Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2014 г. N 17АП-15163/13

г. Пермь

07 февраля 2014 г.

Дело N А50-13170/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 февраля 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Г.Л. Паньковой,

судей Л.Ф. Виноградовой, Ю.А. Голубцовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глушенковой С.А.,

при участии:

от истца - Департамента земельных отношений администрации города Перми: не явились,

от ответчиков: ООО "Армдорстрой" и ООО "ДСК "Магистраль": Березин Н.Г., доверенность от 09.12.2013,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев апелляционную жалобу ответчиков,

ООО "Армдорстрой" и ООО "ДСК "Магистраль",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 21 октября 2013 года

по делу N А50-13170/2013,

принятое судьей И.Е. Ремянниковой,

по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми

к ООО "Армдорстрой" (ОГРН 1035901986097, ИНН 5942004739), ООО "ДСК "Магистраль" (ОГРН 1125905003872, ИНН 5905291154)

о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

установил:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к ООО "Армдорстрой" и ООО "ДСК "Магистраль" о взыскании задолженности по арендной плате с ООО "Армдорстрой" в сумме 688 363 руб. 69 коп. и пени в сумме 79 838 руб. 02 руб., с ООО "ДСК "Магистраль" задолженности в сумме 130 112 руб. 59 коп., пени в сумме 3 585 руб. 84 коп.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено об уточнении исковых требований, в связи с чем истец просил взыскать с ООО "Армдорстрой" задолженность в сумме 491 688 руб. 36 коп. и пени в сумме 79 838 руб. 02 руб., с ООО "ДСК "Магистраль" задолженность в сумме 41 750 руб. 83 коп., пени в сумме 3 585 руб. 84 коп.

Уточнение исковых требований судом первой инстанции принято на основании ст. 49 АПК РФ.

Решением суда от 21 октября 2013 года с ООО "Армдорстрой" в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 412 590 руб. 70 коп., пени в сумме 31 010 руб. 80 коп. С ООО "ДСК "Магистраль" в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 130 112 руб. 59 коп. и пени в сумме 3 585 руб. 84 коп.

Ответчики с решением суда от 21 октября 2013 года не согласны, в апелляционной жалобе просят решение отменить, отказать в удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки, а также изменить решение в части взыскания основного долга.

В жалобе ответчики указывают на то, что судом не применены нормы материального права, подлежащие применению. Истец до обращения с иском не выставлял собственникам зданий и сооружений требования об уплате арендных платежей. Между истцом и ответчиком не заключено письменных соглашений о взыскании неустойки. Истцом не доказано неправомерности удержания ответчиками денежных средств. Договор аренды с ООО "Дорожник" не расторгнут, следовательно, у истца имеются права и обязанности требовать взыскания арендной платы с арендатора, а не с собственника зданий на земельном участке. Также ответчиками указано на неправильность расчета задолженности по арендной плате. По мнению ответчиков, в данном случае применимы положения постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды".

Апелляционная жалоба ответчиков определением от 11.12.2013 принята к производству и дело назначено к судебному разбирательству на 29.01.2014 с 11 часов 45 минут.

В судебном заседании представитель ответчиков поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Истец представителя в судебное заседание не направил, отзыв на апелляционную жалобу не представил, представил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

В судебном заседании 29.01.2014 апелляционным судом объявлен перерыв до 9 часов 45 минут 05.02.2014.

После перерыва в судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, представителей не направили.

От ответчиков поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором представлен расчет суммы задолженности по арендной плате, а также указано на отсутствие оснований для начисления неустойки и необходимости применения к данным правоотношениям ч. 2 ст. 331 ГК РФ. В дополнениях к апелляционной жалобе ответчики просили рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 05.06.2009 между Департаментом земельных отношений администрации города Перми (арендодатель) и ООО "Дорожник" (арендатор) на основании приказа департамента земельных отношений от 04.05.2009 N 801-з заключен договор аренды земельного участка под расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями N 040-09И (л.д. 15-21), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым N 59:01:4716061:29, расположенный по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Промышленная, 131а, общей площадью 5 294,1 кв.м под 1-2 этажное здание гаража (лит. А, А1), уборную (лит. Г), эстакаду (лит. Г2), забор (лит. 1), ворота (лит. 2), замощение (лит. I), 1-этажное здание склада (лит. Б) (п. 1.1 договора).

Срок действия договора аренды с 05.05.2009 по 04.04.2014 (п. 4.1 договора).

Порядок и сроки внесения арендной платы предусмотрены пунктами 4.2, 4.3, 4.4, 4.5 договора.

В соответствии с п. 4.7 договора за каждый день задержки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/360 действующей в расчетный период ставки рефинансирования величины недоимки арендной платы за каждый день просрочки.

По акту приема - передачи от 05.05.2009 земельный участок передан арендатору (л.д. 22).

