Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2014 г. N 17АП-16108/13

г. Пермь

06 февраля 2014 г.

Дело N А50-12378/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 февраля 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляковой Г. Н.,

судей Борзенковой И.В., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бакулиной Е.В.,

при участии:

от истца ООО "Девелопмент" (ОГРН 1025900522075, ИНН 5902806768) - Мизгирева О.А., паспорт, доверенность от 04.01.2014;

от ответчика ИП Акатовой Елены Викторовны (ОГРНИП 304590602000047, ИНН 590608057770) - Кичев А.В., удостоверение, доверенность от 12.08.2013, Толстиков И.А., удостоверение, доверенность от 12.08.2013;

от третьего лица Белебезьева Михаила Андреевича - не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца ООО "Девелопмент"

на решение Арбитражного суда Пермского края от 05 ноября 2013 года

по делу N А50-12378/2013,

принятое судьей Лядовой Г.В.,

по иску ООО "Девелопмент"

к ИП Акатовой Елене Викторовне

третье лицо: Белебезьев Михаил Андреевич

о взыскании денежных средств,

установил:

ООО "Девелопмент" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к ИП Акатовой Елене Викторовне (далее - ответчик) о взыскании 32 236,66 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.07.2010 N 28-1/10-М за период с 01.08.2010 - 31.08.2010 года, 402,64 руб. неустойки за период с 04.07.2010 по 31.08.2010, 9 529,52 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды за период с 01.09.2010 по 22.10.2013; 95 880 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.09.2011 N 45/11-М за период с 01.09.2011 по 31.10.2011, 8 341,56 руб. неустойки за период с 04.09.2011 по 31.10.2011, 15 644,42 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2011 по 22.10.2013; 128 355,48 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.11.2011 N 46/11-М за период с 01.03.2012 по 21.05.2012, 209 232,07 руб. неустойки за период с 01.04.2012 по 22.10.2013; 15 873,15 руб. задолженности за потребленную электроэнергию за период с 01.09.2009 по 31.12.2009 по договору аренды от 01.11.2009 N 36/09-М (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного Суда Пермского края от 05.11.2013 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 59 357,71 руб., в т.ч. 47 940 руб. задолженности по арендной плате, 3 595,50 руб. неустойки, 7 822,21 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением в части отказа в удовлетворении требований, истец обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Указывает на то, что вывод суда об отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору от 01.07.2010 N 28-1/10-М неверен, т.к. при принятии в качестве доказательств оплаты арендной платы за август 2010 и сентябрь 2011 г.г. кассовых чеков от 23.08.2010 и 29.09.2011 судом не применены положения ст. 522 ГК РФ. По тем же основаниям считает неверным вывод суда о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от 01.09.2011 N 45/11-М только в части взыскания за октябрь 2011 года. Также считает не соответствующим нормам материального права вывод суда об отсутствии оснований для взыскания задолженности и договорной неустойки по договору от 01.11.2011 N 46/11-М за период с 01.03.2012 по 21.05.2012, поскольку регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от 20.02.2012 осуществлена 21.05.2012, именно с этой даты прежний собственник перестал быть стороной по договору аренды, поэтому до даты государственной регистрации перехода права собственности на нового собственника он вправе требовать оплаты за пользование помещением с арендатора. Кроме того, апеллянт обжалует вывод суда первой инстанции о том, что истец обратился в суд за пределами трехгодичного срока исковой давности о взыскании по договору от 01.11.2009 N 36/09-М. Настаивает на том, что согласно приходному кассовому ордеру от 27.06.2011 N 334 ответчик частично оплатил задолженность по коммунальным расходам, т. е. признал долг, что согласно ст. 203 ГК РФ прерывает срок исковой давности.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу. в соответствии с которым решение суда в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной инстанции, представитель ответчика - доводы письменного отзыва соответственно.

Третье лицо о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, в заседание суда не явилось, что в порядке п. 5 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 29.01.2014 был объявлен перерыв до 04.02.2014 до 16 час.00 мин. с целью представления сторонами данных о состоянии расчетов по всем договорам на текущую дату, начиная с 01 января 2007 года.

