Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2014 г. N 16АП-4353/13

г. Ессентуки

18 февраля 2014 г.

Дело N А63-5732/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Годило Н.Н.,

судей: Жукова Е.В., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Огай А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2,

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трубокомплект" на решение от 15.11.2013 по делу N А63-5732/2013 Арбитражного суда Ставропольского края,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Трубокомплект", г. Лермонтов, ОГРН 1022603421500,

к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1027700485757, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, министерство имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 1022601949644, общество с ограниченной ответственностью "Таис", г. Ставрополь, ОГРН 1022601988342,

об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании с использования средств видеоконференцсвязи представителей от общества с ограниченной ответственностью "Трубокомплект": представитель Усков И.А. по доверенности от 24.05.2013, от Министерства имущественных отношений Ставропольского края: представитель Богданова Г.В. по доверенности от 03.06.2013,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Трубокомплект" (далее - общество, ООО "Трубокомплект") обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", кадастровая палата), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление), в котором согласно уточненным требованиям просило - установить по состоянию на 01.01.2012 кадастровую стоимость в отношении принадлежащего ООО "Трубокомплект" земельного участка с кадастровым номером 26:32:010108:85, площадью 3327 кв.м, расположенного по адресу: г. Лермонтов, ул. Комсомольская, в размере ее рыночной стоимости - 1 164 716,16 рубля, обязав ФГБУ "ФКП Росреестра" внести сведения о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) с момента вступления в силу судебного акта; - установить по состоянию на 01.01.2012 кадастровую стоимость в отношении принадлежащего ООО "Трубокомплект" земельного участка с кадастровым номером 26:32:010108:36, площадью 210 кв. м, расположенного по адресу: г. Лермонтов, ул. Комсомольская, 16/4, в размере ее рыночной стоимости - 73 516,8 рубля, обязав ФГБУ "ФКП Росреестра" внести сведения о новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта; - установить по состоянию на 01.01.2012 года кадастровую стоимость в отношении принадлежащего ООО "Трубокомплект" земельного участка с кадастровым номером 26:32:010108:37, площадью 1758 кв. м, расположенного по адресу: г. Лермонтов, ул. Комсомольская, 16/5, в размере ее рыночной стоимости - 615 440,64 рубля, обязав ФГБУ "ФКП Росреестра" внести сведения о новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта; - установить по состоянию на 01.01.2012 кадастровую стоимость в отношении принадлежащего ООО "Трубокомплект" земельного участка с кадастровым номером 26:32:010108:39, площадью 9031 кв. м, расположенного по адресу: г. Лермонтов, ул. Комсомольская, 16/7, в размере ее рыночной стоимости - 3 050 220,25 рубля, обязав ФГБУ "ФКП Росреестра" внести сведения о новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта (с учетом уточнения исковых требований).

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (далее - комиссия), министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство), общество с ограниченной ответственностью "Таис" (далее - ООО "Таис").

Решением от 15.11.2013 суд в иске отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

Как указывает истец, им представлены доказательства рыночной стоимости земельного участка, поэтому суду следовало в соответствии со ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации установить кадастровую стоимость земельного участка равной ее рыночной стоимости.

Изучив доводы апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, Шестнадцатый выслушав представителей сторон, арбитражный апелляционный суд, не усматривает оснований к отмене решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2012 N N 1, 2, 3, 4, согласно свидетельствам о государственной регистрации права, обществу на праве собственности принадлежат следующие земельные участки: - с кадастровым номером 26:32:010108:85, площадью 3327 кв. м., по адресу: г. Лермонтов, ул. Комсомольская; - с кадастровым номером 26:32:010108:39, площадью 9031 кв. м, по адресу: г. Лермонтов, ул. Комсомольская, 16/7; -с кадастровым номером 26:32:010108:36, площадью 210 кв. м, по адресу: г. Лермонтов, ул. Комсомольская, 16/4; -с кадастровым номером 26:32:010108:37, площадью 1758 кв. м, принадлежащего ООО "Трубокомплект", по адресу: г. Лермонтов, ул. Комсомольская, 16/5.