Согласно выписке из ЕГРП от 11.04.2013 N 01/140/2013-10137 договор прошел государственную регистрацию, о чем сделана регистрационная запись от 28.07.2009 N 59-59-23/034/2009-295 (л.д. 27-28).

Из выписки от 06.05.2013 N 01/140/2013-13173 (л.д. 32-35) следует, что 14.01.2011 указанные выше объекты недвижимого имущества перешли в собственность ООО "Армдорстрой", 19.10.2012 - в собственность ООО "ДСК "Магистраль".

Истец, указывая, что ответчиками ненадлежащим образом исполнялись обязанности по внесению арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

По условиям договора арендатор обязуется вносить арендную плату ежеквартально равными частями до 10-го числа начала следующего квартала, а за четвертый квартал - не позднее 15 ноября текущего года. По договорам, срок уплаты по которым наступает после 15 ноября платеж вносится до 10 января следующего года (п. 4.3 договора).

Согласно разъяснениям, данным в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества к ответчикам, у новых собственников объекта возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования этого объекта и обязательство по внесению платы за использование участка.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Истец заявляет о взыскании задолженности с ООО "Армдорстрой" за период с 01.11.2011 по 31.10.2012, а с ООО "ДСК "Магистраль" за период с 01.11.2012 по 31.03.2013.

Сумма задолженности ООО "Армдорстрой" за 4 квартал 2011 года составляет 98 337 руб. 67 коп., однако, истцом заявлено о взыскании долга за два месяца (ноябрь и декабрь) четвертого квартала 2011 года.

Таким образом, с ООО "Армдорстрой" подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения в размере 362 421 руб. 83 коп. за период с 01.11.2011 по 18.10.2012, поскольку с 19.10.2012 право собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, перешло к ООО "ДСК "Магистраль".

С ООО "ДСК "Магистраль" в пользу истца подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения в размере 130 112 руб. 59 коп. за период заявленный истцом с 01.11.2012 по 31.03.2013.

Истцом также предъявлена к взысканию неустойка на основании ст. 330 ГК РФ и п. 4.7 договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

В соответствии с п. 4.7 договора за каждый день задержки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/360 действующей в расчетный период ставки рефинансирования величины недоимки арендной платы за каждый день просрочки.

Таким образом, с ООО "Армдорстрой" в пользу истца подлежит взысканию неустойка в сумме 36 942 руб. 13 коп. за период с 16.11.2011 по 10.04.2013:

с 16.11.2011 - 10.04.2012 - 1 445, 56;

с 11.04.2012 - 10.07.2012 - 4 474,36;

с 11.07.2012 - 10.10.2012 - 12 597,06;

с 11.10.2012 - 15.11.2012 - 2 406,11;

с 16.11.2012 - 24.06.2013 - 16 019,04.

Итого 36 942 руб. 13 коп.

С ООО "ДСК "Магистраль" в пользу истца подлежит взысканию неустойка в сумме 3 585 руб. 84 коп. за период с 11.04.2013 по 24.06.2013.

Доводы ответчиков о том, что неустойка не подлежит взысканию, поскольку отсутствует письменное соглашение об этом, не принимаются во внимание, так как пунктом 4.7 договора аренды предусмотрена такая ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение договора аренды в части внесения арендной платы и в силу разъяснений, данных в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Учитывая изложенное, решение суда подлежит изменению на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Государственная пошлина по иску в сумме 10 987 руб. 28 коп. относится на ответчика, ООО "Армдорстрой", государственная пошлина по иску в сумме 5 010 руб. 95 коп. относится на ответчика, ООО "ДСК "Магистраль" (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 21.10.2013 по делу N А50-13170/2013 изменить.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Армдорстрой" (ОГРН 1035901986097, ИНН 5942004739) в пользу Департамента земельных отношений администрации города Перми 362 421 (триста шестьдесят две тысячи четыреста двадцать один) руб. 83 коп. неосновательного обогащения, 36 942 (тридцать шесть тысяч девятьсот сорок два) руб. 13 коп. пени.Взыскать с ООО "ДСК "Магистраль" (ОГРН 1125905003872, ИНН 5905291154) в пользу Департамента земельных отношений администрации города Перми 130 112 (сто тридцать тысяч сто двенадцать) руб. 59 коп. неосновательного обогащения, 3 585 (три тысячи пятьсот восемьдесят пять) руб. 84 коп. пени.Взыскать с ООО "Армдорстрой" (ОГРН 1035901986097, ИНН 5942004739) в федеральный бюджет государственную пошлину по иску в сумме 10 987 (десять тысяч девятьсот восемьдесят семь) руб. 28 коп.Взыскать с ООО "ДСК "Магистраль" (ОГРН 1125905003872, ИНН 5905291154) в федеральный бюджет государственную пошлину по иску в сумме 5 010 (пять тысяч десять) руб. 95 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Г.Л.Панькова

Судьи

Л.Ф.Виноградова Ю.А.Голубцова