В судебном заседании 04.02.2014 судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела затребованные у сторон дополнительные доказательства по делу, а именно, со стороны истца - акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 24.06.2010 по договору от 21.01.2009 N 1/09-М (расторж. 31.08.2009); акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.03.2014 между ООО "Девелопмент" и ИП Акатовой Е.В.; квитанции к приходным кассовым ордерам по спорным договорам; со стороны ответчика - акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2009 по 31.04.2012 между ИП Акатовой Е.В. и ООО "Девелопмент", платежные поручения от 24.02.2009 N 26, от 17.12.2008 N 114; квитанции к приходным кассовым ордерам.

В судебном заседании от 04.02.2014 был объявлен перерыв до 06.02.2014 до 09 час. 30 мин. для сверки расчетов по договорам.

После перерывов рассмотрение дела было продолжено в том же составе суда при той же явке сторон.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика - доводы письменного отзыва соответственно.

Судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство представителя истца о приобщении к материалам дела акта сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2007, акта сверки взаимных расчетов ИП Акатовой Е.В. с разногласиями, платежное поручение от 17.12.2008 N 114, приходно-кассовые ордера за период 2009-2010 г.г.

Судом были обозревались представленные представителем ответчика подлинные кассовые чеки от 10.08.2009, 24.08.2009, 24.03.2010, 25.02.2010, 27.01.2010.

Представителем истца заявлено ходатайство об истребовании в правоохранительных органах переданных им ранее журналов учета "касса".

Данное ходатайство рассмотрено судом апелляционной инстанции и в его удовлетворении отказано на основании ст. 66, 68 АПК РФ, поскольку истцом не представлено доказательств невозможности самостоятельного получения указанных доказательств, при этом доказательств передачи соответствующих документов за 2010 год не представлено.

Кроме того, данные учетные документы являются регистрами бухгалтерского учета, и отражение или неотражение в них истцом отдельных хозяйственных операций, в том числе по оплате услуг, в подтверждение которой ответчиком представлены подлинные чеки контрольно-кассовой техники, не является надлежащим доказательством по делу.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, основанием для обращения истца (арендодателя) в арбитражный суд с соответствующими требованиями послужило неисполнение ответчиком (арендатором) надлежащим образом принятых на себя обязательств по договорам аренды от 01.09.2009 N 31/09-М, от 01.11.2009 N 36/09-М от 01.07.2010 N 28-1/10-М, от 01.09.2011 N 45/11-М, от 01.11.2011 N 46/11-М.

01.09.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан договор аренды N 31/09-М (далее - договор), в соответствии с условиями которого, арендодатель принял на себя обязательства передать арендатору в аренду часть нежилого встроенного помещения, площадью 70,5 кв.м. на цокольном этаже пятиэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Сибирская, 53/ Революции, 26, торговый центр "Мирабелла" (л.д. 46-50, т.2).

Договор аренды заключен сроком на 11 месяцев. В случае, если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора за 45 дней до истечения срока его действия, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (п. 4.1. договора).

По акту приема-передачи от 01.09.2009 года спорные помещения переданы ответчику (л.д. 51, т.2).

Размер и порядок уплаты арендных платежей согласован сторонами в разделе 3 договора.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что дополнительно к арендной плате арендатор обязан оплачивать потребленную электроэнергию пропорционально доле занимаемых арендных площадей по договору.

Соглашением от 28.10.2009 о расторжении договора действие договора прекращено с 01.11.2009. Помещения переданы арендодателю 31.10.2009 (л.д. 52-53, т. 2).

01.11.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан договор аренды N 36/09-М (далее - договор), в соответствии с условиями которого, арендодатель принял на себя обязательства передать арендатору в аренду часть нежилого встроенного помещения, площадью 70,5 кв.м. на цокольном этаже пятиэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Сибирская, 53/ Революции, 26, торговый центр "Мирабелла" (л.д. 54-58, т.2).

Договор аренды заключен сроком на 11 месяцев. В случае, если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора за 45 дней до истечения срока его действия, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (п. 4.1. договора).

По акту приема-передачи от 01.11.2009 года спорные помещения переданы ответчику (л.д. 59, т.2).

Размер и порядок уплаты арендных платежей согласован сторонами в разделе 3 договора.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что дополнительно к арендной плате арендатор обязан оплачивать потребленную электроэнергию пропорционально доле занимаемых арендных площадей по договору.

