Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2014 г. N 07АП-10395/13

г. Томск

11 февраля 2014 г.

Дело N А45-14403/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ходыревой Л.Е.,

судей: Кривошеиной С.В., Хайкиной С.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Большаниной Е.Г. с применением средств аудиозаписи

при участии в заседании:

от истца Туров И.Ю. по доверенности от 14.01.2014

от ответчика без участия (извещен)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элис-Центр"

на решение Арбитражного суда Новосибирской области

от 21.10.2013 г. по делу N А45-14403/2013 (судья Остроумов Б.Б.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Элис-Центр", г. Ростов-на-Дону (ОГРН 1086167004660, ИНН 6167100980) к обществу с ограниченной ответственностью "УЧЁТ", г. Новосибирск (ОГРН 1025402483765, ИНН 5406242610)

о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды нежилого помещения N А44 от 24.01.2012 г., изложенного в письме от 10.07.2013 г. (исх. N 4527), недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Элис-Центр" (далее - истец, арендатор, ООО "Элис-Центр") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "УЧЕТ" (далее - ответчик, арендодатель, ООО "УЧЕТ") с иском о признании одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды нежилого помещения N А44 от 24.01.2012 г., изложенного в письме от 10.07.2013 г. (исх. N 4527), недействительным.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2013 года иск оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, ООО "Элис-Центр" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования по следующим основаниям:

- судом учтены только доказательства ответчика; необоснованно отклонено ходатайство о назначении экспертизы; суд не исследовал связь предварительного договора и основного договора; не установлены нарушения, которые могут привести к расторжению договора, действия ответчика недобросовестны.

Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе. Представитель апеллянта в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении. Также заявил ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, с постановкой перед экспертом следующих вопросов: имеет ли место в помещении N 154 (по плану БТИ) площадью 129,3 кв.м. (магазин "ELIS collection") по адресу: г. Новосибирск, площадь имени Карла Маркса, д.7 несоответствие требованиям пожарной и электротехнической безопасности, указанные в актах ООО "Учет" от 14.03.2013 г. и от 11.04.2013 г.? Если да, то в чем они выражаются и создают ли угрозу жизни и здоровью людей? Возможна ли эксплуатация помещения или эксплуатация последнего строго запрещена?

ООО "УЧЕТ" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (ч. 1, ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, кроме того, с учетом получения извещения о времени и месте судебного разбирательства по первому судебному акту (ч. 6 статьи 121 АПК РФ, п. 4, п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), в судебное заседание апелляционной инстанции не явился. В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика.

Проверив материалы дела в порядке ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения N А44 от 24.01.2012 г., по условиям которого ответчик (арендодатель) передал истцу (арендатору) по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество, площадью 129,3 кв.м. (из которых 116,9 кв.м. - торговый зал), находящиеся на первом этаже здания общественного назначения общей площадью 60 606,60 кв.м., этажность 4-5, с торговыми помещениями, подземной автостоянкой, многоуровневой стоянкой открытого типа, расположенного по адресу: г. Новосибирск, площадь имени Карла Маркса, дом 7 (п.п. 2.1, 2.2 договора).

Согласно п. 3.1 договора, срок его действия составляет пять лет от даты государственной регистрации.

Договор аренды нежилого помещения от 24.01.2012 г. зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договором аренды N А44 от 24.01.2012 г. установлены следующие обязанности арендатора: соблюдать и обеспечивать соблюдение сотрудниками арендатора действующего законодательства РФ (включая законы и постановления в отношении лицензирования, правила и положения по охране здоровья и соблюдению санитарных норм, техники безопасности, противопожарной безопасности, природоохранных правил и общих правил общественного порядка), которое применимо к Помещению (п. 5.4.4 договора); за свой счет содержать Помещение в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке, а так же за свой счет производить текущий ремонт помещения (п. 5.4.6 договора); согласно п. 5.4.16 договора арендатор обязался в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания договора аренды предоставить следующую документацию: оригинал проекта АР (архитектурные решения); оригинал проекта ЭМ/ЭО (электротехнический проект); оригинал проекта ОВиК (вентиляция и кондиционирование); исполнительную документацию: акты на скрытые работы, проведенные в Помещении в соответствии с Предварительным договором; исполнительные съемки (схемы) на выполненные работы; акты технической готовности инженерных систем; паспорта вентиляционных систем и систем кондиционирования; копии сертификатов качества и пожарной безопасности на материалы, использованные при проведении отделочных, электротехнических и т.п. работ, заверенные надлежащим образом; приказ на ответственное за электроэнергию лицо от арендатора с копией удостоверения о группе допуска и/или копией договора на обслуживание.

