Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2014 г. N 05АП-15360/13

г. Владивосток

17 февраля 2014 г.

Дело N А59-3519/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 12 февраля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 февраля 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.А. Шабановой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ГиНей",

апелляционное производство N 05АП-15360/2013

на решение от 30.10.2013

судьи Ю.А. Караман

по делу N А59-3519/2013 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска

к Обществу с ограниченной ответственностью "ГиНей"

о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии:

от истца представитель не явился;

от ответчика представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью "ГиНей" (далее - ООО "ГиНей") с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 309857 рублей 63 копеек за период с 01.07.2012 по 17.10.2012 и неустойки в сумме 88255 рублей 41 копейки за период с 11.10.2012 по 29.07.2013.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 30.10.2013 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "ГиНей" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске. Ответчик полагает, что на дату вынесения обжалуемого решения суд не располагал информацией о надлежащем извещении общества о времени и месте судебного разбирательства, почтовое отправление на имя ответчика было возвращено отделением почтовой связи меньше чем через месяц хранения, фактически уведомления в адрес общества не доставлялись. Ответчик также полагает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка стороны прекратили обязательство по внесению покупателем арендной платы, поскольку заключили соглашение о внесении платежей за фактическое пользование до государственной регистрации права на земельный участок, не определив размер платежей. Кроме того, общество не согласно со взысканием неустойки на основании прекращенного договора аренды.

Истец и ответчик, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей сторон.

Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил отказать в приобщении к материалам дела приложенных к апелляционной жалобе дополнительных доказательств: договора купли-продажи земельного участка от 10.07.2012 N 26, акта приема-передачи от 21.08.2012, кадастрового паспорта земельного участка от 22.03.2012, распоряжения Администрации г.Южно-Сахалинска от 20.06.2012 N 648к по кадрам, распоряжения Администрации г.Южно-Сахалинска от 11.06.2012 N 154р "Об определении управомоченного органа по заключению договоров от имени Администрации г.Южно-Сахалинска", распоряжения Администрации г.Южно-Сахалинска от 27.06.2012 N 685к по личному составу, выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО "ГиНей" от 09.10.2012 N 13358. Согласно части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными. Доказательств уважительности причин непредставления вышеуказанных дополнительных доказательств в суд первой инстанции ответчиком не представлено.

В апелляционной жалобе общество ссылается на нарушение судом норм процессуального права, о проведении судебного заседания в отсутствие доказательств надлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного заседания.

Как видно из материалов дела, определение от 16.08.2013 о принятии заявления к производству, подготовке дела к судебному разбирательству и назначении предварительного судебного заседания направлялось ответчику по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул.Шлакоблочная, 34-а, указанному в выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО "ГиНей" в качестве юридического адреса, и по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Физкультурная, д. 10, кв. 4, являющему адресом учредителя и директора общества Нейжмакова И.А.

Извещение о поступлении в адрес общества почтового отправления доставлялось 22.08.2013 и 26.08.2013, что следует из отметок сотрудника отделения почтовой связи на конверте. Почтовое отправление возвращено в суд 29.08.2013 в связи с истечением срока хранения.

В соответствии с частью 1 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном АПК РФ, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено АПК РФ. Согласно частям 1, 5 статьи 122, части 1 статьи 186 АПК РФ копия судебного акта направляется арбитражным судом по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения адресату под расписку. Документы, подтверждающие направление арбитражным судом копий судебных актов и их получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы), приобщаются к материалам дела.

В соответствии с пунктами 33, 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи. Почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их законным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца. При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение.

С учетом того, что ответчик не представил доказательств, что он обращался в отделение почтовой связи после получения извещений о поступлении почтового отправления, но не смог получить его по независящим от общества причинам, а также с учетом доставки ответчику повторного извещения о поступлении почтового отправления в соответствии с Правилами оказания услуг почтовой связи, коллегия приходит к выводу о том, что ООО "ГиНей" было надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания. В данном случае ответчик не обратился в отделение почтовой связи и после возврата почтового отправления в суд, не предпринял попыток получить отправление в течение всего срока, когда оно должно было храниться на почте.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2012 по делу N А59-4974/2011 по иску Департамента к ООО "ГиНей" о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком, между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (арендодатель) и Нейжмаковым Игорем Анатольевичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.03.2006 N 8441, по которому арендатору передан в пользование сроком с 25.01.2006 по 31.01.2031 на условиях аренды земельный участок площадью 1356 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Шлакоблочная, 34-а, под размещение административного здания, принадлежавшего Нейжмакову И.А. на праве собственности.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) от 05.03.2013. Земельный участок имеет кадастровый номер 65:01:0311004:0024.

06.04.2006 Нейжмаковым И.А. (продавец) и ООО "ГиНей" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания, по условиям которого Нейжмаков И.А. передал в собственность ООО "ГиНей" нежилое здание (административное, этажность 2/1, литер А) общей площадью 1407,8 кв.м, расположенное по адресу: г.Южно-Сахалинск, ул.Шлакоблочная, 34-а на земельном участке, предоставленном продавцу в соответствии с договором аренды земельного участка от 22.03.2006 N 8441.

Переход права собственности на данное административное здание к ООО "ГиНей" зарегистрирован 17.04.2006, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 05.03.2013.

Также судом апелляционной инстанции в постановлении от 05.07.2012 по делу N А59-4974/2011 установлено, что став собственником административного здания, ООО "ГиНей" стало арендатором по договору аренды земельного участка от 22.03.2006 N 8441.