01.07.2010 между ООО "Перспектива-Девелопмент", которое впоследствии переименовано в ООО "Девелопмент" (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан договор аренды N 28-1/10-М (далее - договор), в соответствии с условиями которого, арендодатель принял на себя обязательства передать арендатору в аренду часть нежилого встроенного помещения, площадью 70,5 кв.м. на цокольном этаже пятиэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Сибирская, 53/ Революции, 26, торговый центр "Мирабелла" (л.д. 21-24, т.1)

Договор аренды заключен сроком на 11 месяцев. В случае, если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора за 45 дней до истечения срока его действия, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (п. 4.1. договора).

По акту приема-передачи от 01.07.2010 года спорные помещения переданы ответчику (л.д. 26).

Размер и порядок уплаты арендных платежей согласован сторонами в разделе 3 договора, согласно которому арендная плата устанавливается в размере 680 руб./кв.м. в месяц, что составляет 47 940 руб. в месяц; арендная плата за первый месяц вносится арендатором в порядке предварительной оплаты в течение 3 банковский дней с момента подписания договора; в дальнейшем арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до последнего числа отчетного месяца путем перечисления денежных средств в кассу или на расчетный счет ООО "Респект" (на основании агентского договора N 34/1 от 08.05.2009 года).

Пунктом 5.2 договора установлено, что в случае несвоевременного внесения арендной платы и иных платежей арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,03% от суммы долга за каждый день просрочки платежа.

Соглашением от 31.08.2010 о расторжении договора аренды N 28-1/10-М от 01.07.2010 года действие договора прекращено с 01.09.2010; помещения переданы арендодателю 31.08.2010 (л.д. 27)

Также 01.09.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды N 45/11-М (далее - договор), в соответствии с условиями которого, арендодатель принял на себя обязательства передать арендатору в аренду часть нежилого встроенного помещения, площадью 70,5 кв.м. на цокольном этаже пятиэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Сибирская, 53 / Революции, 26, торговый центр "Мирабелла" (л.д. 28-31, т.1).

Договор аренды заключен сроком на 11 месяцев. В случае, если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора за 45 дней до истечения срока его действия, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (п. 4.1. договора).

По акту приема-передачи от 01.09.2011 года спорные помещения переданы ответчику (л.д. 33, т.1).

Размер и порядок уплаты арендных платежей согласован сторонами в разделе 3 договора, согласно которому арендная плата устанавливается в размере 680 руб./кв.м. в месяц, что составляет 47 940 руб. в месяц; арендная плата за первый месяц вносится арендатором в порядке предварительной оплаты в течение 3 банковский дней с момента подписания договора; в дальнейшем арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до последнего числа отчетного месяца путем перечисления денежных средств в кассу или на расчетный счет ООО "Респект" (на основании агентского договора N 34/1 от 08.05.2009 года).

Пунктом 5.2 договора установлено, что в случае несвоевременного внесения арендной платы и иных платежей арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки платежа.

Соглашением от 31.10.2011 о расторжении договора аренды N 45/11-М от 01.09.2011 года действие договора прекращено с 01.11.2011; помещения переданы арендодателю 31.10.2011 (л.д. 34, т.1).

01.11.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан договор аренды N 46/11-М (далее - договор), в соответствии с условиями которого, арендодатель принял на себя обязательства передать арендатору в аренду часть нежилого встроенного помещения, площадью 70,5 кв.м. на цокольном этаже пятиэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Сибирская, 53/ Революции, 26, торговый центр "Мирабелла" (л.д. 35-38, т.1).

Договор аренды заключен сроком на 11 месяцев. В случае, если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора за 45 дней до истечения срока его действия, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (п. 4.1. договора).

По акту приема-передачи от 01.11.2011 года спорные помещения переданы ответчику (л.д. 40, т.1).

Размер и порядок уплаты арендных платежей согласован сторонами в разделе 3 договора, согласно которому арендная плата устанавливается в размере 680 руб./кв.м. в месяц, что составляет 47 940 руб. в месяц; арендная плата за первый месяц вносится арендатором в порядке предварительной оплаты в течение 3 банковский дней с момента подписания договора; в дальнейшем арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до последнего числа отчетного месяца путем перечисления денежных средств в кассу или на расчетный счет ООО "Респект" (на основании агентского договора N 34/1 от 08.05.2009 года).

Пунктом 5.2 договора установлено, что в случае несвоевременного внесения арендной платы и иных платежей арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки платежа.