Приказом министерства от 25.12.2012 N 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012, которые органом кадастрового учета внесены в ГКН феврале 2013 года. Согласно кадастровым паспортам земельных участков от 02.09.2013 N 26/501/13-372678 и N 26/501/13-372708 участки с кадастровыми номерами 26:32:010108:39 и 26:32:010108:36, имеют вид разрешенного использования - под промышленными объектами, и их кадастровая стоимость составляет 16 847 601,43 рубля и 391 761,3 рубля соответственно.

Согласно кадастровым выпискам о земельных участках от 02.09.2013 N 26/501/13-372664 и N 26/501/13-372675, участки с кадастровыми номерами 26:32:010108:37 и 26:32:010108:85, имеют вид разрешенного использования - под промышленными объектами, и их кадастровая стоимость составляет 3 279 601,74 рубля и 6 206 618,31 рубля соответственно.

Оценщиками ООО "Таис" по заказу общества выполнены оценочные работы по определению рыночной стоимости земельных участков и подготовлен отчет от 06.05.2013 N 3562, согласно которому по состоянию на 01.01.2012 рыночная стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:32:010108:85 составляла 1 164 716,16 рубля, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:32:010108:39 - 3 050 220,25 рубля, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:32:010108:36 - 73 516,8 рубля и с кадастровым номером 26:32:010108:37 - 615 440,64 рубля.

Некоммерческим партнерством "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки" 23.10.2013 выдано положительное экспертное заключение N 0240-О/13-1 отчета от 06.05.2013 N 3562. Посчитав, что установление рыночной стоимости в отношении земельных участков является основанием для пересмотра их кадастровой стоимости, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Как обосновано указал суд первой инстанции, согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости, причем в этом случае достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не является.

Для удовлетворения требований заинтересованного лица об установлении кадастровой стоимости в размере доказанной им рыночной стоимости земельного участка суду нет необходимости проверять достоверность результатов государственной кадастровой оценки в виде кадастровой стоимости спорного земельного участка или законность нормативного акта, которым они утверждены, потому что такое требование направлено не на оспаривание кадастровой оценки в целом, а на уточнение ее результатов применительно к данному конкретному земельному участку.

По существу, предмет таких требований заключается в изменении кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости. Данное требование носит исковой характер и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства. Иск об изменении кадастровой стоимости необходимо квалифицировать в качестве преобразовательного иска.

Истец, заявив требования по настоящему делу, ссылается на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной. Следовательно, законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 8 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территорий. Оценочной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой оценки земельных участков.

Как верно установлено судом первой инстанции, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Учитывая указанное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцу при подаче вышеуказанных требований следует доказать рыночную стоимость земельного участка на дату, когда проводилась кадастровая оценка.

Согласно заключению эксперта N 3562 рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2012 составила в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:32:010108:85 - 1 164 716,16 рубля, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:32:010108:39 - 3 050 220,25 рубля, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:32:010108:36 - 73 516,8 рубля и с кадастровым номером 26:32:010108:37 - 615 440,64 рубля.

Оценив заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о его несоответствии действующему законодательству, указал причины, по которым пришел к такому выводу.

Так в разделе 5 отчета N 3562 мотивировано не обосновав отказы от затратного и доходного подходов определения рыночной стоимости земельных участков, оценщики применили сравнительный подход, указав в отчете, что отобрали объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым по следующим основным критериям: местоположение - в пределах города Лермонтова; категории земель и назначению - участки относятся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием под промышленное строительство; отсутствие/ наличие коммуникаций; ближайшее окружение; действительность предложений объектов-аналогов на дату оценки.

