Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2010 г. N 17АП-3300/10

г. Пермь

18 мая 2010 г.

Дело N А60-48823/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Грибиниченко О. Г.

судей Риб Л.Х., Ясиковой Е.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузьминой П.С.

при участии:

от истца ФГУ культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры": Левина А.М., паспорт, доверенность от 15.12.2009,

от ответчика ООО "Тяжмашинвест": Измоденова Е.М., паспорт, доверенность от 10.12.2009, Короткова В.В., паспорт, решение от 19.06.2009,

от третьих лиц 1) Управления Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в области культурного наследия по Уральскому федеральному округу: не явились, 2) Министерства культуры по Свердловской области: не явились,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца ФГУ культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 февраля 2010 года

по делу N А60-48823/2009,

принятое судьей Тороповой М.В.

по иску ФГУ культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"

к ООО "Тяжмашинвест"

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в области культурного наследия по Уральскому федеральному округу, 2) Министерство культуры по Свердловской области

о взыскании 7 940 620 руб. 76 коп., о расторжении договора,

установил:

ФГУ культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - агентство) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о взыскании с ООО "Тяжмашинвест" (далее - общество) задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.04.2008 N 07-1/08-01 в сумме 5 959 727 руб. за период с 10.08.2009 по 09.10.2009, задолженности по арендной плате в части налога на добавленную стоимость в сумме 1 098 407 руб. 05 коп. за период с 10.08.2009 по 09.10.2009, пени в размере 882 485 руб. 97 коп. за период с 09.07.2009 по 19.10.2009, расторжении договора аренды от 28.04.2008 N 07-1/08-01.

Определением от 18.01.2009 судом принято уточнение исковых требований. Истец просит взыскать с ответчика 7 058 134 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.04.2008 N 07-1/08-01 за период с 10.08.2009 по 09.10.2009, пени в сумме 882 485 руб. 97 коп., начисленные за период с 09.07.2009 по 19.10.2009, расторгнуть договор аренды от 28.04.2008 N 07-1/08-01.

Определением от 18.01.2009 судом отказано в принятии встречного искового заявления ООО "Тяжмашинвест" об обязании ФГУ культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" изменить условия договора аренды объекта культурного наследия от 28.04.2008 N 07-1/08-01 в части уменьшения размера арендной платы.

Определением от 05.02.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в области культурного наследия по Уральскому федеральному округу, Министерство культуры по Свердловской области.

Протокольным определением от 18.02.2010 отказано в удовлетворении ходатайства истца об изменении исковых требований, а именно замене требования о расторжении договора аренды от 28.04.2008 N 07-1/08-01 на требование о признании договора расторгнутым и обязании освободить здание, являющееся объектом аренды.

Протокольным определением от 18.02.2010 судом принято увеличение исковых требований в части взыскании основного долга до 17 578 956 руб. за период с 01.08.2009 по 18.02.2010, в части взыскания неустойки до 4 649 771 руб. за период с 10.07.2009 по 18.02.2010.

В судебном заседании суда первой инстанции истец уточнил основание иска в части требования о расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.02.2010 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Тяжмашинвест" в пользу ФГУ культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" взыскано 17 578 956 руб. задолженности, 2 324 885 руб. 50 коп. неустойки, начисленной за период с 10.07.2009 по 18.02.2010, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Исковое заявление в части требований о расторжении договора аренды от 28.04.2008 N 07-1/08-01 оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с решением, агентство обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части оставления требования о расторжении договора без рассмотрения, расторгнуть договор аренды от 28.04.2008 N 07-1/08-01, обязать ответчика передать истцу здание по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры, 1/ул. Машиностроителей, 4, литер Б, по акту приема-передачи.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на то, что судом не принято во внимание, что арендатором в срок, установленный договором аренды, помещение принято не было, акт приема-передачи составлен не был.

Агентство ссылается на то, что неоднократно письмами от 26.01.2009 N 67/01, от 16.04.2010 N 241/04, от 15.10.2009 N 631/10 предлагало расторгнуть договор аренды, у общества имеется задолженность по внесению арендной платы, арендная плата не вносилась более двух раз подряд, что является основанием для расторжения договора.

Агентство указывает на то, что в адрес общества 05.02.2010 направлено уведомление об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке.

Общество представило возражения на апелляционную жалобу, в которых указало на несогласие с принятым решением в части взыскания с общества в пользу агентства 19 903 841 руб., заявило ходатайство о пересмотре судебного акта в полном объеме в порядке ч.5 ст.268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В указанной части просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что сумма арендной платы подлежит уменьшению на сумму затрат, произведенных на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия по договору от 21.10.2009 N 01-10/09.