Наличие задолженности за потребленную электроэнергию за период с 01.09.2009 по 31.12.2009 по договорам аренды от 01.11.2009 и от 01.11.2009 в сумме 15 873,15 руб., задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.07.2010 N 28-1/10-М за период с 01.08.2010 - 31.08.2010 года в сумме 32 236,66 руб., задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.09.2011 N 45/11-М за период с 01.09.2011 по 31.10.2011 в сумме 95 880 руб., задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.11.2011 N 46/11-М за период с 01.03.2012 по 21.05.2012 в сумме 128 355,48 руб., явилось основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением, в том числе о взыскании неустойки и процентов, начисленных за соответствующий период до 22.10.2013.

По результатам рассмотрения спора судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

Изучив доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на нее, заслушав мнения сторон, явившихся в судебное заседание, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

На основании п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

По расчету истца за период с 01.09.2009 по 31.12.2009 на стороне ответчика образовалась задолженность по оплате потребленной электроэнергии в размере 15 873,15 руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в указанной части, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец обратился в арбитражный суд за пределами трехгодичного срока исковой давности, о чем было заявлено ответчиком при рассмотрении дела.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. При этом общий срок исковой давности равен трем годам.

Согласно ст. 203 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований; уплата процентов по основному долгу; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или рассрочке платежа); акцепт инкассового поручения.

Материалами дела, а именно, чеком ККТ от 27.06.2011 и приходным кассовым ордером от 27.06.2011 N 334 на сумму 60 руб. (л.д. 126, т.1, л.д. 60, т.2), квитанцией к приходному кассовому ордеру от 27.06.2011 подтверждается, что ответчик в указанную дату произвел оплату, основанием которой является задолженность по коммунальным расходам.

Спорные договоры аренды имеют тождественные условия, однако, исключительно по договорам от 01.09.2009 N 31/09-М и от 01.11.2009 N 36/09-М пунктом 3.2 предусмотрено, что дополнительно к арендной плате арендатор обязан оплачивать потребленную электроэнергию пропорционально доле занимаемых арендных площадей по договору. В иные периоды обязанность по оплате электроэнергии на арендатора возложена не была.

Данные обстоятельства подтверждаются представленным истцом актом сверки, который ввиду отсутствия подписи ответчика можно расценить как свод начислений по заключенным договорам аренды.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что названный частичный платеж следует расценить как совершение должником действий, свидетельствующих о признании задолженности по оплате потребленной электроэнергии и влекущих перерыв течения срока исковой давности.

В соответствии с положениями ст. 203 ГК РФ после перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Указанные обстоятельства не были исследованы и оценены судом первой инстанции, что повлекло принятие неверного решения.

Доводы ответчика о том, что указанную оплату следует оценивать как внесение арендного платежа за соответствующий период совместно с чеком ККТ от 27.08.2011 на сумму 47 880 руб., что составляет размер ежемесячной арендной платы ( 47 940 руб.), не принимаются судом во внимание.

В материалы дела истцом представлен приходный кассовый ордер от 27.06.2011 N 334, в котором в качестве основания внесения денежных средств указано "погашение задолженности по коммунальным услугам".

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Федеральный закон "О бухгалтерском учете") предусмотрено, что все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по статистике от 18.08.98 N 88 утверждена унифицированная форма первичной учетной документации по учету кассовых операций N КО-1 "Приходный кассовый ордер".

В соответствии с Указаниями по применению и заполнению форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, утвержденными вышеназванным постановлением, приходный кассовый ордер, применяется для оформления поступления наличных денег в кассу организации как в условиях методов ручной обработки данных, так и при обработке информации с применением средств вычислительной техники. Приходный кассовый ордер выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии, подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным.

Квитанция к приходному кассовому ордеру подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным, и кассиром, заверяется печатью (штампом) кассира и регистрируется в журнале регистрации приходных и расходных кассовых документов (форма N КО-3) и выдается на руки сдавшему деньги, а приходный кассовый ордер остается в кассе.

В приходном кассовом ордере и квитанции к нему по строке "Основание" указывается содержание хозяйственной операции.

Соответствующая запись "погашение задолженности по коммунальным услугам" имеется в квитанции к указанному приходному ордеру от 27.06.2011, которая выдана ответчику.

