Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2014 г. N 12АП-12348/13

г. Саратов

04 февраля 2014 г.

Дело N А12-21924/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 4 февраля 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной,

судей В.А. Камериловой, Н.А. Клочковой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.А. Изаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области, р. п. Светлый Яр Светлоярского района Волгоградской области,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31 октября 2013 года по делу N А12-21924/2013, принятое судьей В.В. Сапроновым,

по иску Администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области, р. п. Светлый Яр Светлоярского района Волгоградской области, (ОГРН 1023405960753, ИНН 3426003655),

к обществу с ограниченной ответственностью "Тамерлан", г. Волгоград, (ОГРН 1023402635783, ИНН 3442050010), открытому акционерному обществу "Сбербанк России", г. Москва, (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893),

о признании договора недействительным,

при участии в заседании: от истца - Жаровой А.В., заместителя начальника юридического отдела, доверенность от 20.01.2014 N 8 (ксерокопия в деле), от ответчика - Стасенковой С.Е., ведущего юрисконсульта юридического отдела Саратовского отделения N 8622 открытого акционерного общества "Сбербанк России", доверенность от 26.11.2012 N 491 (ксерокопия в деле), общество с ограниченной ответственностью "Тамерлан" извещено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в порядке частей 1, 6 статьи 121, части 1 статьи 122, части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления от 24.12.2013 N 77409, от 15.01.2014 NN 91806, 91807, отчетом о публикации судебных актов от 25.12.2013,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась Администрация Светлоярского муниципального района Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тамерлан" о признании недействительным в силу его ничтожности договора ипотеки от 2 апреля 2013 года N 79-И/З, заключенного обществом с ограниченной ответственностью "Тамерлан" и открытым акционерным обществом "Сбербанк России", и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение.

Определением от 7 октября 2013 года Арбитражного суда Волгоградской области к участию в деле N А12-21924/2013 в качестве соответчика привлечено открытое акционерное общество "Сбербанк России" в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 31 октября 2013 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-21924/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Администрация Светлоярского муниципального района Волгоградской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное и принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: договор ипотеки заключен арендатором без согласия Администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области на передачу права аренды в залог, чем нарушены положения пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", земельный участок был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "Тамерлан" для строительства торгово-административного комплекса с автовокзалом, который не является ни объектом жилищного строительства, ни объектом инженерной инфраструктуры, соответственно, указанный земельный участок не может быть предметом залога по договору ипотеки.

Открытое акционерное общество "Сбербанк России" представило отзыв на апелляционную жалобу, с доводами, изложенными в ней, не согласно, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, т.к. особенности аренды земельных участков определены Земельным кодексом Российской Федерации, согласно положениям которого арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, при предоставлении в залог здания, расположенного на арендуемом земельном участке, право аренды независимо от согласия арендодателя считается заложенным, положениями договора аренды не предусмотрено обязательное согласование с Администрацией залога права аренды земельного участка, ограничения, связанные с залогом земельных участков, на залог права аренды земельных участков не распространяются.

Общество с ограниченной ответственностью "Тамерлан" не представило отзыв на апелляционную жалобу.

Арбитражный апелляционный суд в порядке части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, выступлениях присутствующих в судебном заседании участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Администрация Светлоярского муниципального района Волгоградской области (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Тамерлан" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 24 марта 2011 года N 41, согласно разделу 1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:26:090201:1840, расположенный по адресу: Волгоградская область, Светлоярский муниципальный район, р. п. Светлый Яр, мкр.2 N 6 "А" для строительства торгово-административного комплекса с автовокзалом, площадью 6000 кв. м. Срок аренды установлен со 2 марта 2011 года по 2 марта 2014 года.

Открытое акционерное общество "Сбербанк России" (залогодержатель) и общество с ограниченной ответственностью "Тамерлан" (залогодатель) в обеспечение надлежащего исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью "Тамерлан", возникших из договора об открытии возобновляемой кредитной линии от 2 апреля 2013 года N 79, заключили договор ипотеки от 2 апреля 2013 года N 79-И/З, согласно разделу 1 которого залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог: объект недвижимости - магазин, назначение: нежилое, общей площадью 1344,4 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, Светлоярский район, р. п. Светлый Яр, мкр. 2 дом N 6а, включая все инженерное оборудование и сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для его эксплуатации, кадастровый (или условный) номер 34-34-19/016/2011-376; право аренды земельного участка сроком на 3 года, категория земель: земли населенных пунктов - для строительства торгово-административного комплекса с автовокзалом, площадь 6000 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Светлоярский район, р. п. Светлый Яр, мкр. 2, дом N 6а, кадастровый номер 34:26:090201:1840.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Заключенный сторонами договор ипотеки от 2 апреля 2013 года N 79-И/З регулируется, как общими положениями гражданского законодательства, так и нормами для отдельных видов обязательств, содержащихся в параграфе 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральном законе от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Залог является одним из основных способов обеспечения обязательства и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передает залогодержателю определенное имущество, за счет которого последний может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства.

Пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Договором аренды земельного участка от 24 марта 2011 года N 41 не предусмотрено получение согласия собственника земельного участка на передачу арендных прав в залог. Согласно пункту 4.3.2 арендатор вправе с уведомлением арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Общество с ограниченной ответственностью "Тамерлан" уведомило Администрацию Светлоярского муниципального района Волгоградской области письмом от 9 июля 2013 года о заключении договора ипотеки от 2 апреля 2013 года N 79-И/З.

Довод ответчика об отсутствии согласия собственника земельного участка (Администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области) на обременение участка залогом не может являться основанием для признания оспариваемой сделки недействительной, поскольку обременение участка залогом не произошло. Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 года N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").

Таким образом, залог права аренды земельного участка в связи с ипотекой находящегося на этом земельном участке здания не является ничтожным ни в части залога права аренды, ни в части ипотеки здания в случае передачи в залог права аренды без согласия собственника (арендодателя).

Установленное в пункте 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 названного Закона к такому договору не применяется.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания спорного договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Всем доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку при разрешении спора по существу заявленных исковых требований в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив все доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 62 "О внесении дополнений в пункт 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации" считается определенной практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в постановлениях Пленума и информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации".

В порядке пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, какие законы и иные нормативные правовые акты подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 ноября 2010 года N 8467/10, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 марта 2013 года N ВАС-1877/13).

Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 31 октября 2013 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-21924/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области без удовлетворения.

Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями части 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.Н. Телегина

Судьи

В.А. Камерилова Н.А. Клочкова