В п. 7.5 договора ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности, охраны труда, соблюдение санитарно-эпидемиологических требований, за безопасную эксплуатацию электроустановок в Помещении возложена на арендатора.

В свою очередь, арендодатель по условиям договора аренды наделен правом контролировать и проверять исполнение обязательств арендатором по использованию арендованного помещения. Так, согласно пункту 5.1.1 арендодатель имеет право осуществлять контроль деятельности арендатора в Помещении для соблюдения арендатором и/или третьими лицами условий настоящего договора и действующего законодательства РФ.

Опираясь на предоставленное в п. 5.1.1 договора право, арендодатель проводил в отношении арендатора плановые проверки соблюдения им в арендуемом помещении требований технических регламентов РФ и условий договора аренды.

27.04.2012 г. арендодатель обратился к арендатору с письмом с исходящим номером 1968А (т.д. 1 л.д. 112), в котором указал о несоблюдении последним п. 5.4.16 договора, не предоставлении проектной документации, что влечет за собой непринятие электроустановок в эксплуатацию в соответствие с ПТЭ электроустановок.

В письме арендодатель указал о необходимости выполнения данного условия в срок 3 рабочих дней (до 03.05.2012 г.), а также указал, что эксплуатируя электроустановки с нарушением Правил, арендатор подвергает опасности посетителей, работников торгового цента. В этом письме арендодатель предупредил, что при неисполнении условий данного пункт арендодатель может воспользоваться своим правом на расторжение договора.

13.07.2012 г. арендодатель обратился к арендатору с письмом с исходящим номером 2629А (т.д. 1 л.д. 114), в котором указал о неисполнении арендатором условий п. 5.4.16 договора и необходимости предоставления документов, поименованных в этом пункте. К письму был приложен счет на оплату штрафа, составленного на основании п. 5.4.16 договора, предусматривающего, что в случае нарушения арендатором условия настоящего пункта договора арендатор обязуется выплатить по требованию арендодателя пени в размере 0,2% (Ноль целых две десятых) процента от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки предоставления указанной документации (полностью и/или частично). Указанный счет оплачен арендатором платежным поручением N 242 от 07.11.2012 г.

По результатам контрольной проверки составлен акт от 14.03.2013 г. (т.д. 1 л.д. 120) и предоставлено арендатору письмо с исходящим N 4073 от 18.03.13 г. (т.д. 1 л.д. 119) с требованием устранить выявленные замечания до 09.04.2013 г., в том числе исполнить положения п. 5.4.16 договора.

В письме с исходящим номером 4121 от 01.04.2013 г. арендодатель уведомил арендатора о том, что 11.04.2013 г. в 11-30 будет проведена повторная проверка на предмет соблюдения п.п. 5.4.4., 5.4.16, 5.8 договора аренды, при этом просил обеспечить явку представителя арендатора.

По результатам контрольной проверки составлен акт от 11.04.2013 г. (т.д. 1 л.д. 125) и вручено письмо с исходящим N 4214 от 15.04.2013 г. (т.д. 1 л.д. 124) с требованием устранить выявленные замечания в срок до 29.04.2013 г., в том числе исполнить положения п. 5.4.16 договора.

