Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2014 г. N 15АП-22546/13

город Ростов-на-Дону

12 февраля 2014 г.

дело N А32-17242/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Смотровой Н.Н., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мальцевым А.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Васюринский мясоперерабатывающий мясокомбинат": представитель не явился, извещен надлежащим образом.

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

от Калугиной Веры Александровны: представитель по доверенности N 23АА1931540 от 15.08.2012, Калашников В.В., паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Калугиной Веры Александровны, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2013 по делу N А32-17242/2013, принятое судьей Левченко О.С., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Васюринский мясоперерабатывающий мясокомбинат" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю при третьего лица Калугиной Веры Александровны о признании незаконными действий (бездействий),

УСТАНОВИЛ:

ООО "Васюринский мясоперерабатывающий мясокомбинат", г. Краснодар (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) Динского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра по КК), выразившихся в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об обременении земельного участка общей площадью 287102 кв. м, с кадастровым номером 23:07:0502000:292, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, 2600 м по направлению северо-восток от села Красносельского, принадлежащего на праве собственности Калугиной Вере Александровне, договором аренды с обществом от 26.04.2005 N 1 и об обязании к внесению в ЕГРП соответствующей записи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2013 заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка общей площадью 287102 кв. м, с кадастровым номером 23:07:0502000:292, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, 2600 м по направлению северо-восток от села Красносельского, принадлежащего на праве собственности Калугиной Вере Александровне, договором аренды с ООО "Васюринский мясоперерабатывающий комбинат" при множественности лиц на стороне арендодателей от 26.04.2005 N 1. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка общей площадью 287102 кв. м, с кадастровым номером 23:07:0502000:292, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, 2600 м по направлению северо-восток от села Красносельского, принадлежащего на праве собственности Калугиной Вере Александровне, договором аренды земельного участка с ООО "Васюринский мясоперерабатывающий комбинат" при множественности лиц на стороне арендодателей от 26.04.2005 N 1. С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар взыскано в пользу ООО "Васюринский мясоперерабатывающий комбинат", г. Краснодар 2000 руб. расходов по госпошлине.

Судебный акт мотивирован тем, что в соответствии с Правилами ведения ЕГРП выделение из объекта недвижимости новых самостоятельных объектов недвижимости, не прекращает обременения на первоначальный объект, в этом случае такое право трансформируется в право на вновь выделенные объекты недвижимости, при условии отсутствия каких-либо распорядительных сделок правообладателя об отчуждении такого имущества. Правила ведения ЕГРП предполагают регистрацию обременения, установленного в отношении первоначального объекта недвижимости, в отношении вновь образованных объектов, без предоставления при этом новых сделок об установлении прав (ограничений, обременений) на вновь образованные объекты недвижимости. Таким образом, бездействие управления, выразившееся в невнесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0502000:292 правом аренды в пользу общества, противоречит нормам земельного законодательства и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Не согласившись с принятым судебным актом, Калугина В.А., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение и отказать в удовлетворении заявленных требований. Апелляционные жалобы мотивированы тем, что действия Управления по регистрации права общей долевой собственности физических лиц на земельный участок без обременения земельного участка правом аренды в пользу ООО "Васюринский мясоперерабатывающий мясокомбинат" являются законными и обоснованными, поскольку произведены с целью исполнения вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 24.02.2012, которым было предписано Управлению зарегистрировать право общей долевой собственности физических лиц на земельный участок без обременения правом аренды в пользу ООО "Васюринский мясоперерабатывающий мясокомбинат". Управление в жалобе указывает, что зарегистрированное право на недвижимое имущество, в частности право залога, не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. В таком случае восстановление регистрационной записи об обременении права на объекты недвижимости возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога. Таким образом, Управление указывает на то, что обществом избран ненадлежащий способ защиты. Кроме того в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Договор аренды земельного участка не содержащий описание этого земельного участка (кадастровый номер, площадь, категория, адрес, местоположение) считается незаключенным. Договор аренды с обществом при множественности лиц на стороне арендодателей от 26.04.2005 N 1 не содержит описание спорного земельного участка; сторонами не предприняты действия по внесению изменений в этот договор с целью определения нового предмета аренды либо действия по заключению нового договора аренды спорного земельного участка между обществом и Калугиной В.А. Также податели жалобы указывают, что в отношении вновь образованного земельного участка не сохраняется право аренды, ранее установленное в отношении земельного участка, из которого произведен выдел. Арендатору взамен права аренды предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды в отношении выделенного участка. Также арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В канцелярию суда поступило ходатайство от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о рассмотрении дела по существу, с учетом позиции Управления, изложенной в апелляционной жалобе, в отсутствие представителя Управления.