В судебном заседании представитель агентства доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал. Просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представители общества в судебном заседании доводы отзыва поддержали, просили решение суда отменить в части взыскания 19 903 841 руб., принять по делу новый судебный акт.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в полном объеме в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 28.04.2008 между Федеральным государственным учреждением культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (арендодатель) и ООО "Тяжмашинвест" (арендатор) по результатам открытого конкурса заключен договор аренды объекта культурного наследия N 07-1/08-01, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры, д. 1/ ул. Машиностроителей, д. 4, лит. Б., для обеспечения сохранения объекта и использования его помещений под гостиницу и офис.

Общая площадь передаваемого в аренду объекта - 9166,7 кв.м, в том числе: часть здания (литер Б) площадью 4987,4 кв.м (кадастровый (условный) номер объекта 66:01/00:534:01:05); часть здания (литер Б) площадью 4179,3 кв.м (кадастровый (условный) номер объекта 66:01/01:00:534:03).

Пунктом 2.1 договора установлено, что договор действует по 30.04.2033 включительно.

Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2.2 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке 26.11.2008, о чем имеется отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 34 об.)

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2009 (т. 2 л.д. 38).

Согласно п. 6.1 договора в соответствии с величиной годовой арендной платы, указанной в протоколе открытого конкурса от 11.04.2008 N 2 (приложение N 2), сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за аренду объекта составляет 2 450 000 руб.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы, агентство обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора аренды.

Разрешая спор, суд первой инстанции на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации требования в части взыскания основного долга удовлетворил. В части взыскания пени суд первой инстанции, применив положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизил размер подлежащей взысканию неустойки до 2 324 885 руб. 50 коп. Требования о расторжении договора аренды от 28.04.2008 N 07-1/08-01 судом первой инстанции оставлены без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда соответствует действующему законодательству, оснований для его отмены не имеется.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Аналогичная обязанность предусмотрена п. 3.2.5 договора аренды, в соответствии с которым арендатор обязуется своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что ответчик за пользование арендованным имуществом в период с июля 2009 года по февраль 2010 года уплатил 4 516 543 руб. 18 коп., в связи с чем задолженность по внесению арендной платы составила 17 578 956 руб.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика подтвердили, что сумма внесенной арендной платы составляет 4 516 543 руб. 18 коп.

Поскольку ответчик обязанность по внесению арендной платы в сроки и размере, установленные договором, не исполнял надлежащим образом, доказательств уплаты задолженности по арендной плате в сумме 17 578 956 руб. за период с 01.08.2009 по 18.02.2010 ответчиком не представлено, наличие задолженности в указанной сумме подтверждено материалами дела, следовательно, суд первой инстанции правомерно взыскал указанную задолженность с ответчика.

В силу ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 7.2.1 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.5 и 3.2.6 договора, арендатор обязан перечислить в федеральный бюджет на счет, указанный в п. 6.3, пени в размере 0,3% от неоплаченной суммы арендной платы, установленной договором, за каждый день неоплаты после срока, указанного в п. 6.2 договора.

Поскольку материалами дела установлен факт ненадлежащего исполнения обществом обязанности по внесению в срок, установленный договором, арендной платы в период с июля 2009 года по февраль 2010 года, требование агентства о взыскании неустойки предъявлены правомерно на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 7.2.1 договора.

Расчет пени произведен истцом исходя из правомерного периода просрочки, соответствующего условиям п. 6.2 договора о сроке оплаты, с применением предусмотренной договором процентной ставки, проверен судом и является правильным.

Вместе с тем, учитывая чрезмерно высокий размер неустойки - 0,3 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки, суд первой инстанции правомерно установил, что размер начисленной истцом неустойки явно несоразмерен характеру и последствиям допущенных нарушений и подлежит уменьшению на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 2 324 885 руб. 50 коп.

Доводы общества, изложенные в возражениях на апелляционную жалобу, о необходимости уменьшения начисленной арендной платы на сумму затрат, понесенных в связи с выполнением работ по сохранению объекта культурного наследия по договору от 21.10.2009 N 01-10/09, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора. В пункте 2 этой же статьи установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из смысла указанных норм права следует, что основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора.

В обоснование заявленных требований общество ссылается на Акт проведения мероприятий по контролю за соблюдением законодательства в области охраны объекта культурного наследия от 31.12.2009 (т. 2 л.д. 85-94), в котором указано, что правое крыло здания по ул. Культуры находится в неудовлетворительном состоянии, частично аварийном, не эксплуатируется с 1994 года и требует капитального ремонта с заменой деревянных перекрытий.

Вместе с тем из акта приема-передачи объекта культурного наследия федерального значения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Культуры, д. 1/ ул. Машиностроителей, д. 4, литер Б, от 01.07.2009 следует, что стороны договора аренды провели осмотр передаваемого объекта, указанного в п. 1.1 договора. При этом установлено, что состояние объекта и его помещений соответствует условиям договора аренды от 28.04.2008 N 07-1/08-01 и назначению имущества (приложение N 1 к настоящему акту) (т. 2 л.д. 38).