Исходящим письмом N 4527 от 10.07.2013 года, арендодатель, ссылаясь на неисполнением арендатором положений п.п. 5.4.4, 5.4.15,5.4.16 договора аренды и не устранение арендатором нарушений, указанных в исх. N 1968А от 27.04.12 г., N 2629А от 13.07.12 г., N 4073 от 18.03.13 г., N 4214 от 15.04.13 г., уведомил арендатора о расторжении договора аренды N 44А от 24.01.2012 г., начиная с 15.08.2013 г.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Элис-Центр" в арбитражный суд с соответствующим иском, полагающим данный односторонний отказ от исполнения договора незаконным.

Принимая судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из ненадлежащего исполнения истцом договора аренды и правомерности его расторжения ответчиком в одностороннем порядке.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В частности, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

По смыслу названных правовых норм досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается в случаях нарушения договора арендатором. При отсутствии таких нарушений, основания расторжения договора должны быть специально определены его условиями.

В п. 8.2 договора аренды N А44 от 24.01.2012 г. стороны установили возможность одностороннего, внесудебного порядка расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно названному пункту арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке, предупредив об этом арендатора не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, в том числе, в случае если при пользовании помещением, арендатор более трех раз в год допустил нарушение условий договора аренды, которые не были устранены в установленный арендодателем срок после подачи арендатору письменного уведомления об имевшем месте нарушении.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в силу ст. 65 АПК РФ доказательств передачи всей документации (до расторжения договора аренды) арендодателю, указанной в п. 5.4.16 договора, суду первой инстанции не было предоставлено, в то время как по условиям указанного пункта она должна была быть предоставлена в течении 30 дней с момента заключения договора, при этом требование о её передаче заявлены арендодателем более трех раз в течение года.

Также суду не были предоставлены доказательства об устранении всех нарушений, которые в большом объёме указаны в актах контрольных проверок Арендодателя.

В качестве нарушений допущенных Арендатором Арендодатель, в том числе, указывает о нарушениях Правила устройства электроустановок (утверждены приказом Минэнерго России от 08.07.2002 г. N 204), Правила технической эксплуатации электроустановок потребителей (утверждены приказом Министерства энергетики РФ от 13.01.2003 N 6) (далее - ПТЭЭП), СПЗ1-110-2003 Свод правил по проектированию и строительству "Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий" (одобрен и рекомендован к применению постановлением Госстроя РФ от 26.01.2003 г. N 194), СНиП 21-01-9 Пожарная безопасность зданий и сооружений (п.5.14), СНиП 41-01-2003 Отопление вентиляция и кондиционирование (п.п. 7.2.7, 7.2.8).

Доводы апеллянта о том, что обязанность по надлежащему соответствию арендуемого помещения возлагалась на арендодателя судом первой инстанции рассмотрены и правомерно отклонены, поскольку положениями ГК РФ и договором аренды N А44 от 24.01.2012 обязанность по поддержанию помещения в исправном состоянии, соблюдению правил и положений по охране здоровья и соблюдению санитарных норм, техники безопасности, противопожарной безопасности, а так же ответственность за несоблюдение этих правил возложена на Арендатора.

Кроме этого, сторонами не отрицалось, что арендуемое помещение расположено в крупном торговом здании, в котором ежедневно находится большое количество граждан, а, следовательно, несоблюдение правил пожарной и иной безопасности любого из Арендаторов может привести к невосполнимым потерям, причинить вред здоровью и жизни граждан.

Довод апеллянта относительно того, в каком состоянии передано помещение, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным, поскольку в соответствии с актом приема-передачи помещения от 24.01.2012 г. определено, что конструктивные элементы помещения находятся в технически исправном состоянии, арендатор не имеет претензий к состоянию помещения, вместе с тем, все работы по обустройству инженерных систем в помещении выполнил истец; указанный факт не освобождает истца от исполнения возложенных на него договором обязанностей по поддержанию надлежащего состояния помещения и представления ответчику всех требуемых документов.

При этом, в ходе судебного заседания судом был приглашен и опрошен в качестве специалиста Государственный инспектор НСО по пожарному надзору главный Специалист отдела государственного пожарного надзора Управления надзорной деятельности Сотников А.А., который пояснил, что нарушения, указанные в актах проверки составленных Арендодателем, являются грубыми нарушениями противопожарной безопасности, при которой эксплуатация помещения небезопасна.