Суд, удовлетворил заявленное ходатайство.

Представитель Калугиной Веры Александровны поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Общество с ограниченной ответственностью "Васюринский мясоперерабатывающий мясокомбинат", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю представителей в судебное заседание не направили; о месте его и времени извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела общество (арендатор) и Кутков А.И. (арендодатель), действовавший в интересах собственников земельных долей на основании соответствующих доверенностей, подписали договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей.

Предметом договора с учетом дополнительного соглашения от 06.10.2005 N 1 к несу являлся земельный участок общей площадью 2768,7374 га, с кадастровым номером 23:07:0502000:0090, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира - ст. Динская, примерно в 5800-м от ориентира по направлению на северо-запад.

Земельный участок передан обществу в аренду на 15 лет для сельскохозяйственного производства (пункты 1.3, 4.1 договора).

Договор зарегистрирован 24.05.2005 в Динском филиале Краснодарского краевого учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Новокубанскому району, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на оборотной стороне последнего листа договора и сторонами не оспаривается.

Земельный участок используется обществом по целевому назначению.

На основании решения Советского районного суда г. Краснодара от 27.06.2011 на кадастровый учет поставлен земельный участок общей площадью 287102 кв. м, кадастровый номер 23:07:0502000:292, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, 2600 м по направлению северо-восток от села Красносельского, образованный в результате выдела земельных долей Ханиной Э.М., Кучеренко Л.Н., Фляшко А.М., Комаровой Е.А., Крутько А.М., Водопьянова А.П., Петрова С.А. и Козловой Л.В. из земельного участка общей площадью 27687178 кв. м, арендатором которого является общество.

На основании решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 24.02.2012 за указанными лицами зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:07:0502000:292. Однако запись об обременении выделенного земельного участка в ЕГРП не внесена.

В последующем спорный земельный участок передан в собственность Калугиной В.А., что подтверждается выпиской из ЕГРП и участвующими в деле лицами не оспаривается.

28 февраля 2013 года общество направило в Динской отдел Управления Росреестра по КК заявление о внесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0502000:292 правом аренды ООО "Васюринский мясокомбинат" на основании договора от 26.04.2005.

В письме от 14.03.2013 N 32-01/683 Управление Росреестра отказало обществу в государственной регистрации права аренды в отношении образованного земельного участка площадью 287102 кв. м, сославшись на отсутствие законодательно установленных оснований для сохранения права аренды в отношении образованных в результате выдела земельных участков.

Полагая, что бездействием регистратора, выразившимся в невнесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0502000:292 правом аренды в пользу общества нарушаются его права, обратилось в арбитражный суд.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации", основанием для признания недействительным ненормативного акта, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 22 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участок в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом РФ.

Поскольку спорный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, при рассмотрении дела подлежали применению положения пунктов 6, 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ и регулируется Федеральным законом от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения (статья 617 ГК РФ).

Статья 46 Земельного кодекса РФ также не предусматривает такого основания прекращения договора аренды земельного участка.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Данной нормой не предполагается прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выдел земельного участка в счет своей земельной доли для создания крестьянского (фермерского) хозяйства или распоряжения земельным участком иным образом установлено статьей 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Реализацией названного права, по смыслу статей 12 - 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в действовавшей на момент реализации гражданами права на выдел земельного участка в счет земельных долей редакции) не прекращается действие ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды находящегося в общей собственности земельного участка в отношении выделенного земельного участка.