Кроме того сторонами был составлен акт технического состояния объекта (т. 2 л.д. 39-41), в котором подробно описано состояние объекта аренды, перечислены все недостатки имущества.

Указанные акты подписаны генеральным директором общества и скреплены печатью организации.

Более того суд апелляционной инстанции отмечает, что договор аренды N 07-1/08-01 был подписан сторонами 28.04.2008, государственная регистрация договора была произведена 26.11.2008, п. 3.2.1 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в пятидневный срок после получения вступившего в силу договора принять от арендодателя объект по акту приема-передачи. Однако имущество принято арендатором по акту приема-передачи лишь 01.07.2009, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств по договору аренды.

Из изложенного следует, что арендатор о недостатках арендованного имущества был осведомлен, однако с требованием к арендодателю о соразмерном уменьшении размера арендных платежей либо об отказе от договора аренды не обращался.

Таким образом, основания для снижения размера арендных платежей в соответствии с п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют, на что правомерно указано судом первой инстанции.

Кроме того общество ссылается на то, что сумма арендной платы в соответствии с п. 5.1.3. договора подлежит уменьшению на сумму затрат в размере 9 027 838 руб., произведенных на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия по договору от 21.10.2009 N 01-10/09.

Согласно п. 5.1.3 договора аренды затраты арендатора на выполнение работ, предусмотренных планом ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории объекта, подтвержденные независимой экспертизой, подлежат компенсации путем уменьшения установленной настоящим договором арендной платы на сумму произведенных затрат в порядке, определяемом дополнительным соглашением к настоящему договору.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции доказательства наличия предусмотренного указанным пунктом плана ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории объекта, а также факта заключения дополнительного соглашения, определяющего порядок компенсации затрат арендатора, в материалах дела отсутствуют. В связи с чем сделать вывод о соответствии работ, указанных в договоре от 21.10.2009 N 01-10/09, плану ремонтно-реставрационных работ, не представляет возможным.

Кроме того п. 3.3 договора аренды прямо предусмотрена обязанность арендатора за счет собственных средств провести работы по сохранению объекта на сумму 500 000 000 руб., а именно: разработка проектной документации до 31.12.2008; внутренняя отделка помещений до 31.12.2010, замена инженерных коммуникаций до 31.12.2009, реставрация фасада объекта до 31.12.2009, благоустройство прилегающей территории до 31.12.2009. При этом условий о компенсации арендатору затрат, указанных в п. 3.3, договор аренды не содержит.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы ответчика об уменьшении арендной платы на сумму затрат на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия по договору от 21.10.2009 N 01-10/09.

Доводы апелляционной жалобы агентства апелляционным судом отклоняются в силу следующего.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как разъяснено в п. 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения данного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Истец в обоснование довода о соблюдении претензионного порядка ссылается на письма от 26.01.2009 N 67/01, от 16.04.2010 N 241/04, от 15.10.2009 N 631/10, от 14.07.2009 N 439/07, от 08.10.2009 N 617/10, от 12.08.2009 N 494/08.

Вместе с тем из содержания письма от 26.01.2009 N 67/01 (т. 1 л.д. 70) следует, что в указанном письме содержится просьба о приеме по акту приема-передачи объекта аренды в срок до 01.05.2009, а указание на направление в адрес арендатора копий договора аренды и акта приема-передачи.

Письма от 14.07.2009 N 439-07, от 12.08.2009 N 494/08 от 08.10.2009 N 617/10 (т. 1 л.д. 38-41) не могут являться предарбитражным уведомлением в рамках иска о расторжении договора, поскольку в данных письмах отсутствует предложение о расторжении договора в соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмо от 15.10.2009 N 631/10 (т. 1 л.д. 65) содержит предложение агентства о расторжении договора аренды. Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции, указанное письмо получено арендатором 21.12.2009, т.е. после предъявления иска в суд (20.10.2009).

Письмо от 16.04.2010 N 241/04 (т. 1 л.д. 71) направлено арендатору после принятия судом искового заявления агентства к производству, в силу чего не может служить доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно признал, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, в связи с чем на основании п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковое требование о расторжении договора аренды от 28.04.2008 N 07-1/08-01 подлежит оставлению без рассмотрения.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы агентства, а также требований общества, содержащихся в возражениях на апелляционную жалобу, не имеется.

В силу рассмотренных фактических обстоятельств дела, представленных доказательств, судом первой инстанции вынесено правомерное и обоснованное решение.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 февраля 2010 года по делу N А60-48823/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФГУ культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

О.Г. Грибиниченко

Судьи

Л.Х. Риб Е.Ю. Ясикова