По мнению апеллянта, данные показания специалиста не могут быть приняты судом в качестве достоверных и обоснованных, вместе с тем, судом апелляционной инстанции учитывается, что истцом в опровержение данных доводов не представлено ни одного доказательства обратного, не заявлено о вызове иного специалиста и т.п.

В связи с чем оснований для непринятия указанных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Также истец ссылается на неправомерность отказа суда первой инстанции в назначении строительно-технической экспертизы, о назначении которой заявлено и в суде апелляционной инстанции.

Суд первой инстанции правомерно отказал в ее проведении.

По правилам части 1 статьи 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон спора о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

В рассматриваемом случае суд не усмотрел процессуальных оснований для удовлетворения заявленного ходатайства. Заключение эксперта, содержащее ответы на поставленные истцом вопросы, не повлияет на установление факта неисполнения арендатором условий договора аренды в части несвоевременного предоставления требуемых арендодателем документов и несвоевременного устранения нарушений по использованию арендуемых помещений.

Суд апелляционной инстанции, рассматривая аналогичное ходатайство, заявленное апеллянтом, в силу ч. 2 ст. 268 АПК РФ также не нашел правовых оснований для его удовлетворения по изложенным выше основаниям. Кроме того, судом апелляционной инстанции учитывается, что с момента расторжения договора прошел значительный промежуток времени применительно к вопросу достоверности, какие нарушения имели место именно на момент вынесения оспариваемого письма об отказе от договора, кроме того, эксперт не даст ответ, кто допустил данные нарушения.

Довод истца о принятии судом первой инстанции только доказательств ответчика признается судом апелляционной инстанции несостоятельным; в материалы дела сторонами представлены и приобщены доказательства от обоих сторон, которые в совокупности оценены судом первой инстанции в силу ст. 71 АПК РФ.

Апеллянт ссылается на наличие только одного нарушения договора аренды, что противоречит материалам дела: зауживание путей эвакуации - пункт 11 акта проверки от 14 марта 2013 года (с подписью директора магазина Малайковой Е.В.), не предоставление документа на ответственное за электрохозяйство лицо в арендуемом помещении - пункт 1 акта, загромождение электрощита - пункт 8 акта. Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что в период действия договора аренды истец соглашался с наличием нескольких нарушений, что отражено в переписке сторон.

В жалобе истец указывает на длящийся характер нарушений условий договора, вместе с тем, неоднократность совершения нарушений договора истцом не опровергнута; в данном случае суд первой инстанции правильно указал, что ответчиком доказаны факты (более 3-х) допущенных арендатором (истцом) нарушений в пределах одного года и не устранение их по требованию арендодателя (ответчика).

Позиция апеллянта о необходимости суду исследовать и оценивать предварительный договор, который носит смешанный характер, не нашла своего подтверждения как выходящая за рамки предмета требований, которые непосредственно связаны с расторжением основного договора, а равно с учетом того, что факты, приведенные апеллянтом применительно к условиям предварительного договора, не свидетельствуют об отсутствии со стороны истца установленных судом по делу нарушений в рамках арендных отношений.

Ссылка истца на расторжение ответчиком договора аренды в одностороннем порядке в нарушение ст. 10 ГК не состоятельна. Ответчик действовал в рамках своих прав контролировать соблюдение арендатором (истцом) условий договора аренды и действующего законодательства РФ (п.п. 5.1.1. и 5.4.4. договора аренды). Уведомительный порядок о наличии нарушения и направление требования устранить его, а затем и претензионный порядок были соблюдены ответчиком.

На основании изложенных норм суд первой инстанции обоснованно признал односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды нежилого помещения N А44 от 24.01.2012 г. правомерным.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 октября 2013 г. по делу N А45-14403/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Е. Ходырева

Судьи

С.В. Кривошеина С.Н. Хайкина