Выделение в счет земельных долей свободного от обременения земельного участка возможно только до государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Спорный земельный участок на момент его приобретения Калугиной В.А. был обременен правом аренды в пользу общества.

Новая редакция пункта 5 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, введенная Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ, которой определено прекращение действия договора аренды в отношении выделенного в счет земельных долей земельного участка не применима к рассматриваемым правоотношениям.

А.М., Комарова Е.А., Крутько А.М., Водопьянов А.В., Петров С.А. и Козлова Л.В., в счет долей которых выделен спорный земельный участок, в утвердительной форме выразили волю на заключение договора аренды от 26.04.2005, о чем свидетельствует их личная подпись либо подпись их представителя в приложении N 1 к протоколу общего собрания собственников земельных долей от 24.12.2004. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что договор аренды земельного участка был заключен против воли указанных лиц либо о том, что последние возражали по тем или иным условиям договора.

Пунктом 3.2 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) установлено, что в случаях, предусмотренных Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Согласно пункту 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным субъектом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что дано толкование статье 11.8 Земельного кодекса РФ применительно к ипотеке: применяя статью 11.8 Земельного кодекса РФ, следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем, при этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

На стабильность зарегистрированных обременений недвижимого имущества указано и в постановлении Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с пунктами 43 - 44 Правил ведения ЕГРП источником данных для формирования подраздела III ЕГРП, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений). В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. При прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния). В листах специальных частей подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате преобразования, проставляется дата заполнения этих листов. В графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу "Особые отметки регистратора" после слов "дата регистрации". В графе, в которой описывается объект недвижимого имущества или содержание ограничения (обременения) права (приложение N 8), указываются сведения о ранее существовавших объектах недвижимого имущества в соответствии с пунктами 28 -35 настоящих Правил, а также их кадастровые (условные) номера.

По смыслу пункту 44 Правил ведения ЕГРП выделение из объекта недвижимости новых самостоятельных объектов недвижимости, не прекращает обременения на первоначальный объект, в этом случае такое право трансформируется в право на вновь выделенные объекты недвижимости, при условии отсутствия каких-либо распорядительных сделок правообладателя об отчуждении такого имущества. Приведенные положения Правил ведения ЕГРП предполагают регистрацию обременения, установленного в отношении первоначального объекта недвижимости, в отношении вновь образованных объектов, без предоставления при этом новых сделок об установлении прав (ограничений, обременений) на вновь образованные объекты недвижимости.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что из пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не следует прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. Норма п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающая преимущественное право на заключение договоров аренды, образуемых и измененных земельных участков, направлена на стабилизацию арендных отношений, а не на досрочное прекращение договоров аренды.

С учетом изложенного, бездействие управления, выразившееся в невнесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0502000:292 правом аренды в пользу общества, противоречит нормам земельного законодательства и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.08.2013 года по делу N А63-15672/2012, от 28.06.2012 по делу N А53-15536/2011, от 25.08.2011 по делу N А53-14788/2010, от 26.08.2011 по делу N А32-21034/2010, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 N 15АП-12716/2013 по делу N А32-38085/2012.

Также суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что в рамках настоящего спора судом первой инстанции был в полном объеме исследован вопрос и сделан обоснованный вывод о том, что никакого спора о праве между сторонами договора, либо спора по условиям договора не разрешено. Заявитель не оспаривал зарегистрированное право собственности и не просил аннулировать из государственного кадастрового учета сведений об образованном земельном участке, а оспаривал бездействие Управления, выразившееся в невнесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка.

Восстановление записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0502000:292 правом аренды, отражает действительное положение в отношении спорного земельного участка.

Доводы апелляционных жалоб, сводящихся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2013 по делу N А32-17242/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Соловьева

Судьи

Н.Н. Смотрова С.С. Филимонова