передано арендодателем, а арендатором принято по акту приема-передачи от 21.09.2012 (приложение N 1 к договору, л.д. 25 т.1). В акте стороны подтвердили, что имущество передано в удовлетворительном техническом состоянии, претензий по техническому состоянию нежилого здания арендатор к арендодателю не имеет.

В приложении N 2 к договору с 21.09.2012 назначена арендная плата в размере 130 561 рублей 54 копейки в месяц.

По результатам обследования зданий, подтвержденного актом проверки от 17.01.2013 N 53, установлен факт изменения функционального использования зданий (помещений), здания использовались следующим образом: СТР05021 - на 1 этаже, комната 3 в помещении 1 и комната 2 в помещении 2 - склады; комнаты 8, 9 в помещении 4 - гараж, оставшиеся комнаты на первом этаже и весь второй этаж не используются; СТР05633 - используются под проходную; СТР05020 - 1 этаж в помещении 1 комнаты 1 - полимерный цех, комната 7а - складское, комната 7 - металлоцех, комнаты 9-21 - токарный цех, помещение 3 (антресоль) - подсобно-бытовое, оставшиеся комнаты не используются; СТР05026 - 1 этаж помещение 1 комнаты 1-3 складское, комната 4 - мебельный цех, комната 2 - цех гидромолота; помещение 2 комнаты 1, 3, 5 - складское, комната 4 - цех по производству металлоконструкций; 2 этаж является венткамерой - использование невозможно; СТР05019 - весовая, складское.

После установления факта использования имущества ответчиком не по целевому назначению истцом составлено дополнение от 31.01.2013 N 1 к договору, в котором выполнен расчет арендной платы (424 578 рублей 29 копеек в месяц) без применения понижающего коэффициента Кс, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора. Дополнение получено ответчиком на подпись 07.02.2013, подписанным не возвращено.

Уведомлением от 03.12.2012 N 61810 истец сообщал об увеличении размера арендной платы в связи с ее пересчетом.

Уведомлениями от 15.02.2013 N 6153 (вх. N 03-005 от 05.03.2013), от 15.02.2013 N 6155 (вх. N 03-006 от 05.03.2013) Департамент просил устранить нарушения использования муниципального имущества.

Уведомлением от 11.03.2013 N 9706 (вх. N 03-008 от 18.03.2013) истец сообщал об увеличении размера арендной платы в связи с ее пересчетом.

На основании обращения арендатора Департаментом осуществлен пересмотр арендной платы с учетом результатов проверки 22.02.2013, установившей, что по ул. Богдана Хмельницкого, 3, в строении 2, 1 этаж, помещении N 1, комнаты NN 2, 6 используются для складирования овощей и фруктов; в строении 4, 1 этаж, комнаты NN 2, 3 используются под складирование овощей (акт проверки N 306).

Акт проверки от 22.02.2013 N 306 составлен с участием директора ООО "Новые технологии" Шуляк Н.Г.

Посчитав возможным применить коэффициент Кс, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора, к нескольким помещениям (СТР05026, строение N 4, помещение N 2, комнаты NN 2, 3, помещение N 3; СТР05020, строение N 2, помещение N 1, комнаты NN 2, 6), истцом составлено дополнение от 10.04.2013 N 2 с новым расчетом арендной платы (369 604 руб. 63 коп. в месяц), который ответчиком также подписан не был.

В письме N 16373 (вх. N 04-012 от 29.04.2013) (предарбитражном предупреждении) истец требовал погасить задолженность по арендной плате, в случае неисполнения данного требования - предлагал расторгнуть договор и вернуть объект муниципального нежилого фонда по акту приема-передачи.

По обращению ООО "Новые технологии" о несогласии с произведенным расчетом арендной платы Департаментом проведена проверка 27.05.2013, в результате которой установлено, что здания используются следующим образом: СТР05021 - на 1 этаже, комнаты 1-3 в помещении 1 - складское, комната 2 в помещении 2 - сварочный цех, комнаты 3, 4 в помещении 2 - цех порошковой покраски, комната 4 в помещении 3 и комнаты 5-7 в помещении 4 - производство теплиц, комнаты 8, 9 в помещении 4 - гараж, оставшиеся комнаты на первом этаже - подсобно-складские; второй этаж не используется; СТР05633 - используется под проходную; СТР05020 - 1 этаж в помещении 1 комнате 1 - полимерный цех, комнаты 2-7а - складское, комната 7 - металлоцех, комнаты 14-21 - токарный цех, комнаты 9-11 в помещении 1, помещении 2 и помещении 3 (антресоль) - подсобно-бытовые; СТР05026 - 1 этаж помещение 1 комнаты 1-3 - складское, комната 4 - мебельный цех, комната 2 - цех гидромолота, помещение 2 комнаты 1, 3, 5 - складское, комната 4 - производство металлоконструкций, 2 этаж является венткамерой - использование невозможно; СТР05019 - весовая, складское (акт проверки N 803).