Выпиской из ЕГРП от 05.03.2013 подтверждается, что ООО "ГиНей" является собственником земельного участка с кадастровым номером 65:01:0311004:0024, право зарегистрировано 18.10.2012.

Неисполнение ООО "ГиНей" обязанности по внесению арендный платежей за пользование земельным участком в период с 01.07.2012 по 17.10.2012 явилось основанием для обращения Департамента в арбитражный суд.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Статьёй 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Аналогичная обязанность арендатора установлена пунктом 2.1 договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.

Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 22.03.2006 арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с приложением к договору "Расчет арендной платы", являющимся неотъемлемой частью договора. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором с письменным уведомлением арендатора не чаще 1 раза в год (пункт 2.2 договора).

С 01.01.2009 вступил в силу Закон Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" (далее - Закон от 01.08.2008 N 78-ЗО).

В соответствии с Законом от 01.08.2008 N 78-ЗО, решением Городского собрания г.Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" размер годовой арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа, устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида использования земель по следующей формуле: А = Кс Ч Кд Ч Кз, где: А - арендная плата за использование земельного участка (рублей в год), Кс - кадастровая стоимость земельного участка, Кд - коэффициент вида использования (0,15 для размещения административных и офисных зданий, банков, зданий почтовой связи); Кз - коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности (равен 1 для VI зоны, в которой расположен земельный участок).

Законом от 01.08.2008 N 78-ЗО также установлено, что арендная плата за земельный участок подлежит ежегодной индексации на коэффициент инфляции, равный прогнозируемому уровню инфляции, предусмотренному федеральным бюджетом на очередной финансовый год, за исключением года, в котором начинает применяться актуализированная кадастровая стоимость земельных участков.

В апелляционной жалобе ООО "ГиНей" ссылается на то, что с заключением договора купли-продажи земельного участка от 10.07.2012 обязательства общества по внесению арендных платежей прекратились в силу статьи 413 ГК РФ, поскольку арендодатель и арендатор совпали в одном лице.

В пункте 7 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 98) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

В этой связи также является безосновательной ссылка ответчика как на основание для освобождения его от внесения арендных платежей на пункт 4.2.2 договора купли-продажи земельного участка от 10.07.2012, которым предусмотрена обязанность до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок производить платежи за фактическое пользование в размере арендной платы. Кроме того, данное условие договора купли-продажи не противоречит предъявленным арендодателем исковым требованиям, а лишь содержит иную формулировку оснований внесения арендной платы, но не освобождает арендатора от её внесения.

Поскольку переход права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311004:0024 зарегистрирован 18.10.2012, то определенный истцом период взыскания задолженности с 01.07.2012 по 17.10.2012 является правомерным.

Согласно представленному в материалы дела расчету арендной платы за период с 01.01.2012 по 31.12.2012, произведенному на основании вышеуказанных нормативных правовых актов, размер годовой платы составил 1040439 рублей 37 копеек. Таким образом, за спорный период арендатором должна быть уплачена арендная плата в сумме 309857 рублей 63 копеек.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным кварталом, а за 4 квартал - не позднее 25 ноября текущего года. Доказательств внесения обществом арендных платежей в спорный период пользования земельным участком не имеется, в связи с чем требования Департамента о взыскании задолженности за период с 01.07.2012 по 17.10.2012 в сумме 309857 рублей 63 копеек подлежат удовлетворению в данной части в полном объеме.

Департаментом также заявлены требования о взыскании пени в сумме 88255 рублей 41 копейки.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Таким образом, неустойка (пеня) является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязанностей.

В пункте 6.1 договора аренды стороны согласовали, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Согласно пункту 2.4 договора аренды арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным кварталом, а за 4 квартал - не позднее 25 ноября текущего года.

Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательств по договору аренды судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договорах достигнуто, требование Департамента о взыскании договорной пени заявлено правомерно.

Проверив расчет пени и заявленный период просрочки исполнения обязательства, учитывая установление факта нарушения ответчиком денежных обязательств по договору аренды, суд установил, что сумма пени за ненадлежащее исполнение обязательств за период с 11.10.2012 по 29.07.2013 составила 88255 рублей 41 копейку, которые также подлежат взысканию с ООО "ГиНей" в пользу Департамента на основании статьи 330 ГК РФ.

Заявления об уменьшении пени на основании статьи 333 ГК РФ ответчиком не представлено.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на недопустимость взыскания пени по прекращенному договору.

Согласно пункту 4 статьи 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Поскольку предусмотренная договором аренды пеня является мерой ответственности арендатора за ненадлежащее исполнения обязательств по своевременному внесению арендной платы, то прекращение действия договора аренды в связи с продажей земельного участка арендатору, освободив арендатора от внесения арендной платы, не освобождает его от ответственности за нарушение обязательств по договору, допущенное в период действия договора, в виде уплаты арендодателю пени.

С учетом изложенного исковые требования Департамента о взыскании с ООО "ГиНей" задолженности по арендной плате в сумме 309857 рублей 63 копеек и неустойки в сумме 88255 рублей 41 копейки правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Поскольку доводы, изложенные в апелляционной жалобе ООО "ГиНей", не нашли подтверждения при рассмотрении дела, оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Сахалинской области не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 30.10.2013 по делу N А59-3519/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

Д.А. Глебов С.Б. Култышев