Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2014 г. N 10АП-263/14

г. Москва

12 февраля 2014 г.

Дело N А41-49212/13

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Катькиной Н.Н., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Алчаковым В.Х.,

при участии в заседании:

от истца: Щеглов Е.Н., доверенность от 03.02.2013 N 06/01-24, Максягина М.А., доверенность от 30.12.2013 N 48/01-24,

от ответчика: Маюк О.И., доверенность от 05.08.2013,

от третьего лица: Щеглов Е.Н., доверенность от 20.12.2013 N 71,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации города Реутов Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 02.12.2013 по делу N А41-49212/13, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по иску Комитета по управлению имуществом администрации города Реутов Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ЭГАС", при участии в качестве третьего лица администрация города Реутов Московской области, о расторжении договора аренды земельного участка и обязании передать земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации города Реутов Московской области (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЭГАС" (далее - ответчик, ООО "ЭГАС"), в котором просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 19.09.2006 N 190, заключенный между комитетом и ООО "ЭГАС";

- обязать ООО "ЭГАС" передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010101:0137 комитету по акту приема-передачи.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует администрация города Реутов Московской области (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.12.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием "Городской округ Реутов" в лице комитета и ООО "СК "Центрстрой" заключен договор от 19.09.2006 N 190 аренды земельного участка площадью 4800 кв.м с кадастровым номером 50:48:0010101:0137, расположенного по адресу: Московская область, г.Реутов, ул.Некрасова (с северной стороны), категория земель: "земли поселений", вид разрешенного использования: "размещение и строительство открытой автостоянки", сроком с 21.07.2006 по 20.07.2021 (л.д.6).

Между ООО "СК "Центрстрой-М" и ООО "ЭГАС" заключено соглашение от 25.11.2008 N 1 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2006 N 190 (л.д.20).

Из писем администрации следует, что в 2013 году ею был выявлен факт строительства на земельном участке объекта - ангара, не предусмотренного целевым использованием данного участка.

В июне-июле 2013 года комитетом направлялись арендатору предупреждение и требование о расторжении договора аренды (л.д.13-14).

12 августа 2013 года Реутовским Управлением Росреестра проведена проверка ООО "ЭГАС" на предмет соблюдения законодательства на земельном участке.

По результатам проверки составлен акт от 12.08.2013 N 46, согласно которому выявлен факт нарушения земельного законодательства, выразившегося в использовании участка не по целевому назначению. В акте указано, что земельный участок площадью 4800 кв.м с кадастровым номером 50:48:0010101:0137, вид разрешенного использования: "размещение и строительство открытой автостоянки", находится в аренде у ООО "ЭГАС". Участок огорожен металлическим забором, имеется охрана. Участок заасфальтирован и размечен на места под стоянку автотранспорта краской. На участке ведется строительство металлического ангара, без разрешения на строительство. Использование ангара под склад не подтверждается, но является нарушением земельного законодательства в виде использования участка не по целевому назначению (л.д.16).

Ссылаясь на то, что фактически спорный земельный участок используется ООО "ЭГАС" не по целевому назначению, комитет обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Московской области.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что факт нахождения на земельном участке на момент рассмотрения настоящего дела строения - ангара, не доказан. Оснований считать, что земельный участок используется не по назначению, при том, что данный участок окружен металлическим забором, заасфальтирован, размечен на места под стоянку автотранспорта, у суда не имеется.

Обжалуя решение суда первой инстанции, истец ссылаясь на пункт 4 статьи 20 Земельного кодекса РФ, указывает, что в нарушение требований земельного законодательства и положений договора аренды от 19.09.2006 N 190 к моменту обращения в суд с настоящим иском спорный земельный участок использовался для размещения ангара, а не автостоянки. Факт использования земельного участка не по целевому назначению подтверждается актом Росреестра от 12.08.2013, протоколом об административном правонарушении, протоколом осмотра и фотофиксации нарушений, а также данными из актуальной дежурной кадастровой карты. На момент вынесения обжалуемого решения ангар демонтирован лишь частично (фундамент не демонтирован). Кроме того, в отсутствие ордера на производство земельных работ, а также в отсутствие утвержденной проектной документации и разрешения на строительство земельный участок не может считаться освоенным и использующимся по целевому назначению (под автостоянку).

В судебном заседании апелляционного суда представители истца и третьего лица поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменных пояснениях, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обязанность арендатора пользоваться земельным участком в соответствии с условиями указанного договора, целевым назначением земельного участка, законодательством РФ, Московской области и иными нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, и возможность расторжения договора в случае использования земельного участка арендатором не по назначению, а также не освоению земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией предусмотрена пунктами 4.2.2, 4.3.4 договора от 19.09.2006 N 190.

Из названного договора следует, что земельный участок площадью 4800 кв.м с кадастровым номером 50:48:0010101:0137 передан ответчику для размещения и строительства открытой автостоянки.

Ссылки истца на акт проверки Росреестра от 12.08.2013, протокол об административном правонарушении, протокол осмотра и фотофиксации нарушений, а также данные из актуальной дежурной кадастровой карты как на доказательства, подтверждающие, по его мнению, использование обществом земельного участка не по целевому назначению (под ангар, а не автостоянку), не могут быть приняты апелляционным судом, поскольку из представленных в материалы дела документов, в том числе заключения специалиста от 25.11.2013 N 15.11.13/1-СТЭ, акта обследования от 27.11.2013 и фотоснимков усматривается, что на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции спорный земельный участок свободен от застройки зданиями, сооружениями и иными строениями (кроме КПП), здание ангара в установленных границах земельного участка отсутствует.

Кроме того, согласно акту проверки Росреестра от 12.08.2013 N 46, на который также ссылается истец, данный земельный участок окружен металлическим забором, заасфальтирован, размечен на места под стоянку автотранспорта.

Нарушение договора аренды от 19.09.2006 N 190, с учетом того, что права по нему перешли к ООО "ЭГАС" на основании соглашения об уступке прав и обязанностей от 25.11.2008 N 1 (дата регистрации 23.01.2009), и на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции ангар демонтирован, нарушение устранено арендатором в разумные сроки.

Довод комитета о том, что ангар демонтирован частично, так как фундамент до сих пор не демонтирован, не свидетельствует о неиспользования земельного участка под автостоянку.

Апелляционным судом не может быть принят во внимание довод комитета о том, что в отсутствие ордера на производство земляных работ, а также в отсутствие утвержденной проектной документации и разрешения на строительство автостоянки земельный участок не может считаться освоенным и использующимся по целевому назначению, поскольку истцом не доказано, что открытая автостоянка является объектом недвижимого имущества и для ее организации необходимо составление проектной документации и получение разрешения на строительство. Также истцом не доказано, что при благоустройстве автостоянки велись работы, требующие получение ордера на производство земляных работ.

Кроме того, отсутствие указанных документов не может свидетельствовать об отсутствии автостоянки на земельном участке площадью 4800 кв.м с кадастровым номером 50:48:0010101:0137, при том, что материалами дела подтверждается обратное.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что факт освоения участка и использования его по целевому назначению доказан в рамках данного дела представленными в материалы дела документами, в свою очередь истцом не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, свидетельствующих о наличии бесспорных оснований для его расторжения.

С учетом изложенного апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02.12.2013 по делу N А41-49212/13 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Н.Н. Катькина Е.Н. Короткова