14.05.2013 ответчик обратился к руководителю Департамента с письмом от 13.05.2012 N 05-010, в котором просил пересчитать арендную плату с применением льготного коэффициента Кс-0,063, а не Кс-1, уменьшив ее размер до 26 607 руб. 82 коп. в месяц.

В письме от 11.06.2013 N 23018 (предарбитражном предупреждении), направленном ответчику 13.06.2013 почтой, истец согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовал в срок до 28.06.2013 погасить задолженность по арендной плате, в случае неисполнения требования в установленный срок - расторгнуть договор аренды и вернуть Департаменту объект муниципального нежилого фонда по акту приема-передачи в срок до 28.06.2013.

Письмом от 11.06.2013 N 22984 (вх. от 19.06.2013) истец требовал устранить нарушения использования муниципального имущества, так как запрещено использование муниципальной преференции в целях, не соответствующих указанным в заявлении о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции.

Уведомлением от 11.06.2013 N 22970 (вх. N 06-016 от 17.06.2013) истец требовал произвести передачу помещения и погасить задолженность по арендной плате.

18.06.2013 Департаментом проведена очередная проверка использования объектов муниципального нежилого фонда арендатором ООО "Новые технологии", установлено, что нарушения использования помещений, отраженные в актах от 17.01.2013, от 22.02.2013, от 27.05.2013, не устранены, фактически помещения используются под склады, гаражные боксы, под изготовление теплиц, металлических изделий, мягкой мебели, бетонных изделий (бордюров, тротуарной плитки, брусчатки), а также осуществляется переработка пластмассы (акты проверки N 803, N 872).

К актам проверок приложены материалы фотофиксации.

С учетом произведенного перерасчета арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.05.2013 истцом начислена арендная плата за здания в сумме 1 335 374 руб. 67 коп. и 27 971 руб. 06 коп. пени за период с 12.02.2013 по 31.05.2013.

Считая, что ответчик необоснованно отказывается от оплаты пользования зданиями, использует имущество с нарушением условий договора (не по целевому назначению), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Сторонами заключен договор аренды нежилого здания от 21.09.2012 N 12278 в отношении имущества, указанного выше, отношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 12.02.2013 по 31.05.2013.

Размер, сроки и порядок внесения арендной платы определен в разделе 3 договора и приложении N 2 к договору.

Расчет арендной платы на 21.09.2012 выполнен истцом в соответствии с действующими на тот период Положением об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска, Методикой определения арендной платы (утв. Решением Красноярского городского Совета от 08.02.2000 N 22-232) и Решением Красноярского Городского Совета от 02.09.2008 N 3-36, которым устанавливалась базовая ставка арендной платы с 22.01.2009 в размере 2 560 руб. за 1 кв. м.

Размер годовой арендной платы определен по формуле:

Aп = Cа x S x Kп x Kт x Kд,

где:

Cа - базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год;

S - арендуемая площадь;

Kп - коэффициент типа здания;

Kт - территориальный коэффициент;

Kд - коэффициент деятельности арендатора.

При расчете арендной платы, исходя из той деятельности, для осуществления которой ответчику предоставлялись здания (помещения), был применен коэффициент деятельности арендатора для производителей сельхозпродукции, равный 0,4.

Решение Красноярского городского Совета от 08.02.2000 N 22-232 "Об утверждении Положения об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и Методики определения арендной платы" и Решение Красноярского городского Совета депутатов от 02.09.2008 N 3-36 "О базовой ставке арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда города Красноярска" утратили силу в связи с вступлением в силу Решения Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 N В-323 "Об аренде муниципального имущества города Красноярска и методиках определения размера арендной платы".

В соответствии с названным решением на 2013 год ежемесячный размер арендной платы подлежит расчету следующим образом:

- базовая ставка арендной платы;

S - площадь, занимаемая объектом нежилого фонда;

- коэффициент, учитывающий вид объекта нежилого фонда;

- коэффициент, учитывающий техническое обустройство объекта нежилого фонда;

- коэффициент, учитывающий степень износа объекта нежилого фонда;

- коэффициент территориальности;

- коэффициент функционального использования объекта нежилого фонда;

- коэффициент, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора.