Все расчеты между сторонами обычно оформлены аналогичным образом - посредством выдачи чека ККТ и квитанции к приходно-кассовому ордеру с указанием основания внесения денежных средств.

Данный факт подтверждается представленными ответчиком истцу для сверки расчетов копиями кассовых чеков и квитанций к приходным ордерам, которые выполнены на обороте копий документов, принадлежащих ответчику.

Таким образом, посредством оформления первичных бухгалтерских документов при отсутствии возражения предпринимателя стороны признали внесение 60 руб. 27.06.2011 именно в счет задолженности по коммунальным платежам 2009 года.

Приведенный ответчиком довод опровергается и тем, что за соответствующий период 2011 года требования о взыскании задолженности по арендной плате не заявлено, что свидетельствует о ее внесении иными платежными документами.

При этом ссылка представителей арендатора на то, что внесение сумм различными платежами было обусловлено просьбой арендодателя, также является необоснованной и бездоказательной.

В силу абз. 3 п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации все неблагоприятные последствия осуществления своей предпринимательской деятельности, включая вопросы распределения вносимых платежей, несет сам предприниматель как лицо, осуществляющее данную деятельность.

Доводы представителей ответчика о том, что арендатор не была обязана уплачивать по названным договорам коммунальные платежи, в том числе, за потребленную электроэнергию со ссылкой на п.п. 2.1.5. и 2.1.6 договоров от 01.09.2009 N 31/09-М и от 01.11.2009 N 36/09-М, в соответствии с которыми арендодатель обязуется организовывать предоставление коммунальных услуг и иных необходимых для эксплуатации площади услуг, в том числе, электроснабжение, теплоснабжение, холодное водоснабжение, отвод сточных вод, вывоз ТБО, уборку придомовой территории, вывоз снега, санитарную обработку, влажную уборку помещений, охраны путем заключения соответствующих договоров со сторонними организациями на предоставление вышеуказанных услуг и самостоятельно оплачивать указанные в п. 2.1.5 услуги, судом апелляционной инстанции не принимается, так как из буквального толкования п.п. 2.1.5, 2.1.6. и абз. 4 п. 3.2 названных договоров усматривается, что на арендодателя возлагается организация предоставления вышеназванных услуг и их оплата поставщикам услуг, тогда как на арендатора по спорным договорам возлагается обязанность по оплате потребленной электроэнергии арендодателю.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении данной части требований, поскольку истец обратился в суд 03.07.2013 (л.д. 4, т.1), срок исковой давности после перерыва начал течь с 27.06.2011 (совершение ответчиком действий, свидетельствующих о признании долга).

Расчет суммы расходов по оплате электроэнергии, подлежащих возмещению ответчиком (л.д. 100, т. 2), проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным.

В силу названных обстоятельств и норм права, решение арбитражного суда в данной части подлежит отмене на основании ч.ч.1, 2 ст. 270 АПК РФ.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований о взыскании задолженности по арендной плате за август 2010 года в сумме 32 236,66 руб., соответствующих неустойки и процентов по договору от 01.07.2010 г. и задолженности по арендной плате за сентябрь 2011 в сумме 47 940 руб., соответствующей неустойки и процентов по договору от 01.09.2011, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности наличия задолженности ответчика в указанном размере.

Данный вывод суда первой инстанции является правомерным.

Доводы апелляционной жалобы в опровержение выводов суда первой инстанции в указанной части сводятся к тому, что судом, принявшим в качестве доказательства оплаты арендной платы за август 2010 года и сентябрь 2011 года кассовые чеки, не содержащие указания на конкретный период оплаты арендной платы, должны были быть применены положения ст. 522 ГК РФ, и, соответственно, суд, по мнению апеллянта, неправомерно не отнес указанные платежи в погашение обязательств по периоду, срок исполнения за который наступил ранее по другим договорам аренды, заключенным между истцом и ответчиком. В подтверждение своих доводов истец ссылается на переписку между истцом и ответчиком, свидетельствующую, по его мнению, о наличии долга за аренду помещения по нескольким договорам аренды, заключенным ранее (л.д. 145-153, т.д. 2).

Приведенные доводы в части необходимости применения положений ст. 522 ГК РФ и возможности учета поступивших платежей без указания их назначения в счет ранее возникшей задолженности, являются правомерными.