В обоснование принятых для сравнения цен к отчету приложены распечатки с информационных порталов сети Интернет и копии листов газеты "Из рук в руки КМВ" N 66 (1004) от 22.08.2011, N 79 (1017) от 06.10.2011 с опубликованными объявлениями о продаже земельных участков с указанием площадей, примерного местоположения, но не содержащие необходимых идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках (позволяющих проверить их местоположение и площадь), а также иные характеристики, принятые оценщиками при корректировке стоимости (наличие коммуникаций, доступность посещения, наличие улучшений).

Согласно отчету в качестве источника указана информация опубликованная в газете "Из рук в руки КМВ" N 66 (1004) от 22.08.2011 в отношении объекта-аналога - земельного участка площадью 13 000 кв.м, г. Лермонтов, ул. Промышленная, район торгово-деловой зоны, имеющего разрешенное использование для осуществления производственной деятельности, коммерческого строительства, цену предложения- 4 500 000 рублей. Между тем приложенная к отчету копия публикации газеты "Из рук в руки КМВ" N 66 (1004) от 22.08.2011 подобной информации о месте нахождения участка, цене предложения и виде его разрешенного использования не содержит.

Также в отчете достоверно не подтверждена информация о цене продажи и виде разрешенного использования в отношении объекта-аналога - земельного участка площадью 30 000 кв.м, г. Лермонтов, Черкесское шоссе на федеральной трассе. Публикация в газете "Из рук в руки КМВ" N 79 (1017) от 06.10.2011 информации о цене и виде разрешенного использования не содержала, при этом информация о месте нахождения участка являлась ориентировочной.

В отношении всех объектов-аналогов не представлено достоверной, документально подтвержденной информации о наличии на них коммуникаций (электричество, водопровод, газ).

Суд первой инстанции правомерно установил, что представленный в материалы дела обществом отчет N 3562, составлен с нарушением положений федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Согласно п. 14 федерального стандарта оценки (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п. 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Согласно п. 4 ФСО N 3 в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

В силу п. 10 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

В отчете в качестве источников получения информации о характеристиках объектов - аналогов указаны телефонные номера, содержавшиеся в публикациях, что не позволяет оценивать информацию как обоснованную, а также проверить достоверность приведенных данных и корректность выполненных расчетов.

Согласно отчету N 3562 он составлен и подписан двумя оценщиками Сасиной С.И. - членом НП СРО "АРМО" и Червиченко Т.В., которая является членом НП СРО "НКСО".

В соответствии со ст. 24.16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции от 28.12.2010) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

Статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности установлено, что, в случае если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет.

Таким образом, 24.16 Закона об оценочной деятельности предусматривает обязательное проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости той же саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, экспертиза подготовленного ООО "ТАИС" отчета об оценке земельных участков в нарушение требований статьи 24.16 Закона N 135-ФЗ в установленные сроки в НП СРО "НКСО" не проводилась.

Ходатайство о проведении соответствующей судебной экспертизы заявлено не было.

Учитывая указанное обстоятельство, а также отказ эксперта от использования иных, нежели сравнительного, подходов исследования, отсутствия результатов, полученных в рамках использования иных подходов, позволивших бы ослабить эффект влияния очень различающихся аналогов на конечный результат, суд апелляционной инстанции не может признать заключение эксперта бесспорным и объективным.

Принимая во внимание изложенное, отчет N 3562 не может быть признан надлежащим, а рыночная стоимость, определенная в нем отношении спорных земельных участков, достоверной.

Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном понимании действующего законодательства, направлены на переоценку выводов суда, подтвержденных имеющимися в деле доказательствами.

Так в Постановлении ВАС РФ от 25.06.2013 N 1076/11 по делу А11-5098/201 сформулирована позиция, из которой следует, что рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом, в том числе посредством ходатайства о назначении экспертизы, не возлагая бремя доказывания на суд.

Судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследованы все обстоятельства дела, правильно применено материальное законодательство, нарушений процессуальных норм не допущено, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Оснований для отмены судебного акта не имеется.

руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2013 по делу N А63-5732/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Н. Годило

Судьи

Е.В. Жуков Е.Г. Сомов