При расчете арендной платы истцом применены коэффициенты с учетом характеристик имущества, находящегося в аренде у ответчика: Кв - для отдельно стоящих зданий (0,8), Кто - для неотапливаемых (холодных) складов, гаражей (0,77), Ки - для объектов со сроком эксплуатации с момента ввода в эксплуатацию более 10 лет - наиболее низкий по таблице (0,56), Кфунк - производственно-складское (0,22), Кт - для соответствующего района города (0,48).

В силу согласованных сторонами условий (пункт 3.4. договора) арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты, указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя.

Такое же правило содержится в пункте 6.2. договора, согласно которому условия настоящего договора изменяются в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено нормативным актом органа местного самоуправления, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора.

В методике определения арендной платы предусмотрено применение к арендаторам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, социально ориентированными некоммерческими организациями, политическими партиями, льготного коэффициента Кс, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора.

К субъектам малого и среднего предпринимательства, занимающимся сельским хозяйством, применяется коэффициент Кс, равный 0,063.

Ответчику на основании распоряжения Администрации города Красноярска от 21.09.2012 N 4970-недв и согласия Федеральной антимонопольной службы по Красноярскому краю от 29.08.2012 N 14085 предоставлена муниципальная преференция в виде аренды на льготных условиях (по сравнению с иными субъектами предпринимательской деятельности) муниципальных зданий с условием использования данных зданий под производство и хранение произведенных овощей и продукции питомников, весовую, проходную.

Вместе с тем, суд правомерно указал, что объекты, переданные ответчику по договору от 21.09.2012 N 12278 в рамках предоставления муниципальной преференции, используются ответчиком под склады, гаражные боксы, под изготовление теплиц, металлических изделий, мягкой мебели, бетонных изделий (бордюров, тротуарной плитки, брусчатки), переработку пластмассы, то есть муниципальное имущество используется не по целевому назначению.

Довод ответчика о том, что нецелевое использование имущества истец надлежащими доказательствами не подтвердил (акт проверки составлен в отсутствие представителя арендатора, фотографии, приложенные к акту проверки, невозможно идентифицировать к помещениям арендатора), суд первой инстанции правомерно отклонил.

Факт изменения функционального использования спорного имущества подтвержден материалами дела в совокупности (актами проверок, фотоматериалами) и не опровергнут ответчиком соответствующими доказательствами.

Акт проверки от 22.02.2013 N 306 составлен с участием представителя ответчика.

Допустимость актов проверки в качестве доказательств, подтверждающих ненадлежащее исполнение обязательств арендатором, предусмотрена в пункте 5.5. договора.

При этом, оспаривая доказательства истца и указывая, что занимается производством и хранением произведенных овощей и продукции питомников, ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил каких-либо документов, подтверждающих данные обстоятельства.

Исходя из результатов проверок (л.д. 44, 181, 181, 182, 184) общая площадь помещений, используемых под складирование овощей и фруктов, составляет 1 119,7 кв. м (683,10 + 436,60), (данные соответствующих площадей указаны в дополнительном соглашении N 2 от 10.04.2013, л.д. 43 т.1), что составляет менее 13,5% от площади всего имущества, переданного в рамках муниципальной преференции (от 8 401,5 кв. м). Апелляционный суд соглашается с тем, что такой размер доли имущества, занятого хранением овощей, свидетельствует о том, что основной доход ответчик получает не от производства сельскохозяйственной продукции, ее первичной и последующей (промышленной) переработки.

Вместе с тем, предоставленная муниципальным образованием льгота по арендной плате за пользование муниципальным имуществом связана в целом с поддержкой субъекта малого и среднего предпринимательства, занятого в социально значимой, но малодоходной области хозяйствования, и призвана обеспечивать возможность занятия такой деятельностью.

Использование 86,5% помещений для производства промышленной продукции противоречит целевому назначению имущества, установленному договором.

В соответствии с условиями договора и Решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 N В-323 "Об аренде муниципального имущества города Красноярска и методиках определения размера арендной платы" Департаментом правомерно произведен перерасчет арендной платы с учетом коэффициента Кс- 1.