Гражданское законодательство не содержит общей нормы, равно как и нормы в части правоотношений по договорам аренды, регулирующей порядок отнесения платежа при наличии нескольких однородных обязательств (по нескольким договорам или за несколько самостоятельных периодов) в случае, если должник при осуществлении оплаты или без промедления после оплаты не указал в счет исполнения какого обязательства произведена оплата.

В таком случае на основании ч. 1 ст. 6 ГК РФ подлежит применению гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Так, ч. 3 ст. 522 ГК РФ в вышеуказанном случае предусматривает, что исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. Если срок исполнения обязательств по нескольким договорам наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение обязательств по всем договорам.

Возможность применения ч. 3 ст. 522 ГК РФ по аналогии подтверждена п. 19 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65.

При принятии обжалуемого решения суд первой инстанции ошибочно не учел указанные нормы права и указал на необходимость учета поступающих сумм в счет оплаты текущих платежей.

Однако, данный вывод суда не повлек принятия неверного решения.

Суд апелляционной инстанции проанализировал представленные истцом доказательства наличия задолженности ответчика по существующим договорам аренды, начиная с 01.01.2007 г., что является обязательным в рассматриваемом случае в связи с основанием иска и доводами истца о зачете поступающей оплаты в счет ранее возникших обязательств.

Из представленных односторонних актов следует, что корректировка платежей в счет ранее наступивших обязательств произведена истцом в связи с неучетом оплаты, поступившей по чекам ККТ от 10.08.2009, 24.08.2009, 27.01.2010, 25.02.2010, 24.03.2010.

Указанные чеки ККТ представлены ответчиком в судебное заседание суда апелляционной инстанции, копии приобщены к материалам дела, подлинные обозревались судом и представителем истца.

Представленные доказательства соответствуют требованиям ст.ст. 67, 68 АПК РФ и подтверждают внесение ответчиком арендной платы в соответствующем размере.

Доводы истца о том, что номер ЭКЛЗ (электронная кассовая лента защищенная) на указанных чеках ККТ за 2009 и 2010 год одинаковый, в то время как при обязательной ее замене номера должны отличаться, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание.

Протоколом заседания ГМЭК от 25.06.2002 N 4/69-2002 определено, что срок полезного использования электронной контрольной ленты при расчетах с населением устанавливает производитель. В технических паспортах электронной контрольной ленты защищенной указано, что временной ресурс использования электронной контрольной ленты защищенной в составе контрольно-кассовой техники определяется регламентом ФСБ России для технических средств криптозащиты и ограничен по времени на 13 месяцев.

Таким образом, временной ресурс ЭКЛЗ не равен календарному году и заменяется по времени ее использования.

Доказательств того, что ЭКЛЗ истца заменялась каждое первое января календарного года либо в иные даты, предшествующие указанным на представленных чеках, в материалах дела не имеется, соответствующий паспорт версии модели ККТ не представлен.

При этом, в принятых в качестве оплату чеках ККТ, по которым спор между сторонами отсутствует, в течение одного календарного года также проставлен разный номер ЭКЛЗ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в указанной части, поскольку приходит к выводу об отсутствии задолженности по иным периодам и договорам, заключенным между истцом и ответчиком, на которые ссылается апеллянт в своей жалобе, и срок оплаты которой наступил ранее.

Поскольку в материалы дела ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ представлены доказательства фактического исполнения им обязательств по внесению арендной платы договору от 01.07.2010 N 28-1/10-М за август 2010 и по договору аренды от 01.09.2011 N 45/11-М за сентябрь 2011 года, исковые требования о взыскании с ответчика соответствующих сумм задолженности, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Также судом было отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 128 355,48 руб. за период с 01.03.2012 по 21.05.2012 и неустойки в сумме 209 232,07 руб. за период с 01.04.2012 по 22.10.2013.

При этом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в заявленный период у истца отсутствовали правовые основания для требования взыскания с ответчика арендных платежей, поскольку спорный объект недвижимости находился во владении иного лица, и с момента заключения договора купли-продажи истец утратил право на получение с ответчика арендных платежей.

Однако, данный вывод суда основан на неверном применении норм материального права.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на объекты недвижимости, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п.п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Следовательно, арендатор обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.

В материалы дела представлен договор купли-продажи от 20.02.2012, заключенный между истцом (продавец) и третьим лицом - Белебезьевым Михаилом Андреевичем (покупатель), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю: встроенные помещения, общей площадью 2331,1 кв.м. в подвале и на 1 этаже 5-ти этажного кирпичного жилого дома, расположенные по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Революции, д. 26 (объект 1); земельный участок под жилой дом со встроенными торговыми помещениями (земли поселений), площадью 1054 кв.м. без выделения границ в натуре от общей площади земельного участка 3021,13 кв.м., кадастровый номер 59:01:44 1 0169:0005, расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Сибирская, д. 53 (объект) (л.д. 61-62, т.1).

По акту приема-передачи от 22.02.2012 вышеуказанные объекты были переданы продавцом покупателю (л.д. 63, т.1).

Государственная регистрация права собственности на спорный объект недвижимости произведена 22.05.2012 (л.д. 65, т.1).

Таким образом, право собственности третьего лица на спорный объект недвижимости возникло с момента его государственной регистрации.

До 22.05.2012 юридический состав перехода прав и обязанностей по спорному договору аренды не мог считаться завершенным, до данной даты ответчик, являясь арендатором по договору и фактическим пользователем, обязан был платить арендную плату в соответствии с условиями договора арендодателю (истцу), следовательно, требование истца о взыскании задолженности по уплате арендной платы за период с 01.03.2012 по 21.05.2012 в размере 128 355,48 руб., договорной неустойки за период за период с 01.04.2012 по 22.10.2013 в размере 209 232,07 руб., является законным и обоснованным.

Расчет суммы основного долга и суммы пени согласно п. 5.2 договора (л.д. 99-100, т.2) проверен судом апелляционной инстанции и признан не противоречащим нормам действующего гражданского законодательства и условиям договора. О применении судом положений ст. 333 ГК РФ ответчик в суде первой инстанции не заявлял.

В силу сказанного, доводы апелляционной жалобы в данной части признаются обоснованными, решение арбитражного суда в указанной части подлежит отмене на основании ч.ч. 1 и 2 ст. 270 АПК РФ.

Ссылка ответчика на наличие уведомления о продаже объекта недвижимости, в котором расположено арендуемое помещения, что было расценено им как замена стороны в обязательстве, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает тот факт, что доказательств уплаты арендной платы в спорный период (с 01.03.2012 по 21.05.2012) ни истцу (арендодателю по договору от 01.11.2011 N 46/11-М), ни новому собственнику ИП Белебезьеву М.А., ответчиком, в нарушение ст. 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено.

Платежное поручение от 18.06.2012 N 1135 (л.д. 130, т.1) не может являться таким доказательством, поскольку из него усматривается, что уплата арендной платы ответчиком третьему лицу произведена за период, последующий после регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы исковые требования дополнительно подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности по коммунальным платежам (за электроэнергию) в сумме 15 873,15 руб., задолженности по арендной плате за период с 01.03.2012 по 21.05.2012 в сумме 128 355,48 руб., неустойки в сумме 209 272,07 руб. по договору от 01.11.2011. Решение суда первой инстанции в соответствующей части подлежит отмене.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с статьей 110 АПК РФ.

На основании частичного удовлетворения исковых требований и апелляционной жалобы истца, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 13 256,37 руб., в т.ч. по иску - в размере 11 256,37 руб., по апелляционной жалобе - в размере 2 000 руб.

Руководствуясь статьями 104, 110, 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 05 ноября 2013 года по делу N А50-12378/2013 отменить в части, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Акатовой Елены Викторовны (ОГРНИП 304590602000047, ИНН 590608057770) в пользу ООО "Девелопмент" (ОГРН 1025900522075, ИНН 5902806768) 412 818 (Четыреста двенадцать тысяч восемьсот восемнадцать) руб. 41 коп., в том числе 192 168 (Сто девяносто две тысячи сто шестьдесят восемь) руб. 63 коп. задолженности, 212 827 (Двести двенадцать тысяч восемьсот двадцать семь) руб. 57 коп. неустойки, 7 822 (Семь тысяч восемьсот двадцать два) руб. 21 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в сумме 13 256 (Тринадцать тысяч двести пятьдесят шесть) руб. 37 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить ООО "Девелопмент" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 89 (Восемьдесят девять) руб., 06 коп."

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Г.Н.Гулякова

Судьи

И.В.Борзенкова Н.М.Савельева