Пересчет арендной платы с учетом коэффициента Кс-1 произведен правомерно, поскольку муниципальная преференция может быть предоставлена исключительно в целях, перечисленных в статье 19 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

То обстоятельство, что льгота была предоставлена на основании распоряжения Администрации города Красноярска от 21.09.2012 N 4970-недв и согласия Федеральной антимонопольной службы по Красноярскому краю от 29.08.2012 N 14085, не придает договору аренды от 21.09.2012 N 12278 статуса договора о предоставлении льготы, так как льгота предоставлялась ответчику под занятие определенным видом деятельности и при изменении функционального использования имущества льгота далее (бессрочно) применяться не может. Арендная плата подлежит начислению на общих основаниях и при равных условиях к иным субъектам предпринимательской деятельности.

Согласно части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Поскольку после изменения функционального использования имущества оснований для применения льготы (коэффициента Кс для сельского хозяйства - 0,063) к ответчику не имелось, то, начиная с 17.01.2013 (даты установления факта использования ответчиком имущества не по целевому назначению) начисление ответчику арендной платы правомерно произведено в соответствии с Решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 N В-323 "Об аренде муниципального имущества города Красноярска и методиках определения размера арендной платы" по общим правилам.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.05.2013 (при исключении применения льготного коэффициента 0,063 с 17.01.2013) составил 1 153 667 рублей 77 копеек.

После обращения в суд ответчиком частично оплачен долг по арендной плате в общей сумме 391 684 рублей 62 копейки (по расчетам истца - 130 561 рублей 54 копейки - 09.08.2013, 130 561 руб. 54 коп. - 10.07.2013, 130 561 руб. 54 коп. - 10.06.2013 (л. д. 196 т. 1)), с учетом частичной оплаты долг ответчика составил 761 983 рублей 15 копеек.

Довод ответчика о ненадлежащем состоянии помещения (все здания неотапливаемые, находятся в ветхом состоянии, требуется их ремонт; в зданиях отсутствует электроснабжение, инженерные сети, канализация) правомерно отклонен судом первой инстанции.

В статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Факт исполнения данной обязанности со стороны Департамента подтверждается актом приема-передачи от 21.09.2012, согласно которому здания переданы в удовлетворительном техническом состоянии, претензий по техническому состоянию зданий арендатор не имеет.

В силу части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора аренды или передаче имущества в аренду.

Акт приемки имущества от 21.09.2012 подписан ответчиком без замечаний (л.д. 25 т.1).

Приняв имущество без замечаний, ответчик подтвердил наличие потребности в имуществе в том состоянии, в котором оно было передано.

Отказ от исполнения обязательств, изменение условий обязательств в одностороннем порядке статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании 761 983 руб. 15 коп правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу судом установлен факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы по договору. В связи с неисполнением ответчиком обязательства по своевременной уплате арендных платежей требование истца о взыскании с ответчика пени за общий период просрочки с 12.02.2013 по 31.05.2013 подлежит удовлетворению частично - в размере 22 524 руб. 39 коп., исходя из начисления пени на суммы просроченных арендных платежей, признанных судом обоснованными.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 21.09.2012 N 12278, заключенного между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Новые технологии".

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт получения уведомлений, представленных в материалы дела, с проставленными на них входящими номерами (штампами о приеме входящей корреспонденции без указания наименования организации, фамилии, имени, отчества, должности лица, принявшего корреспонденцию, без подписи лица, принявшего документы) ответчик отрицает.

Истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования сторонами спора о расторжении договора, что подтверждается письмом от 11.06.2013 N 23018 (предарбитражным предупреждением) (л.д. 11, 12 т.1) с представленными в дело доказательствами исполнения истцом обязательства по направлению данного письма в адрес ответчика.

Довод ответчика о том, что требование о расторжении договора не выражено в данном письме, является несостоятельным, поскольку в последнем абзаце письма прямо указано, что департамент предлагает расторгнуть договор аренды и вернуть объект по акту приема-передачи до 28.06.2013.

В материалах дела также имеются доказательства неоднократного уведомления истцом ответчика о необходимости внесения арендной платы в соответствии с фактическим функциональным использованием имущества и об устранении нарушений условий использования имущества (не по целевому назначению).

Доказательства исполнения ответчиком требований истца в материалах дела отсутствуют. Соглашение о расторжении договора в добровольном порядке не подписано.

При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора аренды от 21.09.2012 N 12278 правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор прекращен, требования истца об обязании ответчика вернуть истцу муниципальное имущество правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 18 октября 2013 года по делу N А33-11429/2013 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 18 октября 2013 года по делу N А33-11429/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

Н.Н. Белан И.Н. Бутина